Дело № 2-322/2025 25RS0029-01-2024-008548-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2025 г. г. Уссурийск

Уссурийский районный суд Приморского края в составе

председательствующего судьи Деменевой О.О.,

при секретаре Киселёвой В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности,

с участием истца ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ за истцом и ответчиком зарегистрировано право собственности по ? доли на квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Данная квартира приобреталась по цене 2 250 000 руб., из которых 700 000 руб. - собственные средства истца, 1 550 000 руб. - кредитные средства, предоставленные АО «Россельхозбанк» по кредитному договору XXXX от ДД.ММ.ГГ. Заемщиками по указанному кредитному договору являются истец и ответчик, банковский счет для погашения ипотечного кредита открыт на имя истца. К счету для погашения ипотечного кредита была выдана дебетовая карта. ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому истец вносит свои собственные средства в размере 700 000 руб. в качестве первого взноса для покупки квартиры, а оставшуюся сумму в размере 1 550 000 руб. истец и ответчик берут в АО «Россельхозбанк» в кредит. При этом истец обязуется выплачивать все платежи по кредитному договору XXXX от ДД.ММ.ГГ, а ответчик обязуется после полного погашения истцом ипотечного кредита произвести отчуждение в пользу истца ? доли в квартире по цене 100 000 руб. Истец свои обязательства по полному погашению ипотечного кредита по кредитному договору XXXX от ДД.ММ.ГГ выполнил в полном объеме. Ответчик свои обязательства по отчуждению в пользу истца ? доли в квартире не исполняет. Уклонения ответчика от выполнения взятых на себя обязательств нарушает права истца. Кроме того, истец произвел за свой счет ремонт в квартире, на сумму 220 000 руб. Коммунальные платежи осуществляет истец, лицевые счета оформлены на имя истца. Ответчик бремя содержания квартиры никогда не несла. Просит признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГ, заключенный между истцом и ответчиком на продажу ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, с кадастровым номером XXXX, исполненным; признать за истцом право собственности на ? доли в праве собственности на указанную квартиру; прекратить право общей долевой собственности ФИО2 на ? долю в праве собственности на указанную квартиру, погасив регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования, просил признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГ, договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Пояснил, что кредит он выплатил, предусмотренные договором 100 000 руб. передал ответчику наличными. Ответчик уклоняется от оформления перехода права собственности, ссылаясь на свою занятость.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила заявление, согласно которому исковые требования признает, против их удовлетворения не возражает, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, квартира, расположенная по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер XXXX, принадлежит истцу ФИО1 и ответчику ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на праве общей долевой собственности, по ? доли каждому, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились заключить договор купли-продажи ? доли в квартире, расположенной по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, по цене 100 000 руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГ (п. 1.1, п. 4.1 договора). Ранее объект был приобретен за счет личных денежных средств покупателя в размере 700 000 руб. и кредитных средств в размере 1 550 000 руб., предоставленных АО «Россельхозбанк» продавцу и покупателю по кредитному договору XXXX от ДД.ММ.ГГ (п. 1.3 договора). Обязанность по погашению суммы кредита в размере 1 550 000 руб. возлагается на покупателя. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен после полного погашения суммы кредита в размере 1 550 000 руб., не позднее ДД.ММ.ГГ (п. 1.4 договора). Оплата покупателем продавцу стоимости объекта в размере 100 000 руб. осуществляется наличными денежными средствами не позднее ДД.ММ.ГГ (п. 1.6 договора).

ДД.ММ.ГГ истец обратился в АО «Россельхозбанк» с заявлением о досрочном погашении кредита XXXX от ДД.ММ.ГГ.

На основании справки АО «Россельхозбанк» по состоянию на ДД.ММ.ГГ просроченная ссудная задолженность и просроченные платежи по процентам по кредитному договору XXXX от ДД.ММ.ГГ отсутствуют. Договор погашен в полном объёме.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ ограничений прав и обременение квартиры по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, не зарегистрировано.

Из пояснений истца следует, что он оплатил ответчику 100 000 руб. Ответчик исковые требования признал и не оспаривал факт получения от истца указанной суммы.

Согласно пояснениям истца ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

Исходя из существа сделки, с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность ФИО2 передать ФИО1 ? долю в праве собственности на квартиру по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, находившуюся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность ФИО1 как покупателя до заключения в будущем договора купли-продажи произвести полное погашение кредита, оплатить продавцу стоимость ? доли в объекте в размере 100 000 руб. При этом обязанности покупателя по погашению кредита, оплате стоимости доли исполнены.

Таким образом, заключенный сторонами предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, а является по существу договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Договор от ДД.ММ.ГГ соответствует требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости, установленным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, в нем содержатся все существенные условия, подлежащие согласованию между сторонами, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, указана цена имущества.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным удовлетворить заявленное истцом требование о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

На основании п.3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру подлежит удовлетворению.

По изложенному, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 о продаже ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер XXXX, договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО1 (паспорт XXXX, выдан ДД.ММ.ГГ) право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер XXXX.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер XXXX.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности истца на указанное недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.О. Деменева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.01.2025.