Решение по делу № 2-1999/2023 от 09.10.2023

№ 2-1999/2023

64RS0047-01-2023-001733-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 октября 2023 года г. Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Замотринской П.А.,

при ведении протокола помощником судьи Абрамовым А.Е.,

при участии представителя истца ФИО1 – ФИО3, представителя ответчика ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ЖСК «Капитель-2002» в лице конкурсного управляющего ФИО5 ФИО14, о взыскании денежных средств, прекращении права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями, в обоснование которых указала, что 5 мая 2008 года между ЖСК «Капитель-2002» (Застройщик) и ООО «Мое отечество» (переименовано в ООО «Мегастрой» - дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном <адрес>м <адрес>ом в <адрес>, согласно которому дольщик для оплаты своей доли обязуется передать застройщику денежные средства, а застройщик обязуется передать дольщику имущественные права на доли в строящемся кирпичном многоэтажном жилом доме с выделением долей в натуре – квартир с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5, среди которых и право требования трехкомнатной <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства. Согласно п. 3.1 договора стоимость настоящего договора составляет 37 689 500 рублей 00 копеек, из п. 2.2.1 оговора усматривается, что дольщик обязуется оплатить стоимость имущественного права на доли – квартиры из расчете 10 000 рублей за 1 кв.м. на общую сумму 37 689 500 рублей 00 копеек до окончания строительства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, обязательства в части оплаты за трехкомнатную <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства в сумме 921 300 рублей 00 копеек ООО «Мегастрой» выполнены в полном объеме, ЖСК «Капитель-2002» претензий в части оплаты за указанную квартиру не имеет. 12 октября 2022 года между ООО «Мегастрой» и ФИО6 был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым передающая сторона передает, а принимающая сторона принимает на себя право требования передачи <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, цена договора составляет 700 000 рублей 00 копеек, которая полностью оплачена ФИО6, что подтверждается актом взаимозачетов и квитанцией к приходному кассовому ордеру. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно уведомлению от 12 октября 20211 года ООО «Мегастрой» уведомило ЖСК «Капитель-2002» о передачи права требования квартиры. 13 января 2012 года между ФИО6 и ФИО7 был заключен договору уступки права требования указанной квартиры, цена договора составила 700 000 рублей 00 копеек, полностью оплачена принимающей стороной ФИО7, что подтверждается актом взаимозачетов и квитанцией к приходному кассовому ордеру. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 4 декабря 2019 года между ФИО7 и ФИО2 был заключен договор уступки права требования указанной квартиры, цена договора составила 700 000 рублей 00 копеек, полностью оплачена принимающей стороной ФИО1, что подтверждается актом взаимозачетов и квитанцией к приходному кассовому ордеру. Договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, осуществление государственной регистрации в настоящее время приостановлено, поскольку имеются основания, препятствующие проведению государственной регистрации в виде наложения ареста на объект незавершенного строительства и земельный участок. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 мая 2019 года ЖСК «Капитель-2002» признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19 января 2021 года исковые требования ФИО1 о передаче жилого помещения – трехкомнатной <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства, по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами им. ФИО8, <адрес>ом и <адрес>ом в <адрес> с указанием следующих сведений: - размер исполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 700 000 рублей 00 копеек, неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 1 757 475 рублей 62 копейки. 25 декабря 2019 года наблюдательным советом Фонда было принято решение о выплате возмещения гражданам, заключившим договоры участия в строительстве/долевом строительстве с застройщиком ЖСК «Капитель-2002» в отношении объектов строительства, расположенных по адресу: <адрес>, многоэтажная жилая застройка в квартале, ограниченном <адрес>й <адрес>, 4-ый <адрес> (1 и 2 очередь). На официальном сайте Фонд разместил информацию о сумме возмещения, полагающейся тому или иному дольщику ЖСК «Капитель-2002», однако, никакой информации об истце размещено не было. Истец обратился в Фонд с письменным заявлением о выплате возмещения 24 февраля 2023 года. С учетом 10-дневного срока последним днем для принятия решения Фондом о выплате возмещения истцу является 13 марта 2023 года. Следовательно, обязанность по выплате истцу возмещения у Фонда возникла 13 марта 2023 года. Однако, Фонд на сегодняшний день не произвел расчет стоимости возмещения, не произвел выплату ФИО1, что нарушает ее законное право на получение возмещения. Из выводов судебных экспертиз, проводившихся по аналогичным делам, следует, что представленная в суд оценка Фонда № 10-1-ФЗП/19 от 19 декабря 2019 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвитии РФ, поэтому необходимо признать такую оценку недействительной в части установления размера возмещения, подлежащего выплате ФИО1 по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу вышеуказанного жилого помещения. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, и, поскольку шестимесячный срок истек, отчет оценщика, привлеченного фондам, не может быть применен при оценке жилого помещения истца. На основании изложенного с учетом уточнения исковых требований, истец просит признать отчет об оценке № 10-1-ФЗП/19 от 16 декабря 2019 года ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» недействительным в части <адрес>; взыскать с ППК «Фонд развития территории» и ЖСК «Капитель-2002» в свою пользу в солидарном порядке денежные средства в размере 2 040 184 рублей 20 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 200 рублей 00 копеек; с момента выплаты денежных средств признать право требования ФИО9 на трехкомнатную <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства, по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами им. ФИО8, <адрес>ом и <адрес>ом в <адрес> прекращенным.

