Дело № 2-4965/2023

УИД 60RS0001-01-2023-003143-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Псков 25 декабря 2023 года

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Жбановой О.В.,

при секретаре Кострициной Ю.В.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя ответчика и третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Пскова о возмещении затрат на устранение недостатков имущества в виде произведенного капитального ремонта и реконструкции нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Пскова о возмещении затрат на устранение недостатков имущества в виде произведенного капитального ремонта и реконструкции нежилого помещения в сумме 1 773 323 рублей.

Определениями суда от 04.09.2023 и 10.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова и ООО «М.

В обоснование иска истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ИП ФИО1 заключен договор аренды № № нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с КН № площадью 59,8 кв.м., для использования под клуб «К.». Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор заключен на основании распоряжения Администрации города от ДД.ММ.ГГГГ №№, в соответствии с которым подвальное нежилое помещение было передано целевым назначением с последующим зачетом затрат по реконструкции подвального помещения в счет арендной платы. До принятия распоряжения вся проектно-сметная документация предоставлялась истцом ответчику для зачета израсходованных средств. Истцу было передано спорное помещение в аренду в ненадлежащем состоянии, в связи с чем ФИО1 его реконструировала и отремонтировала. До настоящего времени распоряжение Администрации города от ДД.ММ.ГГГГ №№ не исполнено. Согласно оценке специалиста ФИО3 стоимость произведенных истцом затрат, с учетом коэффициентов, учитывающих износ и сроки проведения ремонта, составляет 1 773 323 рублей. Истец неоднократно обращалась с заявлениями о зачете средств на основании ст.ст.612, 616 ГК РФ, но в зачетах истцом было отказано, что явилось основанием для обращения в суд с заявленными выше требованиями о взыскании понесенных истцом затрат.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования полностью поддержала.

Представитель ответчика Администрации г. Пскова и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указав на отсутствие правовых оснований, поскольку дефекты арендуемого помещения не носили скрытый характер и могли быть установлены арендатором путем осмотра и проверки при подписании акта приемки-сдачи от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд с заявленными требованиями.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «<данные изъяты> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в предыдущем заседании представитель указал на отсутствие в распоряжении управляющей организации документов по устранению причин заливов по заявкам ФИО1, за оказанием платных услуг по устранению указанных причин ФИО1 не обращалась.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив специалиста ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; - потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ч. 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2 ст. 612 ГК РФ).

В силу ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; - потребовать соответственного уменьшения арендной платы; - потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 1). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2).

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Судом установлено, что нежилое помещение с КН №, площадью 59,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, является собственностью Муниципального образования «Город Псков».

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор № № передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью аренды объекта муниципальной собственности - нежилого помещения № № с КН №, в соответствии с условиями которого на основании распоряжения Администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № № арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> для использования под клуб «К.», общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 59,8 кв.м. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По акту приема-сдачи от ДД.ММ.ГГГГ помещение общей площадью 59,8 кв.м передано арендатору (л.д. 33-34,35,36).

На основании с вступившего в законную силу решения Псковского городского суда Псковской области от 18.01.2023 по гражданскому делу №2-318/2023 вышеуказанный договор расторгнут с 19.07.2022.

Истец ФИО1 обращаясь в суд с иском указывает, что с 2005 года по настоящее время произвела затраты по ремонту помещения, вследствие постоянных заливов, реконструкции, в подтверждение чего представила заключение строительной экспертизы инженера-сметчика ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ и акты произошедших аварий канализации, затоплений от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-31,37,39-48).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

При рассмотрении гражданского дела №2-318/2023 Псковским городским судом признаны необоснованными доводы ФИО1 о необходимости зачета затраченных ею денежных средств по реконструкции и ремонту (капитальному, текущему) арендуемого нежилого помещения в счет арендной платы в индексированных ценах, ввиду чего повторно данные доводы истца судебной оценке не подлежат.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела и гражданского дела №2-318/2023 судом установлено, что согласно распоряжению Администрации г. Пскова от ДД.ММ.ГГГГ №№ КУМИ г. Пскова передавало ФИО1 спорное нежилое помещение в аренду с последующим зачетом в установленном порядке затрат по реконструкции подвального помещения в счет арендной платы (л.д.49).

