копия
№ 2-682/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2022 года
Ялуторовский районный суд в составе:
председательствующего судьи – ФИО7
при секретаре – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-682/2022 по иску ФИО1 к Администрации о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , сроком на один год (л.д.29-30).
Требования мотивированы тем, что истец является собственником объекта незавершенного строительства жилого дома по адресу: . Земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством жилой дом, предоставлен в аренду по договору аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации направил уведомление о невозможности заключения нового договора аренды либо продлении договора аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом ДД.ММ.ГГГГ получено уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства, срок для осуществления строительства установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления земельного участка.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика Администрации ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика (л.д.113-115).
Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего:
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником незавершенного строительством жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью и площадью застройки 92,5 кв.м., степенью готовности 19%, расположенного по адресу: , на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4 и ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО4, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9,10,12).
С согласия арендодателя ФИО4 и ФИО5 в лице законного представителя ФИО4 переуступили ФИО1 права аренды земельного участка, с кадастровым номером 72:26:0306001:617, общей площадью 596 кв.м. на основании заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).
В разрешение на строительство индивидуального жилого дома по , выданное ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5 со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, Администрацией ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, вместо ФИО5 указан ФИО1 (л.д.66-67).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией заключен договор №-А аренды земельного участка, в соответствии с которым истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 596 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), по адресу: , участок предоставлен для завершения строительства, срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.118-125).
Согласно п.1.3 договора на участке имеется незавершенный строительством жилой дом, общей площадью застройки 92,5 кв.м., степень готовности объекта 19%.
ДД.ММ.ГГГГ истцу выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке №, срок действия уведомления до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24).
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ему сообщено о невозможности продления договора аренды №-А либо заключения на новый срок договора арены земельного участка, поскольку им право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства реализовано (л.д. 25-26).
Согласно техническому заключению ООО НПЦ «Геоник» по результатам обследования объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:26:0306001:617 по в , обследуемый объект по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является объектом незавершенного строительства с 50 % степенью готовности площадью 109 кв.м. и может считаться объектом капитального строительства в соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Конструктивные элементы объекта каким-либо дефектам или разрушениям не подвергались, находятся в работоспособном состоянии, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают чьи-либо интересы. Расположение объекта на земельном участке не нарушает градостроительные нормы, интересы граждан, проживающих в соседних жилых домах и не создает угрозу их жизни и здоровью (л.д. 33-77).
Приведенные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением, в котором он указал, что завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося жилого дома невозможны без предоставления земельного участка.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 72:26:0306001:617, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в ноябре 2018 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КАД21-17-К5).
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).
В материалах дела отсутствуют доказательства того что предыдущими собственниками объекта незавершенного строительства было реализовано в установленном порядке право на однократное заключение (продление) договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, сроком на три года по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих необходимость предоставления истцу в аренду земельного участка для завершения строительства, а также то, что с момента истечения срока действия договора аренды ответчик не обращался в требованием об изъятии земельного участка либо сносе имеющихся на земельном участке строений, требования истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к Администрации о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.
Возложить на Администрацию обязанность заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем (паспорт № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ), договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , сроком на один год.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Ялуторовский районный суд .
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.