Судья Воробьев В.А. Дело № 33-7982/2023
25RS0004-01-2021-004663-97
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
7 сентября 2023 года город Владивосток
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Кирьяновой О.В.
судей Соколовой Л.В., Иващенко В.А.
при секретаре Брыжеватой Ю.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи гаража на условиях предварительного договора
по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 11 января 2023 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Кирьяновой О.В., объяснения истца ФИО1, представителя истца – ФИО3, возражения ответчика ФИО2, представителя ответчика – ФИО4, судебная коллегия
установил а:
ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав в обоснование, что 09.09.2018 между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи капитального гаража, расположенного по адресу: <адрес> Все существенные условия договора купли-продажи согласованы, она передала продавцу, в лице его представителя ФИО5, половину выкупной стоимости, в размере ... рублей, о чем получила расписку. После этого продавец фактически передал ей гараж и ключи от него и обещал, что основной договор купли-продажи будет оформлен в течение 2019 года, однако ответчик стал уклоняться от заключения основного договора. 30.01.2020 она направила в адрес ответчика требование о заключении основного договора купли-продажи гаража, ответа на данное требование не получила. Позже ответчик сообщил, что для заключения основного договора купли-продажи гаража и регистрации перехода права собственности необходимо оформление земельного участка под ним в собственность, просил дать отсрочку. После оформления земельного участка в собственность, в мае 2021 года, ответчик перестал общаться с ней, построил на этом же участке самовольно жилой дом. Просила обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи гаража на условиях предварительного договора от 09.09.2018.
В судебном заседании истец и ее представитель, заявленные требования поддержали.
Ответчик и его представитель возражали против удовлетворения требований. В представленном письменном отзыве указали, что при заключении предварительного договора сторонами не согласованы все существенные условия, в частности цена земельного участка, на котором расположен гараж.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась истец, подала апелляционную жалобу, где ставит вопрос об отмене судебного акта, как незаконного и необоснованного, содержащего выводы противоречащие обстоятельствам дела; оспаривая вывод суда о пропуске срока на обращения в суд с настоящими требованиями, полагала, что спорный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате; указала, что установленная договором цена объекта недвижимости включала и цену передаваемой с ним соответствующей части земельного участка или прав на него; находила в действиях ответчика злоупотребление правом, поскольку на дату выкупа земельного участка она уже была собственником гаража и он был фактически ей передан вместе с землей, оставалось только формальное оформление перехода права.
Стороной ответчика поданы возражения с дополнениями на апелляционную жалобу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 06.04.2023 решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 11.01.2023 отменено, по делу принято новое решение.
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества удовлетворены частично.
На ФИО2 возложена обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - здания гаража общей площадью 18 кв. м, 1-этажный, кадастровый номер № условный номер №, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир часть жилого дома. Участок находится примерно в 1 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес> принадлежащий на праве собственности ФИО2
Определено, что цена указанного объекта недвижимого имущества - здания гаража с кадастровым номером № составляет ... рублей без учета стоимости земельного участка.
На ФИО1 возложена обязанность передать ФИО2 денежные средства, в размере ... рублей, в счет оплаты за проданный объект до заключения договора.
Договор считается заключенным по истечении одного месяца с момента вступления в силу настоящего решения, то есть 07.05.2023.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 18.07.2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 06.04.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав стороны, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, приходит к выводу о том, что решения суда отмене не подлежит.
Судом установлено, что 09.09.2018 сторонами заключен договор, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - капитального гаража, расположенного по адресу: <адрес> со сроком подписания основного договора - в течение 2019 года (п. 19 договора).
Согласно п. 1 договора, его предметом является здание - гараж, находящийся по адресу: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир часть жилого дома. Участок находится примерно в 1 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с п. 4 договора, по согласованию сторон продавец продает, а покупатель покупает вышеназванный гараж за ... рублей.
Пунктом 5 договора закреплен порядок расчета сторон, а именно: до подписания предварительного договора покупатель передает продавцу ... рублей, оставшиеся ... рублей покупатель оплачивает продавцу после перехода права собственности на гараж в течение 3 дней.