Истец ФИО9 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом их уточнения поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указывая на то, что выплата возмещения в пользу истца должна производиться исходя из стоимости 1 кв.м. равнозначных жилых помещений на первичном рынке, определенной на основании отчета оценщика ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг». Оспариваемый отчет об оценке составлен в полном соответствии с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Представитель ответчика ЖСК «Капитель-2002» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представила возражения на исковое заявление, согласно которому Проведенная по делу экспертиза является не относимым и недопустимым доказательством по делу. 26 декабря 2019 года Наблюдательным советом Фонда принято решение о выплате компенсации гражданам – участникам долевого строительства жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>, многоэтажная жилая застройка в квартале, ограниченном <адрес>м <адрес>ом, 4-ым <адрес>ом. Отчет об оценке об оценке № 10-1-ФЗП/19 от 16 декабря 2019 года ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» выполнен в соответствии с требованиями ст. 13 ФЗ от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и является единственным допустимым доказательством для определения размера выплаты Фондом возмещения. Положительным экспертным заключением ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» № ЭП-281019-3/2-5 от 17 декабря 2019 года на Отчет об оценке № 10-1-ФЗП/19 от 16 декабря 2019 года подтверждено соответствие Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Кроме того. В соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения осуществляется до даты завершения конкурсного производства застройщика. Поскольку определением Арбитражного суда Саратовской области от 30 марта 2023 года конкурсное производство в отношении ЖСК «Капитель-2002» завершено, выплата возмещения не осуществляется. Таким образом, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив доводы искового заявления, возражений на исковое заявление, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что 5 мая 2008 года между ЖСК «Капитель-2002» (Застройщик) и ООО «Мое отечество» (переименовано в ООО «Мегастрой» - дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном <адрес>м <адрес>ом в <адрес>, согласно которому дольщик для оплаты своей доли обязуется передать застройщику денежные средства, а застройщик обязуется передать дольщику имущественные права на доли в строящемся кирпичном многоэтажном жилом доме с выделением долей в натуре – квартир с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5, среди которых и право требования трехкомнатной <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства.

Согласно п. 3.1 договора стоимость настоящего договора составляет 37 689 500 рублей 00 копеек, из п. 2.2.1 оговора усматривается, что дольщик обязуется оплатить стоимость имущественного права на доли – квартиры из расчете 10 000 рублей за 1 кв.м. на общую сумму 37 689 500 рублей 00 копеек до окончания строительства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, обязательства в части оплаты за трехкомнатную <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства в сумме 921 300 рублей 00 копеек ООО «Мегастрой» выполнены в полном объеме.

