Решение по делу № 2-1182/2023 от 29.06.2023 - об установлении размера ежегодной арендной платы на основании судебной экспертизы об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка, для строительства индивидуальных жилых домов.

Дело № 2-1182/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2023 года. г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Конопля Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1182/2023 по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об установлении размера ежегодной арендной платы на основании судебной экспертизы об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка, для строительства индивидуальных жилых домов,

Установил:

ФИО1 (далее истец) обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ответчик ДИЗО г. Ростова-на-Дону) об установлении размера ежегодной арендной платы с 02.06.2022 года на основании судебной экспертизы проведенной в рамках гражданского дела, об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка, расположенного по адресу<адрес> общей площадью 1180 кв.м., кадастровый №, для строительства индивидуальных жилых домов, с истцом ФИО1

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО1 был заключен договор аренды общей площадью 1180 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, № 11, для индивидуального жилищного строительства.

ДИЗО г. Ростов-на-Дону установила размер годовой аренды в сумме 1 750 730,00 рублей.

Согласно п.3.1, договора аренды земельного участка, первый платеж в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка является первым платежом ежегодной арендной платы по договору аренды. Истец указанную сумму оплатил за первый год аренды земельного участка.

Далее истец указал, что он построил индивидуальный жилой дом и зарегистрировал право собственности на него. Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 02.06.2022 года было зарегистрировано право собственности № на общую площадь 72,1 кв.м. одноэтажного дома.

С даты регистрации жилого дома 02 июня 2022 года ДИЗО г. Ростова-на-Дону не пересчитывает стоимость аренды, поэтому истец просит произвести судебную экспертизу по оценке годового размера арендной платы. Так как цена не соответствует рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Истец заказал проведение экспертизы по оценке стоимости аренды. Согласно заключения эксперта ООО ОК «Объектив» от 31.01.2023г по определению величины годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1180 кв.м., кадастровый номер №, расположенным по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Ростов-на-Дону», <адрес>, и находящимся в муниципальной» собственности г. Ростова-на-Дону составляет 26 062,00 руб.

Предусмотренные действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, другими актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, которые также регламентированы п. 5 ФСО № «5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов : в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».

Так, согласно ответов правительства от 12.04.2012 года строительство автомобильных дорог будет выполнено в 2013-2015 года. Однако, до сегодняшнего дня дороги не построены. Согласно ответа от 30.01.2012 года № МЭ-1757/2-11 министерства промышленности и энергетики Ростовской области в связи с отсутствием денег в бюджете газоснабжение и водоснабжение нет технической возможности подключения.

Истец считает, заключение эксперта ООО ОК «Объектив» от 31.01.2023г соответствует величине рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Истец полагает, что г. Ростове-на-Дону порядок определения размера арендной платы по видам использования земельных участков, утвержден Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования, и признании утратившим силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону».

Согласно п.14 указанного постановления арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Истец считает, что арендная плата установленная ДИЗО г. Ростова-на-Дону в размере 1 750 730,00 руб. не соответствует величине рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Обращаясь в суд с иском истец сослался на п. 4 ст. 22, п.12 ст.22 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности», ст.8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», ст. 12 ГК РФ и указал, что он имеет право на обоснованный и законный расчет размера арендной платы и свою защиту гражданских прав может осуществить путем пресечения действий арендодателя, нарушающих право арендатора.

Затем в судебном заседании 29 июня 2023 года представитель истца ФИО5, действующая по доверенности от имени истца ФИО1 уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просит суд установить размер ежегодной арендной платы с 02.06.2022г. по 31.12.2022г. в размере 17 838 рублей, с 01.01.2023г. по 31.12.2023г. в размере 30 871 рублей, на основании судебной экспертизы об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка по адресу: <адрес> общей площадью 1180 кв.м., кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома с ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом заказной корреспонденцией. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием его представителя по доверенности ФИО5

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования своего доверителя в полном объеме и с учетом уточнений, просила удовлетворить, дала пояснения аналогично изложенным в иске.

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО3, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился исковые требования не признал в полном объеме, просил в их удовлетворении отказать.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

Согласно п.3 ст.65 Земельного Кодекса РФ (действовавшего до 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

С учетом указанных норм, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений п.10 ст.3 Федерального закона от 25. 10.2001 года №137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», действовавшего до 01.03.2015 года, п.2 части 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 года №73 « Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент заключении такой порядок еще не был установлен. Изменение регулируемой арендной платы по общему правилу применяется к отношениям, возникших после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 11. постановления Администрации города Ростова-на-Дону №576 от 09.07. 2015 года « О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135- ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежат изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

В судебном заседании установлено, что 07 июня 2021 года между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 38189, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по РО.

