РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 июля 2023 года адрес
Лефортовский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи фио
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3469/2023 (УИД 77RS0014-02-2022-008776-56) по иску фио к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ООО «Центр независимой экспертизы собственности» об оспаривании размера выплаты,
УСТАНОВИЛ:
фио обратился в суд с уточненным иском к ППК «Фонд развития территорий», ООО «Центр независимой экспертизы собственности» об оспаривании размера рыночной стоимости объекта (жилого помещения) обязании произвести перерасчет компенсации и взыскании денежных средств в размере сумма
В обоснование заявленных требований истец указал следующее.
06 февраля 2017 года между истцом (участником долевого строительства) и ООО «Компания Промсервис (застройщиком) был заключен договор долевого участия в строительстве № И12-7/112, согласно которому застройщик обязался произвести работы по строительству жилого дома (объекта недвижимости), и после его введения в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру, площадью 51,4 кв.м., № 112, секция 7, этаж 1, расположенную по адресу: адрес, адрес.
Стоимость объекта долевого строительства составляет сумма, которую истец оплатил в полном объеме.
Решением Арбитражного суда адрес от 29 июня 2020 года застройщик признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Требования истца, как участника строительства, включены в реестр требований участников строительства в соответствии с уведомлением конкурсного управляющего.
Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по осуществлению выплат возмещения гражданам – участникам строительства. На основании соответствующего заявления истца ответчиком выплачено возмещение в размере сумма
Истец не согласился с данным размером выплаченного возмещения, обратился в суд с настоящим уточненным иском, мотивируя его тем, что установленная ответчиком стоимость 1 кв.м. в размере сумма ниже размера исполненных им обязательств по договору долевого участия в строительстве, а отчет оценщика (ООО «Центр независимой экспертизы собственности», заявленного в качестве ответчика), принятый ответчиком ППК «Фонд развития территорий», составлен с нарушением законодательства Российской Федерации.
Истец фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, реализовал свое право на участие в судебном разбирательстве через своего представителя по доверенности – фио, который в судебное заседание явился, требования уточненного иска поддержал.
Представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» по доверенности фио в судебное заседание явился, просил в удовлетворении требований уточненного иска отказать по доводам, изложенным в отзыве.
Представитель ответчика ООО «Центр независимой экспертизы собственности» в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом; представил возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении его требований, а также заявил о пропуске срока исковой давности.
Третье лицо конкурсный управляющий фио в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, уд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика (часть 1); выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации (часть 2).
Согласно п. 8 Правил выплаты ППК «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233, выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.
Методика определяет порядок расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства (далее - граждане), имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном объекте строительства) (далее - объект строительства), подлежащих передаче гражданам (далее соответственно - жилые помещения, договоры, возмещение). Настоящая методика также применяется при определении порядка расчета возмещения гражданам, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также гражданам, указанным в части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) (п. 1 Методики).
Порядок расчета возмещения установлен п. 3 Методики.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 06 февраля 2017 года между истцом (участником долевого строительства) и ООО «Компания Промсервис (застройщиком) был заключен договор долевого участия в строительстве № И12-7/112, согласно которому застройщик обязался произвести работы по строительству жилого дома (объекта недвижимости), и после его введения в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру, площадью 51,4 кв.м., № 112, секция 7, этаж 1, расположенную по адресу: адрес, адрес.
Стоимость объекта долевого строительства составляет сумма; сумма за 1 кв.м. (п. 3.1 договора).
Порядок оплаты по договору установлен п. 4.1.1 договора, согласно которому, в частности, истец обязуется перечислить денежные средства в размере сумма в течение трех банковских дней с момента государственной регистрации договора, а последний платеж в размере сумма – до 15 февраля 2021 года.
Решением Арбитражного суда адрес от 29 июня 2020 года застройщик признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Требования административного истца, как участника строительства, включены в реестр требований участников строительства в соответствии с уведомлением конкурсного управляющего.
Согласно выписке из реестра требований кредиторов, предоставленной адрес регистраторская компания – Р.О.С.Т.», оказывающая услугу по ведению реестра требований кредиторов ООО «Компания Промсервис» следует, что сумма, уплаченная участником строительства по договору, предусматривающему передачу помещения, составляет сумма; рыночная стоимость жилого помещения согласно отчету об оценке – сумма
Согласно уведомлению конкурсного управляющего ООО «Компания Промсервис» фио о включении в реестр требований участников строительства следует, что сумма уплаченная участником строительства по договору, предусматривающему передачу помещения, составляет сумма; размер неисполненных обязательств участника строительства перед должником по договору, предусматривающему передачу помещения, составляет сумма; рыночная стоимость жилого помещения согласно отчету об оценке – сумма
Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по осуществлению выплат возмещения гражданам – участникам строительства.