12 октября 2022 года между ООО «Мегастрой» и ФИО6 был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым передающая сторона передает, а принимающая сторона принимает на себя право требования передачи <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, цена договора составляет 700 000 рублей 00 копеек, которая полностью оплачена ФИО6, что подтверждается актом взаимозачетов и квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно уведомлению от 12 октября 20211 года ООО «Мегастрой» уведомило ЖСК «Капитель-2002» о передачи права требования квартиры.

13 января 2012 года между ФИО6 и ФИО7 был заключен договору уступки права требования указанной квартиры, цена договора составила 700 000 рублей 00 копеек, полностью оплачена принимающей стороной ФИО7, что подтверждается актом взаимозачетов и квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

4 декабря 2019 года между ФИО7 и ФИО1 был заключен договор уступки права требования указанной квартиры, цена договора составила 700 000 рублей 00 копеек, полностью оплачена принимающей стороной ФИО1, что подтверждается актом взаимозачетов и квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, осуществление государственной регистрации в настоящее время приостановлено, поскольку имеются основания, препятствующие проведению государственной регистрации в виде наложения ареста на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 7 июля 2011 года по делу № А57-5725/2010 ЖСК «Капитель-2002» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 10 октября 2011 года было утверждено мировое соглашение, производство по делу № А57-5725/2010 о признании ЖСК «Капитель-2002» несостоятельным (банкротом) прекращено.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 20 декабря 2011 года определение Арбитражного суда Саратовской области от 10 октября 2011 года по делу № А57-5725/2010 об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу отменено, дело направлено в Арбитражный суд Саратовской области для рассмотрения по существу.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 29 марта 2019 года производство по делу о признании ЖСК «Капитель-2002» несостоятельным (банкротом) прекращено.

Повторная процедура банкротства в отношении ЖСК «Капитель-2002» введена решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 мая 2019 года по делу № А57-7982/2019.

В рамках дела о банкротстве ЖСК «Капитель-2002» определением Арбитражного суда Саратовской области от 19 января 2021 года исковые требования ФИО1 о передаче жилого помещения – трехкомнатной <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства, по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами им. ФИО8, <адрес>ом и <адрес>ом в <адрес> с указанием следующих сведений:

- размер исполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 700 000 рублей 00 копеек,

- неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 1 757 475 рублей 62 копейки (л.д. 5-11 тома 2).

25 декабря 2019 года наблюдательным советом Фонда было принято решение о выплате возмещения гражданам, заключившим договоры участия в строительстве/долевом строительстве с застройщиком ЖСК «Капитель-2002» в отношении объектов строительства, расположенных по адресу: <адрес>, многоэтажная жилая застройка в квартале, ограниченном <адрес>й <адрес>, 4-ый <адрес> (1 и 2 очередь).

На официальном сайте Фонд разместил информацию о сумме возмещения, полагающейся тому или иному дольщику ЖСК «Капитель-2002», однако, никакой информации об истце размещено не было.

Истец обратился в Фонд с письменным заявлением о выплате возмещения 24 февраля 2023 года, что указано в исковом заявлении и не оспаривается ответчиком.

До настоящего времени возмещения истцу не выплачено.

Невыплату истцу возмещения суд полагает незаконным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 23.2 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

Функции, полномочия и деятельность Фонда регламентированы Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.

П. 3 ч. 1 ст. 3 ФЗ № 218-ФЗ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет выплату за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - нежилые помещения), при несостоятельности (банкротстве) застройщика в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Исходя из положений ч. 1.2 ст. 13 указанного выше федерального закона выплата возмещения гражданам - членам кооператива, требования которых были погашены в деле о банкротстве застройщика путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок кооперативу в соответствии с реестром требований участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений) и которые имеют в отношении соответствующего кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения (далее - граждане - члены кооператива), осуществляется Фондом за счет имущества Фонда, сформированного в порядке, предусмотренном статьей 13.1 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 13.3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ кооператив вправе обратиться в Фонд в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или для выплаты возмещения гражданам - членам кооператива.

Согласно части 5 статьи 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - членам кооператива осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, включающем в себя в том числе порядок обращения кооператива для выплаты возмещения, перечень документов, необходимых для выплаты возмещения, и основания принятия Фондом решения о выплате возмещения гражданину - члену кооператива. Выплата такого возмещения осуществляется при условии подачи гражданином - членом кооператива заявления о выходе из кооператива.

Учитывая, что определением Арбитражного суда Саратовской области от 19 января 2021 года требования ФИО1 о передаче жилого помещения признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов ЖСК «Капитель-2002», суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на возмещение за жилое помещение, выплата которого производится публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

Определяя сумму возмещения суд учитывает следующее.

На основании п. 6 ст. 13.3 ФЗ № 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - члену кооператива, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере, определенном в соответствии с частью 2 статьи 13 настоящего Федерального закона, но в совокупности не менее размера требований гражданина - члена кооператива, погашенных в связи с передачей кооперативу прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в деле о банкротстве застройщика, и размера паевых взносов, внесенных указанным гражданином - членом кооператива после такой передачи, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения, не превышающей ста двадцати квадратных метров. Выплата возмещения по требованиям, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений, осуществляется в размере цены, уплаченной гражданином - членом кооператива. О выплате возмещения Фонд уведомляет кооператив не позднее трех рабочих дней после такой выплаты.

Согласно п. 2 ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.

В материалах дела имеется отчет ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» от 16 декабря 2019 года, составленный по заказу ППК «Фонд развития территорий», которым произведена оценка квартир в спорном доме ЖСК «Капитель-2022», в том числе и квартиры истца, на дату 10 декабря 2019 года, то есть оценка произведена не более чем за три месяца ранее даты принятия решения о выплате возмещения - 25 декабря 2019 года.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость трехкомнатной <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства, расположенной по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами им. ФИО8, <адрес>ом и <адрес>ом в <адрес> составляет 2 950 000 рублей 00 копеек, рыночная стоимость 1 кв.м. указанной квартиры составила 31 978 рублей 00 копеек (л.д. 224-244 тома 1).

Истцом оспаривался указанный отчет, на разрешение экспертизы был поставлен в том числе вопрос о том, соответствует ли отчет об оценке представленный Фондом в части оценки трехкомнатной <адрес>, проектной площадью 92,13 кв.м., общей площадью 87,92 кв.м., на 7 этаже, в блок-секции «И», 2 очередь строительства, расположенного по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами им. ФИО11, <адрес>ом и <адрес>ом в <адрес> закону № 218 - ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Методике расчета размера возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива, утвержденной Постановлением Правительства от 07 октября 2017 года № 1233, в редакции № 2, действующей на момент принятия Фондом решения о выплате возмещения гражданам и Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из заключения ООО «Приотрите-оценка» от 21 августа 2023 года отчет об оценке от 16 декабря 2019 года не соответствует требованиям ФЗ от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, методике расчета размера возмещения гражданам – участникам строительства по договора, предусматривающим передачу жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков 9всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков, подлежащих передаче гражданам-участникам строительства, И ФЗ от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

При этом как указано в описательной части экспертного заключения, отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности по следующим пунктам:

п. 12. В соответствии со ст. 11 ФЗ № 135; п. 6 ФСО №3: Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит. На экспертизу представлена копия отчета в электронном виде. В случае, если оригинал отчета прошит, требование можно считать выполненным.

п. 37. В приложении к отчету отсутствуют правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект оценки.

п. 38. По материалам, имеющимся в приложении №4 к отчету невозможно установить даты публикаций объявлений, которые использовались в качестве объектов- аналогов №1,2,4 для базового объекта № 3.

п. 40. Документы, предоставленные заказчиком не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке. На экспертизу представлена копия отчета в электронном виде. В случае, если документы, предоставленные заказчиком подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, требование можно считать выполненным.

п. 48. В соответствии с п. 21е) ФСО №1: Задание на оценку должно содержать дату оценки. Дата оценки не указана в задании на оценку.

п. 55. Не верно указан сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Кроме того, оценщики при определении рыночной стоимости квартир при внесении корректировок используют «Справочник оценщика недвижимости-2018. Квартиры. Под редакцией ФИО10.», однако по состоянию на дату оценки наиболее актуальным является «Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Под редакцией ФИО10.».

В отчете использованы объекты-аналоги № 1,3.4 для базового объекта № 3, представленные на вторичном рынке (от агентств недвижимости), а не на первичном рынке (от застройщика).

В отчете отсутствуют ссылки на Методику расчета размера возмещения гражданам – участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящим из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам-участникам строительства (в редакции от 7 ноября 2019 года) и ФЗ от 29 июня 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (в ред. от 4 ноября 2019 года) (л.д. 105-163 тома 1).

При этом несоответствия отчета требованиям указанных выше законов и нормативно-правовых актов носит технический характер, на размер стоимости квартир на дату составления отчета указанные недостатки отчета не повлияли.

Доказательств обратному в суд не представлено.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования истца о признании отчета об оценке № 10-1-ФЗП/19 от 16 декабря 2019 года ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» недействительным, не законными, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку Методике расчета размера возмещения гражданам – участникам строительства и положениям ФЗ от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» отчет не противоречит, технические несоответствия отчета ФЗ от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, на суть его выводов о стоимости квартиры истца не повлияли.

Учитывая приведенные выше положения п. 2 ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ, суд полагает необходимым определить стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, то есть на момент принятия Фондом решения о выплате указанного возмещения – 25 декабря 2019 года, а, не исходя из стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на настоящее время, как об этом просит истец.

Доводы истца о необходимости применения рыночной стоимости 1 кв.м. равнозначного жилого помещения на иные даты, в том числе на дату обращения с заявление о взыскании возмещения или на дату проведения судебной экспертизы, основаны на неверном понимании истцом норм материального права, поскольку Порядок осуществления выплат установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2019 года № 1680 «Об утверждении Правил выплаты возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок».

В соответствии с пунктом 17 указанных Правил выплата возмещения гражданину - члену кооператива, имеющему требование о передаче жилого помещения, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, имеющим требования о передаче жилых помещений, согласно приложению. Выплата возмещения гражданину - члену кооператива по требованиям, предусматривающим передачу машино-места или нежилого помещения, осуществляется в размере цены, уплаченной гражданином - членом кооператива застройщику. При расчете размера возмещения учитываются жилые помещения, машино-места и нежилые помещения только в объектах строительства, в отношении которых Фондом принято решение о выплате возмещения.

Согласно Методике расчета размера возмещения гражданам, являющейся приложением к приведенным Правилам, в формуле расчета в качестве одного из показателей используется «R» - рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению, подлежащему передаче гражданину - члену кооператива, на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

Таким образом, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату принятия решения в соответствии с установленной Методикой расчета.

Кроме того, определяя размер подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца денежного возмещения, суд учитывает, что определением Арбитражного суда <адрес> <дата> определена сумма исполненных и неисполненных ФИО1 обязательств по оплате за трехкомнатную <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства, расположенную по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами им. ФИО8, <адрес>ом и <адрес>ом в <адрес>, так,

- неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 1 757 475 рублей 62 копейки.

Таким образом, общий размер обязательств составил 2 457 475 рублей 56 копеек.

Размер исполненных обязательств составил 28,48 %.

Расчет:

2 457 475 рублей 00 копеек – 100 %,

700 000 рублей 00 копеек – Х,

Где Х = 700 000 рублей 00 копеек * 100 % / 2 457 475 рублей 00 копеек = 28,48 %.

