УИД: 61RS0019-01-2024-006462-37
Дело № 2-175/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 февраля 2025 года г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Политко Ф.В., при секретаре Шабаевой А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска к ФИО1, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании отсутствующим зарегистрированного права,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска обратился в суд с указанным выше иском, ссылаясь на иследующие обстоятельства. <дата> между КУМИ г. Новочеркасска и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора аренды земельного участка установлен п. 2.1 и истек <дата>.
Пунктом 6.3 договора сторонами согласовано условие о том, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение, данное условие не предусматривает решение уполномоченного органа о его прекращении, договор не содержит условий о его пролонгации. В таком случае право аренды подлежит прекращению в установленном порядке.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <дата> № №, в пределах земельного участка расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 12% площадью 120,8 кв.м., зарегистрированный на праве собственности за ФИО1 запись № от <дата>.
<дата> при обследовании земельного участка специалистами Комитета установлено отсутствие объекта незавершенного строительства, участок не освоен, заброшен.
Просит суд признать отсутствующим зарегистрированное право собственности за ФИО1 на объект незавершенного строительства, степенью готовности объекта 12% площадь 120,8 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> государственном реестре недвижимости от <дата> №.
В судебное заседание стороны не явились, извещены надлежащим образом. Представитель ответчика – ФИО4, действующая по доверенности, направила в суд заявление о рассмотрении дела без ее участия, возражала против удовлетворения иска.
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Суд установил, что между КУМИ г. Новочеркасска (далее также - арендодатель) и ФИО1 (далее также - арендатор) <дата> заключен договор аренды земельного участка № (далее – договор), в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок площадью 600,00 кв.м, с №, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с <дата> по <дата>.
Согласно п. 4.3.3 арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению.
В соответствии с актом приема-передачи от <дата> указанный земельный участок передан КУМИ г. Новочеркасска в пользование ФИО1
На указанном земельном участке ФИО1 возведен объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 142,5 кв.м., степенью готовности – 12% на основании разрешения на строительство № № от <дата>. Объект незавершенного строительства поставлен на государственный кадастровый учет <дата> и в отношении него зарегистрировано право собственности ФИО5
В материалы дела представлен договор купли-продажи от <дата>, в соответствии с которым ФИО6 продал ФИО7 объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 120,8 кв.м., степенью готовности – 12%, адрес местоположения: <адрес>.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 120,8 кв.м., степенью готовности – 12%.
В обоснование заявленных требований КУМИ г. Новочеркасска указывает, что в настоящее время право аренды полежит прекращению, в связи с отсутствием на земельном участке объекта капитального строительства, в подтверждение чего представлен акт обследования от <дата>.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
До <дата> Земельный кодекс РФ не содержал запрета на возможность возобновления РФ договора аренды публичного земельного участка на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК.
Следовательно, если после <дата> арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.
Аналогичные разъяснения содержатся в п. 28 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>).
Как следует из фактических обстоятельств дела, и представленных по делу доказательств, срок действия договора № аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от <дата> установлен с <дата> по <дата>.
Однако арендованный земельный участок ФИО1 по окончанию срока аренды не возвратила арендодателю. В свою очередь, КУМИ г. Новочеркасска мер по расторжению договора аренды не принималось, из чего следует, что действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Введенной в действие 01.03.2015 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Доводы истца о том, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами и нормами действующего законодательства.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В соответствии с п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
В силу пп. 10 ст. 1 ГрК РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1160/13 от 24.09.2013 г., право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Вопрос о наличии либо отсутствии у вещи статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности связи постройки с землей, степень капитальности (прочности) той ее части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки.
Согласно абз. 5 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вопрос о признании вещи недвижимой возможен в отношении правомерно строящегося объекта.
Таким образом, для признания вещи недвижимой необходимо не только установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных (физических) свойств или на основании закона к недвижимым объектам, но также установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
В материалы дела представлено экспертное заключение от <дата> № №, выполненное негосударственным судебным экспертом «Центра Строительной Экспертизы и Оценки» ФИО8, в соответствии с выводами которого объект незавершенный строительством, по адресу: <адрес> представляет собой фундамент свайного типа, является капитальным и может быть признан объектом незавершенного строительства в соответствии с п. 10 ГрК РФ, п. 3.27 СП 48.13330.2019 «Организация строительства». Степень готовности объекта составляет 12%.
В ходе рассмотрения дела судом, установлено, что объект незавершенный строительством площадью застройки 120,8, степенью готовности – 12%, по адресу: <адрес>, право собственности на который ответчиком ФИО1 зарегистрировано в период действия договора аренды земельного участка, обладает признаками объекта капитального строительства, является прочно связанным с землей, доказательств обратного суду не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы представителем истца не заявлялось.
С учетом установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска к ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении искового заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (ИНН <***>) к ФИО1 паспорт №, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании отсутствующим зарегистрированного права.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2025 года.