Актом межведомственной комиссии №№ от ДД.ММ.ГГГГ установлена возможность переоборудования подвала в доме №№ по <адрес> для клубной работы в соответствии с проектом, согласованным в установленном порядке.

Из акта комиссии МУ «У.» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 в подвальном помещении дома №№ по <адрес> произведены работы по вывозу строительного мусора, замене и окраске дверей, бетонированию полов, замене электропроводки, замене участка водопровода холодного водоснабжения и водопроводных кранов в системе, при входе в подвал установлена металлическая решётка, сделана кирпичная кладка.

Согласно заключению МУ «У.» от ДД.ММ.ГГГГ выполнены работы по реконструкции спорного нежилого помещения.

Постановлением Псковской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №№ утверждено Положение о порядке зачета средств, израсходованных арендатором на проведение капитального ремонта муниципального имущества города Пскова.

На основании указанного выше Положения распоряжением Администрации г. Пскова от ДД.ММ.ГГГГ №№ КУМИ г. Пскова разрешено провести предпринимателю ФИО1 зачет затрат по капитальному ремонту нежилого помещения по <адрес> на сумму 17 008 рублей без учета НДС в счет арендной платы.

В 2005 году КУМИ г. Пскова обратилось в суд с иском к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ и о выселении из нежилого помещения, ввиду невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 04.07.2005 по делу №А52-2556/2005/1 исковые требования КУМИ г. Пскова удовлетворены, договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, предприниматель ФИО1 выселена из нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением Арбитражного суда Псковской области апелляционной инстанции от 05.09.2005 вышеуказанное решение отменено, в иске отказано.

Судом апелляционной инстанции Арбитражного суда Псковской области установлено, что ФИО1 работы по реконструкции спорного нежилого помещения были начаты задолго до заключения договора аренды с целью избежания антисанитарии, данные работы явились основанием для издания распоряжения Администрации города Пскова №№ от ДД.ММ.ГГГГ и заключения рассматриваемого договора аренды на условиях последующего зачета в установленном порядке затраченных средств по реконструкции. До принятия распоряжения вся проектно-сметная документация представлялась ФИО1 для зачета израсходованных средств. Работы по реконструкции выполнены до заключения договора аренды. Фактические затраты по реконструкции и переоборудованию помещения из подвального под клубное составили 115 690 рублей. Суд не принял доводы о том, что зачету подлежали только средства в пределах норматива стоимости капитального ремонта 1 кв.м. нежилой площади в соответствии с утвержденным Постановлением Псковской городской Думы Положением о порядке зачета средств, израсходованных арендатором на проведение капитального ремонта муниципального имущества, поскольку в распоряжении Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №№ речь идет о зачете затрат по реконструкции подвального помещения для организации работы клуба, а не о капитальном ремонте того же помещения.

Решениями Псковской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №№ и от ДД.ММ.ГГГГ N № Положение о порядке зачета средств, израсходованных арендатором на проведение капитального ремонта муниципального имущества города Пскова, утв. постановлением Псковской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №№ отменено.

ФИО1 неоднократно обращалась к истцу с заявлениями о взаимозачете, возмещении затрат по ремонту подвального помещения, предоставляя акты и справки затопления подвального помещения, отсутствия ливневой канализации по адресу: <адрес>.

Письмом Администрации города Пскова от ДД.ММ.ГГГГ №№ ФИО1 по факту ее обращения на «Прямую Линию» Президента РФ по вопросу подтопления подвала сообщено, что ливневая канализация в границах дворовой территории дома <адрес> отсутствует. Для кардинального решения вопроса подтопления дома требуется проведение реконструкции дворовой территории со строительством ливневой канализации, так как участок расположен в отметках ниже относительно всех прилегающих территорий и сброс вод по рельефу не предоставляется возможным. Мероприятия по строительству системы водоотведения решаются Управлением строительства и капитального ремонта Администрации г. Пскова. В качестве мер для решения вопроса предлагается управляющей организации ООО «М.» совместно с УГХ Администрации г. Пскова рассмотреть целесообразность и возможность оборудования искусственного барьера на границе проезда и подходов к подъездам дома <адрес> в целях сокращения объёма стекающих вод.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия, в которой ответчик просит возместить расходы в сумме 1 204 117 рублей в счет арендной платы.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Пскова сообщено ФИО1 об отсутствии оснований для удовлетворения заявления о взаимозачете затрат по ремонту нежилого помещения.

