11RS0001-01-2025-001879-98 дело №2-3077/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
с участием помощника прокурора Терентьевой К.С.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 12 мая 2025 г. гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором просила изъять для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по адресу: ..., и взыскать с администрации за счет казны МО ГО «Сыктывкар» возмещение за изымаемую недвижимость в размере 4 982 000 рублей.
В обоснование требований указала, что администрация направила ей проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа с определенной выкупной ценой, с которой она согласились, однако от заключения соглашения администрация уклоняется, ссылаясь на отсутствие денежных средств.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила требования, дополнительно просила включить в состав убытков, причиненных изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, и подлежащих взысканию с администрации, сумму процентов по кредитному договору в размере 2765930,55 рублей (...).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» и ПАО Сбербанк».
Истец просила рассмотреть дело в её отсутствие.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения требований.
Представители третьих лиц в суд не явились.
Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что истец ФИО2 является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 51,9 кв.м., кадастровый №....
Квартира приобретена истцом по договору купли-продажи от ** ** **., оплата по которому произведена, в том числе, за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк на основании кредитного договора №... от ** ** **
Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом (ипотекой) квартиры.
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 30 июня 2021 г. №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2028 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.
7 октября 2024 г. администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление №... об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного под многоквартирным (аварийным) домом №... по ..., а также жилого помещения (квартиры) №... в ....
30 января 2025 г. администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца (собственника ...) проект соглашения об изъятии недвижимости путем выкупа.
Выкупная цена определена администрацией на основании отчета об оценке №... от 5 декабря 2024 г., подготовленного оценщиком ФИО6 и составила 4 982 000 рублей, из которых:
-3301000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения (включая рыночную стоимость общей долевой собственности земельного участка),
-1507000 рублей – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт,
-174000 рублей – убытки собственника, причиненные изъятием жилого помещения (расходы на аренду жилья, на переезд, на оплату услуг риэлтора, на оплату государственной пошлины для регистрации права).
Истец с предложенным администрацией размером возмещения за изымаемое жилое помещение согласилась, однако, до настоящего времени соглашение об изъятии администрацией не заключено. Направляя в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимости, администрация указала на невозможность его заключения ввиду отсутствия денежных средств и большого количества неисполненных судебных решений об изъятии жилых помещений.
Истец полагает, что со стороны администрации имеется незаконное бездействие, приводящее к нарушению прав собственника жилого помещения на получение равноценного возмещения за изымаемую недвижимость.
Защита прав собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, установленном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).
Обязанность совершения действий, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ, возникает у органа местного самоуправления после признания в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Соблюдение процедуры изъятия земельных участков в порядке статьи 32 ЖК РФ имеет своей целью выкуп аварийного помещения, находящегося в собственности, и направлено на обеспечение условий для осуществления права граждан на жилище.
В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должный действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, земельный участок под домом №... по ... изъят для муниципальных нужд, и в связи с этим изъято жилое помещения №... в этом доме. Выкупная цена изымаемой недвижимости определена, после чего в адрес истца (собственника помещения) направлен проект соглашения об изъятии недвижимости.
Таким образом, необходимые действия, в рамках процедуры изъятия земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд администрацией совершены.
Фактической причиной не заключения соглашения об изъятии принадлежащего истцу жилого помещения является отсутствие у администрации МО ГО «Сыктывкар» денежных средств для исполнения решений судов, вынесенных по делам указанной категории.
Вместе с тем, данное обстоятельство не может являться основанием, свидетельствующим об уважительности причин неисполнения органом местного самоуправления своих обязательств, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ.
В связи с этим, инициирование истцом вопроса об изъятии у неё жилого помещения с возмещением (взысканием в ёё пользу) в порядке судебного принуждения выкупной стоимости жилого помещения в доме, признанном аварийным, является надлежащим способом защиты права.
Для определения выкупной цены изымаемого у истца жилого помещения суд принимает в качестве надлежащего доказательства отчет об оценке №... от 5 декабря 2024 г., подготовленный оценщиком ФИО6, поскольку он составлен лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, и не заинтересованным в исходе дела. Выкупная цена определена оценщиком по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и отражает рыночную стоимость жилого помещения, расходы на капитальный ремонт дома, и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения.
Учитывая, что размер возмещения за жилое помещение по адресу: ... сумме 4 982 000 рублей сторонами не оспаривается, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании указанной суммы возмещения за счет казны МО ГО «Сыктывкар» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания в пользу истца расходов, которые она понесла и понесет в целях оплаты процентов по кредитному договору №... от 3 декабря 2013 г., поскольку сама по себе задолженность истца по кредитному договору, заключенному с целью приобретения спорного жилого помещения, а также произведенные ею выплаты по кредитному договору, не являются убытками, причиненными изъятием жилого помещения, и возложение на администрацию МО ГО «Сыктывкар» обязанности по их возмещению под видом таковых, приведет к неосновательному обогащению истца.
Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».
В письменном отзыве ПАО Сбербанк просит указать в резолютивной части решения на необходимость перечисления части суммы возмещения в счет погашения задолженности по кредитному договору №... от 3 декабря 2013 г., ссылаясь на преимущественное право удовлетворения своих требований из суммы возмещения, причитающегося собственнику при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд (л.д.90).
В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными абзацем первым настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Из положений пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных статьей 41 настоящего закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 334 ГК РФ залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
В случаях, указанных в абзацах втором – пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац шестой пункта 2 статьи 334 ГК РФ).
Таким образом, в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества собственнику не предоставляется какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателя.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом является МО ГО «Сыктывкар».
В то же время, из положений пункта 1 статьи 41, пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке, а также абзацев третьего и шестого пункта 2 статьи 334 ГК РФ следует, что реализация указанных в них способов защиты, равно как и выбор одного из них является правом, а не обязанностью залогодержателя.
Так, в случае изъятия у залогодателей для муниципальных нужд заложенного недвижимого имущества с выплатой возмещения, залогодержатель может не предпринимать никаких действий и остаться кредитором по уже не обеспеченному залогом обязательству; может по договоренности с должником оформить залог в отношении приобретенного им с использованием полученного возмещения недвижимого имущества; может потребовать досрочного исполнения обязательства в связи с утратой предмета залога; может потребовать причитающуюся ему денежную сумму непосредственно от лица, выплачивающего возмещение и т.п.
Избранный залогодержателем способ защиты своего права должен быть оформлен в виде соответствующего требования (искового заявления).
Вместе с тем, по настоящему делу ПАО Сбербанк, являясь третьим лицом, самостоятельных требований не заявляло, а напротив, указывало, что его ходатайство о необходимости перечисления части суммы возмещения в счет погашения задолженности по кредитному договору №... от 3 декабря 2013 г. исковым требованием не является.
При таких обстоятельствах, вопрос о правах ПАО Сбербанк как залогодержателя спорной квартиры, в настоящее время не может быть разрешен. Ходатайство ПАО Сбербанк удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьями 88,94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, расходов на оплату услуг представителей; сумм, подлежащих выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, понесенных сторонами; других расходов, признанных судом необходимыми.
Статьей 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Интересы истца ФИО1 в ходе рассмотрения дела представлял адвокат Строганов Ю.А. на основании соглашения об оказании юридической помощи по гражданскому делу от 7 февраля 2025 г., за услуги которого истцом уплачено 30000 рублей, что подтверждается квитанцией от 7 февраля 2025 г.
Обоснованность и реальность понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя в указанной сумме и относимость их к спорному вопросу у суда сомнений не вызывает.
Принимая во внимание объем оказанных Строгановым Ю.А. юридических услуг, конкретные обстоятельства дела и степень его сложности, характер спорных правоотношений, реальные затраты времени представителя на консультирование, подготовку искового заявления и уточнений к нему, участие в трех судебных заседаниях, соразмерность защищаемого права и суммы вознаграждения, суд приходит к выводу, что стоимость услуг представителя в размере 30000 рублей является разумной.
Указанный размер судебных расходов на оплату услуг представителя не превышает минимальных расценок за оказание правовой помощи адвокатами Адвокатской палаты Республики Коми, утвержденных в 2024 году.
Соответственно, в пользу истца подлежит присуждению 30000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя.
Истцом заявлены ко взысканию почтовые расходы.
В материалы дела представлена квитанция на сумму 300 рублей.
Учитывая, что указанные расходы понесены истцом в связи с выполнением требований статьи 132 ГПК РФ, они подлежат возмещению администрацией на основании статей 94,98 ГПК РФ.
Кроме того в пользу истца подлежат присуждению расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
Таким образом, размер обоснованных судебных расходов, понесённых истцом, и подлежащих взысканию с администрации, составит 33300 рублей.
Учитывая, что решением суда взыскание в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение произведено с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар», судебные расходы также подлежат взысканию за счет казны МО ГО «Сыктывкар».
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Требования ФИО1 (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) удовлетворить частично.
Изъять у ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ... путем выкупа за 4 982 000 рублей.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 4 982 000 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 33 300 рублей.
В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» убытков в виде процентов по кредитному договору в размере 2 765 930 рублей 55 копеек - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 15 мая 2025 г.
Председательствующий О.Л. Саенко