УИД 67RS0№-65
Дело № – 892/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Рославльский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Галинской С.Е.,
при секретаре ФИО4,
с участием представителей ответчика администрации МО «<адрес>» <адрес> ФИО5, и ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «<адрес>» <адрес> об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,
установил:
первоначально ФИО1 обратилась в Рославльский городской суд <адрес> в порядке КАС РФ с административным иском об обжаловании действий администрации, в обоснование требований отметив, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ФИО2 в собственность часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, г. <адрес> <адрес> <адрес>. Данная часть жилого дома расположена на земельном участке площадью 426 кв.м., находящемся в аренде у предыдущего собственника дома ФИО11 Ссылаясь на п.1 ст.35 ЗК РФ и п.3 ст.552 ГК РФ, указывала, что при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование участка на тех же условиях, что и предыдущий собственник. С момента приобретения жилого дома истец добросовестно вносит арендные платежи за земельный участок и использует его по назначению. Однако, администрация отказалась заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о перемене лица, арендующего земельный участок, поскольку заключение такого соглашения возможно только с ФИО11 При этом сведений о месте жительства ФИО11 у истца не имеется. Уточнив требования, просит обязать администрацию заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору краткосрочной аренды земельного участка, заменив арендатора ФИО11 на ФИО1, на условиях и оставшийся срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.
В судебное заседание истец не явились, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика администрации МО «<адрес>» <адрес> в судебном заседании возражали в удовлетворении иска, поскольку действующее в настоящее время законодательство не предусматривает передачу в аренду земельного участка под помещение.
Третьи лица ФИО11, ФИО2, а также представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении слушания дела не просили.
В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, заслушав представителей ответчика, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна с согласия арендодателя, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из ч.2 ст. 607 ГК РФ, могут быть установлены другими законами.
Таким законом является Земельный кодекс, ч. 2 ст. 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса.
Правила, содержащиеся в ч.ч. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ, определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными ч. 2 ст. 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду.
Пунктом 2 ст. 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию ФИО7 являлся собственником ? доли жилого дома, общей площадью 74,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, г. <адрес>, <адрес>, на земельном участке площадью 424 кв.м., находящемся в постоянном бессрочном пользовании.
Другая часть вышеуказанного дома (1/2 доля) на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию принадлежала ФИО8
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 стала собственником части жилого дома, принадлежащего ФИО7
ДД.ММ.ГГГГ Глава администрации МО «<адрес>» ФИО2 А.М. вынес постановление № о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 808 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ФИО7 в связи с продажей жилого дома.
Этим же постановлением утверждены материалы межевания земельного участка, выполненные ООО «Смоленсктрансизыскания».
Кроме того, администрация МО «<адрес>» <адрес> предоставила ФИО11 из земель поселений под ИЖС земельный участок общей площадью 426 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, которым она пользуется согласно договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в аренду сроком на 49 лет.
В этот же день между администрацией МО «<адрес>» <адрес> и ФИО11 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому администрация сдала, а ФИО3 приняла в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок площадью 426 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, из земель поселений для ИЖС. Установлена аренная плата на основании соглашения №.
В Управлении Росреестра договор аренды земельного участка зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.
Условий о запрете передачи арендатором своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу не имеется.
Согласно п.3.1 Договора арендодатель имеет право вносить по согласованию с арендатором в Договор необходимые изменения и уточнения в случае вынесения таковых в действующее законодательство или НПА, регулирующее использование земель.
Заместителем Рославльского филиала ФГУ «Земельная кадастровая палата» ФИО9 выдана справка о том, что земельный участок площадью 808 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>, разделен на 2 участка: земельный участок площадью 382 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 426 кв.м. с кадастровым номером №.
Решением Рославльского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлен юридический факт владения на праве собственности ФИО11 частью жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 62, 4 кв.м.
ФИО11 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего государственную регистрацию, произвела отчуждение части жилого дома общей площадью 62, 4 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>, ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и истцом ФИО1 заключен договор купли-продажи спорной части жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 426 кв.м., находящимся в государственной собственности.
Право собственности на часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.
На заявление истца в администрацию муниципального района о включении ее в договор аренды земельного участка получен отказ с указанием на то, что изменение и расторжение договора возможно осуществить только с арендатором ФИО11
Отказ администрации в заключении дополнительного соглашения к договору аренды послужил основанием для обращения истца в суд.
В пункте 1 ст. 552 ГК РФ указано, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.
В абз. 2 п. 14 указанного Постановления №11 также разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
К ФИО1, как покупателю объекта недвижимости, перешло право пользования той частью земельного участка, которая занята жилым домом и необходима для его использования, в том же объеме, что и у ФИО11, поскольку при отчуждении ФИО11 на основании возмездного договора своего права собственности на жилой дом, принадлежащее ей вещное право аренды на земельный участок также перешло к покупателю ФИО10
Соглашение к договору аренды было заключено и подписано со стороны арендодателя уполномоченным лицом - администрацией МО «<адрес>» <адрес>.
Соглашение об аренде администрацией муниципального района не отменено.
На момент обращения ФИО1 с заявлением о заключении соглашения, срок действия договора аренды также не истек.
Использование земельного участка не по назначению, либо с нарушением условий договора аренды судом не установлено.
Вопреки доводам ответчика о том, что действующее законодательство не предусматривает передачу в аренду земельного участка под помещение, суд полагает необходимым отметить, что спорный объект недвижимости является частью жилого дома, что признано решением суда, вступившем в законную силу. Аналогичные сведения содержатся в ЕГРН в графе наименование помещения.
Таким образом, отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка с истцом по причине необходимости согласования условий договора исключительно с ФИО11, которая не имеет правового интереса в использовании земельного участка в связи с продажей дома, в данном случаем нарушает права истца.
Требования истца о заключении дополнительного соглашения с целью замены арендатора не противоречат действующему законодательству, а потому суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при подаче искового заявления.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации МО «<адрес>» <адрес> об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды удовлетворить.
Обязать администрацию МО «<адрес>» <адрес> заключить с ФИО1, действующей на стороне арендатора, соглашение к Договору аренды земельного участка с кадастровым номером № (ранее №) на оставшийся срок действия договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за номером №.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Взыскать с администрации МО «<адрес>» <адрес> в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей.
Мотивированное решение изготавливается в течение 5 дней со дня вынесения резолютивной части решения, которое может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения в Смоленский областной суд через Рославльский городской суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы.
Судья С.Е. Галинская
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.