На основании заявления истца 09 мая 2022 года ответчиком ППК «Фонд развития территорий» выплачено возмещение в размере сумма
Расчет возмещения произведен ответчиком ППК «Фонд развития территорий» на основании отчета № ФЗП-02/173-19/32-1 от 05 марта 2021 года, составленного ответчиком ООО «Центр независимой экспертизы собственности», согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м. в спорном объекте долевого строительства составляет сумма, и исходя из, того что истцом не в полном объеме произведена оплата по договору (в размере сумма вместо сумма, предусмотренных договором).
Соответственно, размер возмещения составил сумма, исходя из:
- площади квартиры - 51,4 кв.м.;
- стоимости 1 кв.м. в объекте долевого строительства - сумма, на основании отчета № ФЗП-02/173-19/32-1 от 05 марта 2021 года, составленного ООО «Центр независимой экспертизы собственности»;
- коэффициента выплаты – 0,900437, из расчета: сумма (размер средств, фактически уплаченных в счет цены договора)/сумма (цена договора в соответствии с условиями договора),
Итого - сумма кв.м. * сумма * 0,900437 = сумма
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что административный истец с 30 июля 2020 года по 11 марта 2021 года погасил задолженность по договору в размере сумма на основании предложения конкурсного управляющего ООО «Компания Промсервис» фио о погашении такой задолженности по реквизитам, опубликованным в ЕФРСБ от 10 июля 2020 года № 51985599.
30 марта 2021 года истцом получено уведомление о включении в реестр требований участников строительства, согласно которому неисполненные обязательства участника строительства перед должником (ООО «Компания Промсервис») отсутствуют.
При этом, согласно сведениям сервиса ППК «Фонд развития адрес включения в реестр требований участников строительства» размер требования составляет сумма
Истец неоднократно обращался в адрес ответчика ППК «Фонд развития территорий» о перерасчете суммы возмещения, в ответ на которые сообщено, что Фондом не может быть проведена корректировка требования, и соответственно перерасчет размера возмещения, поскольку в реестр требований участников строительства требования истца были включены изначально с неисполненными обязательствами, а произведенная доплата денежных средств в конкурсную массу застройщика недопустима в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ.
Вместе с тем, учитывая, что согласно условиям договора последней датой платежа является 15 февраля 2021 года; истец по состоянию на 11 марта 2021 года оплатил оставшуюся часть цены договора в размере сумма, суд приходит к выводу о том, что истец на дату принятия Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения (26 апреля 2021 года) фактически оплатил в полном объеме установленную стоимость договора в размере сумма (сумма + сумма).
Соответственно, учитывая нормы ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой, в частности, выплата возмещения осуществляется в размере не менее уплаченной цены договора, размер возмещения должен составлять не менее сумма
При этом, суд не находит надлежащими доводы ответчика ППК «Фонд развития территорий» о применении нормы п. 1 ст. 10 ГК РФ, поскольку действующим законодательством Российской Федерации, в частности, Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», прямо не установлен запрет на осуществление участниками строительства дополнительных выплат в пользу застройщика-банкрота до принятия Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» соответствующего решения о выплате возмещения, и наличия условий договора о графике платежей и предложения конкурсного управляющего такого застройщика о погашении участником строительства имеющейся задолженности по договору.
При этом, суд отмечает, что в материалы дела представлены копия уведомления конкурсного управляющего ООО «Компания Промсервис» фио о включении в реестр требований участников строительства, согласно которому неисполненные обязательства участника строительства перед должником по договору, предусматривающему передачу помещения, отсутствуют, и сведения сервиса ППК «Фонд развития адрес включения в реестр требований участников строительства», согласно которым размер требования составляет сумма
Как также установлено судом, в соответствии с представленным истцом заключением о стоимости в отчете № 290720-4/Дом12/112 от 10 августа 2020 года, составленном ООО «Митра Групп», рыночная стоимость 1 кв.м. в объекте долевого строительства на 22 июня 2020 года составляет сумма
Также, истцом в материалы дела представлено заключение ООО «Первый экспертный центр» № 117-06/22 от 25 июня 2022 года на отчет № ФЗП-02/173-19/32-1 от 05 марта 2021 года, согласно которому следует, что отчет № ФЗП-02/173-19/32-1 от 05 марта 2021 года не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и размеру рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, в отчете не представлен анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, не представлены реальные предложения об объектах аналогах находящихся в свободном доступе, а также отсутствует анализ рынка. Кроме того, в заключении указано на то, что рыночная стоимость имущественных прав на объект недвижимости в рамках договора № И12-7/122 участия в долевом строительстве от 06 февраля 2017 года по состоянию на 26 апреля 2021 года составляет сумма
Учитывая изложенное, а также с учетом ходатайства представителя истца, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено фио «Центр независимых экспертиз «ЮРИДЕКС».