Согласно заключению строительной экспертизы инженера-сметчика ФИО3 №№, стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения №№, выполненных в 1998-1999 годах по сметам, составленным для их реконструкции в ценах 1984 года, на июль 2021 год составляет 1 204 117 рублей. Согласно дополнению к заключению экспертизы стоимость работ по изменению уровня пола составляет 305 306 рублей 17 копеек (л.д. 6-31,37).

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО3 пояснила, что при проведении сметных работ ею оценивались неотделимые улучшения помещения по предоставленным ФИО1 сметам реконструкции помещения. Размер ущерба и стоимости ремонта ею не оценивались.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика заявил о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 ст. 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 12 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании при рассмотрении дела №2-318/2023 ФИО1 пояснила, что работы по реконструкции производились с 1999 по 2005 г.г., все документы были предоставлены в Арбитражный суд Псковской области, в последующем производился капитальный и текущий ремонт вследствие затоплений из-за отсутствия ливневой канализации.

В судебном заседании специалист ФИО3 пояснила, что оценка реконструкции помещения производилась ею на основании представленных истцом сметах, датированных 1998 г., 1984 г., 2000 г.

Постановлением Арбитражного суда Псковской области также установлено, что ФИО1 работы по реконструкции выполнены до заключения договора аренды.

Данные обстоятельства истцом в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривались, в связи с чем в силу ст. 61 ГПК РФ повторному доказыванию или оспариванию указанные факты не подлежат.

Таким образом, суд соглашается с доводами представителя ответчика и третьего лица об истечении срока исковой давности по требованиям истца о возмещении затрат по реконструкции нежилого помещения.

Требования истца о взыскании понесенных расходов по производству текущего и капитального ремонта удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Согласно пунктам 2.3.3, 2.3.6 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан содержать арендуемое помещение в исправном и образцовом санитарном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт.

Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному в том числе неотложной необходимостью, на арендодателя.

Таким образом, согласно условиям договора и положений ст. 616 ГК РФ расходы по проведению капитального и текущего ремонта не могут быть возложены на ответчика.

Кроме того, судом из вышеперечисленных письменных доказательств установлено, что истцу ФИО1 при заключении договора аренды спорного нежилого помещения было известно о недостатках передаваемого в аренду нежилого помещения, что послужило основанием для принятия Администрацией г. Пскова распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №№ о зачете ФИО1 затрат по капитальному ремонту нежилого помещения по <адрес> на сумму 17 008 рублей без учета НДС в счет арендной платы, следовательно, истец ранее воспользовалась предусмотренным ч. 1 ст. 612 ГК РФ правом на уменьшение арендной платы и последующие произведенные ею затраты в силу положений ч. 2 ст. 612 ГК РФ возмещению не подлежат.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Помимо изложенного и в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом ФИО1 не представлено бесспорных, относимых и допустимых доказательств несения расходов по восстановлению нежилого помещения вследствие произошедших затоплений по представленным истцом актам от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39-48). Выполнение данных работ также не подтвердил в судебном заседании представитель управляющей организации ООО «М.

В совокупности изложенного требования истца удовлетворению не подлежат в полном объёме.

Определением суда от 04.09.2023 истцу ФИО1 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в сумме 17 066 рублей 62 копеек до рассмотрения судом спора по существу, но не более чем на один год (л.д. 102-103).

Руководствуясь положениями части 2 статьи 103 ГПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, суд взыскивает с истца в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 17 066 рублей 62 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194, 197- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Пскова о возмещении затрат на устранение недостатков имущества в виде произведенного капитального ремонта и реконструкции нежилого помещения отказать.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в доход бюджета муниципального образования «Город Псков» государственную пошлину в размере 17 066 (Семнадцать тысяч шестьдесят шесть) рублей 62 копеек.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Жбанова

Решение в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2023 года.