Судья Михайлина Н.В. Дело № 33-23322/2023

УИД: 50RS0026-01-2022-016777-04

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 августа 2023 года г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Глумовой Л.А.

судей Рубцовой Н.А., Потаповой С.В.

при ведении протокола секретарем М.А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "СЗ "ТомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности и неустойки, признании факта ипотеки в силу закона

по апелляционной жалобе ООО "СЗ "ТомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 на решение Люберецкого городского суда Московской области от 01 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Рубцовой Н.А., объяснения ФИО3 - представителя ФИО2, судебная коллегия

установила:

ООО "СЗ "ТомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности и неустойки, признании факта ипотеки в силу закона, ссылаясь на то, что <данные изъяты> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение ответчиком в собственность <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>-1.

Согласно п. 3.1.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что денежные средства в сумме 1 520 700 руб. оплачиваются участником долевого строительства (ответчиком) за счет собственных средств не позднее <данные изъяты>, остаток задолженности в размере 1 050 000 руб. оплачивается в соответствии с графиком платежей и индексации с рассрочкой, согласно которому общая сумма платежей 1 337 933,96 руб., сумма ежемесячного платежа 22 309,40 руб., количество платежей - 60, сумма последнего платежа - 21 679,36 руб., дата первого платежа <данные изъяты>, дата последнего платежа <данные изъяты>.

Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию в феврале 2020 года, дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>. Жилое помещение передано ответчику в собственность.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него отрыта процедура конкурсного производства сроком на один год с применением положений, предусмотренных параграфом 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), конкурсным управляющим утвержден ФИО1

По состоянию на <данные изъяты> задолженность ответчика составляет 1 145 140,08 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора истец <данные изъяты> направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате суммы долга, которая оставлена без удовлетворения. Истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве, неустойку, расходы по оплате госпошлины и признать факт возникновения ипотеки в силу закона в пользу ООО «СЗ «ТомСтрой» с момента регистрации ответчиком права собственности на недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представители ответчика возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 01 марта 2023 года исковые требования удовлетворены частично.

С ФИО2 в пользу ООО "СЗ "ТомСтрой" взыскана задолженность по договору участия в долевом строительстве от <данные изъяты> в размере 1 145 140 руб. 08 коп., неустойку за нарушение сроков внесения платежей по договору участия в долевом строительстве за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 69 264 руб. 61 коп., расходы на оплате государственной пошлины в размере 14 272 руб. 02 коп.

В удовлетворении исковых требований в части превышающей взысканные суммы, признании факта ипотеки в силу закона отказано.

В апелляционной жалобе ООО "СЗ "ТомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании факта ипотеки в силу закона, ссылаясь на его незаконность, и принять в отменной части новое решение об удовлетворении требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Выслушав объяснения явившегося лица, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, <данные изъяты> между ООО «ТомСтрой» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>Б, по условиям которого истец обязался передать ответчику после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию объект долевого строительства в виде жилого помещения площадью 31,35 кв.м, а ответчик обязался оплатить цену обусловленную договором.

В соответствии с п. 3.1 договора цена составила 2 570 700 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 82 000 руб.

Согласно п. 3.1.1 договора участник долевого строительства обязуется перечислить застройщику в следующем порядке: денежные средства в размере 1 520 700 руб. за счет собственных средств участника долевого строительства не позднее <данные изъяты>, остаток задолженности участника долевого строительства оплачивается в соответствии с графиком индексации и платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно графику индексации и платежей, процент индексации составляет 10 % годовых, сумма платежа в месяц 22 309,40 руб., всего платежей на сумму 1 337 933,96 руб., размер индексации 287 933,96 руб.

Согласно п. 4.1.3 договора по окончании строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема передачи в сроки и порядке, предусмотренные договором, при условии выполнения в полном объеме участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору.

Материалами дела подтверждается, что по состоянию на <данные изъяты> по данным бухгалтерского учета ООО «СЗ «ТомСтрой» задолженность ответчика ФИО2 по договору участия в долевом строительстве от <данные изъяты> составляет 1 145 140,08 руб.

Как усматривается из документов, представленных в суд первой инстанции и приобщенных к материалам дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, квартира передана ответчику по акту приема-передачи от <данные изъяты>, в отношении объекта недвижимости установлены ограничения в виде запрета совершения регистрационных действий, сведений об ипотеке квартиры в ЕГРН не внесены.

Установив, что ФИО2 предусмотренные договором участия в долевом строительстве платежи в адрес истца в полном объеме не осуществлены, сроки внесения платежей нарушены, допущена просрочка внесения платежей, руководствуясь положением ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по оплате цены договора в размере 1 145 140 руб. 08 коп.

С учетом общего срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной ответчика, принимая во внимание моратории по запрещению начисления и взыскания неустойки, исходя из общих основ реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан РФ и российских юридических лиц, суд первой инстанции, положив за основу представленный ответчиком контррасчет, взыскал неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 69 264 руб. 61 коп.

Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется, предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Отказывая в удовлетворении искровых требований в части признания факта возникновения ипотеки в силу закона, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 64.2, 69.1 Федерального закона от <данные изъяты> N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и верно исходил из того, что договор участии в долевом строительстве не содержит условий, предусмотренных для договора займа или кредитного договора, предметом договора участия в долевом строительстве является передача объекта долевого строительства с рассрочкой платежа, деньги предметом указанного договора не являются, а поэтому оснований для обременения передаваемого объекта недвижимости ипотекой в силу закона не имеется.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку в данном случае прямого указания закона на возникновение ипотеки в силу закона не имеется. Также не имеется обстоятельств, указанных в законе в качестве основания для возникновения залога недвижимости.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в редакции, действовавшей на момент заключения договора 25.02.2017 г., в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (часть 1).

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период (часть 3).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

Статья 13 Закона N 214-ФЗ регламентирует порядок возникновения залога на земельный участок, отведенный застройщику под строительство, а также залога права его аренды.

Таким образом, ни Законом N 214-ФЗ, ни Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусмотрено возникновение у застройщика, как залогодержателя, в силу закона залога прав требования участника долевого строительства в случае оплаты участником долевого строительства приобретаемого объекта недвижимости несколькими платежами.

Договор, заключенный между сторонами, также не предусматривал какой-либо возможности возникновения ипотеки на строящийся объект недвижимости. Кредитные денежные средства для оплаты объекта долевого строительства не привлекались.

<данные изъяты> квартира передана ответчику по акту приема-передачи без указания о наличии у застройщика прав залогодержателя.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и постановил законное и обоснованное решение. Доводы жалобы правильность выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмену обжалуемого решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Люберецкого городского суда Московской области от 01 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «СЗ «ТомСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи