УИД 57RS0022-01-2023-000503-88
Производство № 2-1067/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июня 2023 года г. Орел
Заводской районный суд г. Орла в составе председательствующего судьи Большаковой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой Т.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительными и взыскании денежных средств
установил:
ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратилась в суд с иском к ФИО2 (далее – ФИО2, ответчик), в обоснование исковых требований указала, что 01.12.2022 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамках заключенного договора покупатель передал продавцу денежные средства в размере 100000 рублей. По условиям договора, стороны обязались в срок до 31.01.2022 заключить основной договор. В указанный срок ни одна из сторон не предложила другой заключить основной договор. Истец неоднократно обращалась к ответчику с просьбой о возврате переданных по предварительному договору денежных средств, однако ответчик отвечал отказом. Истец указывает, что предварительный договор доли подлежал нотариальному удостоверению, несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Просит признать предварительный договор купли-продажи от 01.12.2022 недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в сумме 100000 рублей.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, обеспечила явку представителя ФИО3, который в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО2 и ее представитель адвокат Клочкова Г.П. исковые требования не признали, пояснив, что сторона продавца переделывала документы из доли в праве общей долевой собственности в квартиру, затем начали оформление документов на землю, что заняло определенное время. Заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи не подлежал нотариальному удостоверению. Денежные средства по договору не подлежат возврату истцу, поскольку истец не планировал заключать основной договор и уже в январе 2022 оформил ипотеку и в начале февраля 2022 приобрел другой объект недвижимости.
Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, она занималась данной сделкой со стороны покупателя и считает, что покупателем были соблюдены все условия предварительного договора.
Третье лицо ФИО5 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО1
Представитель третьего лица ООО «Этажи-Орел» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, причин неявки суду не сообщил.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Согласно ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 Закона); сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Договор продажи недвижимости может быть признан недействительным по ряду оснований, связанных с его формой, содержанием и волей участников сделки на его заключение.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).
Как установлено в судебном заседании 01.12.2022 между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи 42/91 долей в праве общей долевой собственности жилого дома с кадастровым номером (номер обезличен) и ? доли земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен). Цена продажи составила 2550000 руб.
Согласно п. 1.6 Договора в счет причитающихся покупателю платежей по основному договору покупатель передал продавцу денежные средства в размере 100000 рублей. Факт передачи денежных средств сторонами не оспаривался, и подтверждается соответствующей записью в предварительном договоре.
Таким образом, между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве на жилое помещение и земельный участок.
Таким образом, в случае если по сделке об отчуждении свои доли в праве на недвижимое имущество отчуждают не все участники общей долевой собственности, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Предварительный договор в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным и в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, поскольку в нарушение действующего законодательства не прошел нотариального удостоверения, следовательно, не возникло обязанности по его исполнению, в связи с чем, денежные средства, переданные ФИО2 в счет причитающихся покупателю платежей по основному договору в размере 100000 рублей подлежат возврату покупателю.
Довод ответчика по делу о том, что покупатель намеренно отказался от заключения основной сделки, является его позицией, и не может служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.
То обстоятельство, согласно п. 7.1 договора стороны договорились о перерегистрации документов с долей в праве в общей долевой собственности в квартире, не может повлечь изменение формы договора. Более того, условие о перерегистрации доли в праве на земельный участок, в предварительном договоре отсутствует.
Оценивая собранные по делу оказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительными и взыскании денежных средств, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительными и взыскании денежных средств - удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 от 01.12.2022 – недействительным
Взыскать с ФИО2, (дата обезличена) года рождения, паспорт (номер обезличен) в пользу ФИО1, (дата обезличена) года рождения, паспорт (номер обезличен) денежные средства в сумме 100000 (сто тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 04 июля 2023 года.
Судья Ю.В. Большакова