При полном исполнении обязательств истцу подлежала бы выплате сумма в размере 2 950 000 рублей 00 копеек, при исполнении обязательств на 28,48 % истцу подлежит выплате сумма в размере 705 966 рублей 00 копеек.

Расчет:

100 % - 2 950 000 рублей 00 копеек,

28,48 % - Х,

Где Х = 2 950 000 рублей 00 копеек * 28,48 % / 100 % = 840 160 рублей 00 копеек.

Указанная денежная сумма подлежит взысканию с ответчика публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в пользу истца.

Кроме того, подлежат удовлетворению требования о признании права требования ФИО1 трехкомнатной <адрес>, общей площадью 87,92, на 7 этаже в блок-секции «И», 2 очереди строительства, расположенной на 1 этаже в блок-секции «К», 2 очереди строительства, по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами им. ФИО8, <адрес>ом и <адрес>ом в <адрес>, прекращенным с момента выплаты указанной денежной суммы.

Оснований для удовлетворения требований ФИО1 к ЖСК «Капитель-2002» и к ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» у суда не имеется.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу положений ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;

расходы на оплату услуг представителей;

расходы на производство осмотра на месте;

компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса;

связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;

другие признанные судом необходимыми расходы.

За уточненные исковые требования в размере 2 040 184 рублей 20 копеек подлежала оплате госпошлина в размере 18 401 рубль 00 копеек.

Истцом при подаче искового заявления уплачено 10 200 рублей 00 копеек, соответственно, недоплаченный размер государственной пошлины в размере 8 201 рубля 00 копеек подлежит взысканию с истца в бюджет МО «<адрес>».

С ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части заявленных требований.

Расчет:

2 040 184 рублей 20 копеек – 18 401,

840 160 рублей 00 копеек – Х,

Где Х = 840 160 рублей 00 копеек * 18 401/ 2 040 184 рублей 20 копеек = 7 577 рублей 00 копеек – указанный размер государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в пользу истца пропорционально удовлетворенной части заявленных требований.

Также по делу ООО «Приоритет-оценка» проведена судебная экспертиза, стоимость которой составила 45 000 рублей 00 копеек (л.д. 103).

2 040 184 рублей 20 копеек - 45 000 рублей 00 копеек,

840 160 рублей 00 копеек – Х,

Где Х = 840 160 рублей 00 копеек * 45 000 рублей 00 копеек / 2 040 184 рублей 20 копеек = 18 531 рубль 26 копеек – указанная сумма судебных расходов подлежит взысканию с ответчика публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в пользу ООО «Приоритет-оценка» пропорционально удовлетворенной части заявленных требований.

Оставшаяся сумма на оплату экспертизы в размере 26 468 рублей 74 копеек подлежит взысканию с истца ФИО1 пропорционально той части заявленных требований, в удовлетворении которой истцу отказано.

Расчет:

45 000 рублей 00 копеек - 18 531 рубль 26 копеек = 26 468 рублей 74 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт серии № №) к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>) о взыскании денежных средств, прекращении права требования удовлетворить частично.

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 840 160 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 577 рублей 00 копеек.

С момента выплаты денежной суммы признать право требования ФИО1 на трехкомнатную <адрес> на 7 этаже блок-секции «И», проектной площадью 87,92 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в квартале, ограниченном <адрес>ом, <адрес>ом в <адрес>, прекращенным.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО1 к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет МО «Город Саратов» расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 201 рубля 00 копеек.

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ООО «Приоритет-оценка»расходы по оплате судебной экспертизы в размере 18 531 рубль 26 копеек

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Приоритет-оценка» 26 468 рублей 74 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЖСК «Капитель-2002» (ИНН <***>), ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» (ИНН <***>) о признании недействительным отчета, взыскании денежных средств, прекращении права требования отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья П.А. Замотринская

Мотивированное решение суда изготовлено 16 октября 2023 года.

Судья П.А. Замотринская