При заключении договора 09.09.2019 ФИО1 передала ФИО5 (представителю продавца ФИО2) предоплату, в размере ... рублей, что подтверждается распиской (л.д. 15) и не оспаривается сторонами.
После заключения договора ФИО2 (продавец) фактически передал гараж и ключи от гаража ФИО1 (покупателю), которая пользуется гаражом до настоящего времени.
На момент подписания договора - 09.09.2018, земельный участок, на котором расположен гараж, площадью 755 кв. м, находился у ФИО2 на праве аренды сроком 49 лет, что подтверждается договором аренды № № от 31.12.2015.
Из материалов дела следует, что ответчик, в период времени до 26.05.2021, на вышеназванном земельном участке площадью 755 кв. м (кадастровый номер № выстроил дом с кадастровым номером № и выкупил указанный земельный участок в собственность под объектом недвижимости для дальнейшей эксплуатации жилого дома.
В последующем ответчик разделил земельный участок с кадастровым номером № площадью 755 кв. м на два земельных участка: площадью 217 кв. м (кадастровый номер №), площадью 538 кв. м (кадастровый номер №); оба земельных участка поставлены на кадастровый учет как вновь образованные 26.05.2021.
30.01.2020 истец направила в адрес ответчика требование о заключении основного договора купли-продажи гаража.
В суде кассационной инстанции истец поясняла, что ответчиком ей возвращены денежные средства, в размере ... руб., переданные ею при подписании спорного договора. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить основной договор, исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, однако, стороны при заключении предварительного договора не достигли соглашения о том, что в предмет договора входит земельный участок, занятый гаражом, не установили цену указанного участка, т.е. не достигли согласия по существенным условиям договора.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.
В силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно частей 1 и 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из разъяснений, содержащихся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Исходя из смысла положений ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ в их совокупности и с учетом правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов следует, что сделки, направленные на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или права на его использование, ничтожны.
Суд первой инстанции, оценив условия договора, по которому стороны не достигли соглашения о том, что в предмет договора входит земельный участок, занятый гаражом, не установили цену указанного участка, т.е. не достигли согласия по существенным условиям договора, правильно установил, что продавец по спорному договору передал покупателю объект недвижимости без соответствующего земельного участка, и пришел к обоснованному выводу о ничтожности такой сделки, не порождающей в силу законно прав и обязанностей сторон по ее совершению, в связи с чем, решение суда об отказе в иске ФИО1 о понуждении заключить основной договор, вопреки доводам жалобы, судебная коллегия находит верным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Принимая во вниманием приведенные разъяснения вышестоящего суда, судебная коллегия находит ошибочным вывод о пропуске истцом срока, предусмотренного ч. 5 ст. 429 ГК РФ, для обращения в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи гаража, по тем основаниям, что основной договор стороны должны были заключить до 31.12.2019, тогда как с настоящим иском истец обратилась лишь 08.09.2021, то есть по истечении 6 месяцев, поскольку договор, содержащий условия об оплате будущего имущества до заключения основного договора, не является предварительным, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому положения ч. 5 ст. 429 ГК РФ применению не подлежат.
Вместе с тем, неверная квалификация договора от 09.09.2018 и суждения о пропуске срока исковой давности на ее основе, отмены правильного по существу решения повлечь не могут.
Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны достигли согласия о том, что в цену сделки был включен земельный участок, занятый гаражом, опровергаются фактическими обстоятельствами по делу, согласно которым судом установлена действительная воля сторон по сделке, касающаяся только выкупной цены объекта недвижимости, и отсутствие условий о цене земельного участка, порядке переоформления прав на него.
При этом позиция апеллянта о том, что на дату выкупа земельного участка необходимо было только формальное оформление перехода права, а также о злоупотреблении правом, должным образом не подтверждена.
Выводы суда не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Приведенные в апелляционной жалобе ФИО1 доводы не указывают на основания для отмены решения суда.
Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, судебной коллегией также не установлено.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определил а:
решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 11 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Изготовлено в окончательной форме 11.09.2023
Председательствующий
Судьи