Согласно выводам заключения эксперта фио «Центр независимых экспертиз «ЮРИДЕКС» от 27 апреля 2023 года следует, что рыночная стоимость 1 кв.м. жилого помещения, равнозначного жилому помещению, подлежащему передаче фио по договору участия в долевом строительстве от 06 февраля 2017 года № И12-7/12 с ООО «Компания Промсервис» в объекте, расположенном по адресу: адрес, с/адрес, вблизи адрес, кадастровый номер земельного участка 50:08:0040140:321, в соответствии с правилами ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ, по состоянию на 05 марта 2021 года, на 26 апреля 2021 года и на дату производства судебной экспертизы, составляет (округленно): сумма (по состоянию на 05 марта 2021 года); сумма (по состоянию на 26 апреля 2021 года); сумма (по состоянию на день составления заключения – 27 апреля 2023 года).
Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленная оценщиком (экспертом) рыночная стоимость 1 кв.м. спорного жилого помещения, является достоверной, оснований сомневаться в объективности выводов оценщика (эксперта) не имеется.
Таким образом, учитывая, что Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято 26 апреля 2021 года решение о выплате возмещения соответствующим участникам строительства, и на эту дату рыночная стоимость 1 кв.м. в объекте долевого строительства составляет сумма, то размер возмещения, предусмотренный ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» составит сумма, из расчета: 51,4 кв.м. * сумма * 1.
На основании выше изложенного, учитывая, что при рассмотрении настоящего дела нашло свое подтверждение, что 09 мая 2022 года ответчиком ППК «Фонд развития территорий» выплачено возмещение в размере сумма, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о признании незаконным решения об установлении размера рыночной стоимости в отношении объекта долевого строительства, установлении стоимости объекта долевого строительства в размере сумма за 1 кв.м. и взыскании денежных средств в размере сумма (сумма – сумма).
При этом, суд не может согласиться с доводами ответчика ППК «Фонд развития территорий» о том, что действующим законодательством Российской Федерации установлена возможность использования при определении размера возмещения исключительно отчета оценщика, привлеченного ППК «Фонд развития территорий», поскольку в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6); в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13).
Тем самым, истец, предъявив настоящий иск, оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, право на оспаривание которой, ему предоставлено в силу процессуального законодательства Российской Федерации и законодательства об оценочной деятельности.
Данные выводы суда согласуются с позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ N 5-КГ22-155-К2 от 14 марта 2023 года, согласно которой исключение возможности оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки прямо противоречит положениям части 3 статьи 6 и части 1 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кроме того, суд отмечает, что представленная ответчиком ППК «Фонд развития территорий» рецензия рецензента фио на заключение эксперта от 27 апреля 2023 года не является заключением эксперта (отчетом об оценке), а также не содержит оснований, вызывающих у суда сомнения в обоснованности заключения эксперта, и не содержит информации о наличии противоречий в выводах эксперта.
Также, суд не может согласиться с доводами ответчика ООО «Центр независимой экспертизы собственности» о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку возмещение выплачено ответчиком ППК «Фонд развития территорий» в пользу истца 09 мая 2022 года, а исковое заявление поступило в суд 18 июля 2022 года, то есть в пределах установленного законом срока исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования фио к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ООО «Центр независимой экспертизы собственности» об оспаривании размера выплаты – удовлетворить.
Признать незаконным решение ППК «Фонд развития территорий» об установлении размера рыночной стоимости в отношении объекта – двухкомнатной квартиры, общей площадью 51,4 кв.м., расположенной на 1 этаже жилого дома № 12, номер секции 7, номер квартиры 112, по адресу: адрес, с/адрес, вблизи адрес, по договору участия в долевом строительстве от 06 февраля 2017 года № И12/7/112 – в размере сумма за один квадратный метр.
Установить на 17 сентября 2021 года стоимость жилого помещения – двухкомнатной квартиры, общей площадью 51,4 кв.м., расположенной на 1 этаже жилого дома № 12, номер секции 7, номер квартиры 112, по адресу: адрес, с/адрес, вблизи адрес, по договору участия в долевом строительстве от 06 февраля 2017 года № И12/7/112 – в размере сумма за один квадратный метр.
Обязать ППК «Фонд развития территорий» (ИНН <***>) произвести перерасчет выплаты компенсации фио, исходя из рыночной стоимости сумма за 1 кв.м. в отношении объекта долевого строительства – двухкомнатной квартиры, общей площадью 51,4 кв.м., расположенной на 1 этаже жилого дома № 12, номер секции 7, номер квартиры 112, по адресу: адрес, с/адрес, вблизи адрес, по договору участия в долевом строительстве от 06 февраля 2017 года № И12/7/112.
Взыскать с ППК «Фонд развития территорий» (ИНН <***>) в пользу фио денежные средства в счет выплаты возмещения по ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в размере сумма
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
фио ФИО1
Мотивированное решение суда составлено 24 июля 2023 года.
фио ФИО1