Согласно п.1.1. предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу г. Ростов-на-Дону, пер.2-й Cпутниковый, 11 для использования в целях индивидуального жилищного строительства общей площадью 1180 кв.м. срок действия 20 лет.

Согласно п.3.1. договора аренды размер арендной платы в год за участок составляет 1 750 730 рублей. Первый платеж в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка является первым платежом ежегодной арендной платы по договору аренды.

Истец ФИО1 оплатил указанную сумму в размере 1 750 730 рублей разовым платежом за год арендной платы.

Истец считает, что поскольку он построил жилой дом и зарегистрировал его право собственности на жилой дом имеет право пересмотреть размер ежегодной арендной платы за пользования земельного участка для эксплуатации жилого дома.

Истец в материалы дела представил досудебное экспертное заключение ООО ОК «Обьектив» от 31.01.2023 года, согласно выводам которого величина годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1180 кв.м., кадастровый № находящийся по адресу: <адрес> в сумме 26 062 руб. 00 коп. для использования в целях индивидуального жилищного строительства.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, по вопросу: Определить величину рыночной стоимости, стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 797 кв.м., кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома.

Проведение судебной экспертизы было поручено экспертам - ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № 227-С от 26.05.2023г., величина рыночной стоимости, стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, расположенным по адресу: <...> Атмосферный, 11, общей площадью 1180 кв.м., кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома, составляет: с 02.06.2022г. по 31.12.2022г. - 17 838 руб.; с 01.01.2023г. по 31.12.2023г. – 30 871 руб.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п. 2 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.

При разрешении данного спора, суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты судебной экспертизы, выполненной экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», экспертное исследование проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст.84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные установленные судом, квалификация и уровень экспертов сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, заключение основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ, то есть соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ.

Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УПК РФ, экспертное исследование является полным, указанное заключение не оспорено сторонами в судебном заседании.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд принимает во внимание, что согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимого имущества зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью 72,1 кв.м. количество этажей 1, кадастровый №,

Согласно п.8.10 договора аренды земельного участка № 38189 от 07.06.2021 года в случае завершения строительства и регистрации права собственности на жилой дом арендная плата в размере, определяемом для эксплуатации, применяется не ранее, чем по истечении первого года аренды.

Так, согласно судебной экспертизы ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ» и был установлен период по истечении первого года аренды. Экспертом дана оценка наличия жилого дома на земельном участке и произведена оценка рыночной стоимости право пользования земельным участком на праве аренды.

Суд не соглашается с доводами ответчика о том, что дом не вводился в эксплуатацию и не соответствует требованиям градостроительной деятельности, так как ДИЗО г. Ростова-на-Дону, не является уполномоченным органом по контролю за строительством, кроме того, на дату рассмотрения данного гражданского дела каких-либо доказательств о вступившем в силу решения суда о не соответствии строительства жилого домовладения отсутствует.

Суд также не может согласиться с доводами ответчика о том, что дом зарегистрирован без уведомления о начале строительства и без уведомления об окончании строительства.

Так, согласно ч.12 ст.70 Закона №218 –ФЗ до 01.03.2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом наличие уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительства для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав не требуется

Согласно ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, cоставленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст.8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135 –ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, cубъектам РФ, либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, cубъектам РФ.

Согласно аб.4 п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.05.2005 года, разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможны в случае когда законом, или иным нормативным актом предусмотрена обязанность такой величины для сторон сделки.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, наличия на земельном участке индивидуального жилого дома, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ» указанная судебным экспертом соответствует рыночной, и подлежит применению для расчета годового размера аренной платы по договору аренды земельного участка.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положением ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу состязательности построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Ответчиком не было представлено в ходе судебного заседания допустимых и достаточных доказательств в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела по оспариванию размера арендной платы земельного участка.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд приходит к выводу, исковые требования ФИО1 нашли свое подтверждение в судебном заседании, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Установить размер ежегодной арендной платы с 02.06.2022 года по 31.12.2022 года в размере 17 838 рублей, с 01.01.2023 года по 31.12.2023 года в размере 30 871 рубль на основании судебной экспертизы об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка по адресу: <адрес> общей площадью 1180 кв.м., кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома с ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Г.А. Фаустова

Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен 06 июля 2023 года.

Судья: Г.А. Фаустова