судья Тлеужева Л.М. дело №33-2336/2023
(№2-540/2023)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 сентября 2023 года город Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Шомахова Р.Х.
судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.
при секретаре Узденовой Ф.Р.
с участием представителей:
Г.Д,У.-Л.В.Г., ООО «Алика-К»-С.К.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тогузаева М.М. гражданское дело по исковому заявлению Г.Д,У. к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора, договором участия в долевом строительстве и о возложении обязанности,
по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ,
установил а:
Г.Д,У. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее - Общество) и ПАО «Сбербанк России» (далее - Банк), в котором просил:
- признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и данным Обществом, договором участия в долевом строительстве;
- возложить на Общество обязанность предоставить ему документы, необходимые для государственной регистрации предварительного договора.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Обществом заключен договор, поименованный как предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома, согласно которому последнее обязалось передать ему в собственность указанную квартиру в срок не позднее II квартала 2022 года включительно с заключением относительно этого договора его купли-продажи.
Жилой дом расположен на упомянутом земельном участке, общей площадью 9773 квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку.
Цена квартиры составляет 2937300 рублей, которые он уплатил Обществу в полном объеме, что подтверждается актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.
Общество принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче квартиры не исполняет, чем нарушает его права и законные интересы.
Из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между ним и Обществом фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья.
В связи с этим, полагает о наличии правовых оснований для признания данного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а ее участником долевого строительства указанного жилого дома с объектом долевого строительства - названной квартирой и, равно, для признания за ним права собственности на долю (размер доли - 0,3854%) в праве общей долевой собственности на этот дом в виде этой квартиры и упомянутый земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Констатировав существование обстоятельств, которыми обосновано исковое заявление, и того, что между Обществом и Банком был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии невозобновляемой кредитной линии, в обеспечение исполнения обязательств, по которому были между ними же заключены упоминаемые в этом иске договоры залога имущественных прав № и ипотеки № Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики решением от ДД.ММ.ГГГГ заявленные Г.Д,У. исковые требования удовлетворил в полном объеме.
Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, Банк подал на него апелляционную жалобу, в которой просил отменить его и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе указано, что упомянутый предварительный договор не содержит предусмотренных законом, поскольку в нем не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства. Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.
Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки, так как денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета Общества, тогда как в отношении него введена процедура банкротства.
Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.
Предварительный договор не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует отсутствие в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора.
В жалобе также указано, что на момент заключения предварительного договора предмет сделки находился у него (Банка) в залоге. При заключении предварительного договора Общество не получило у него согласия на его заключение, тем самым нарушив требования пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12.1 кредитного договора, пункта 2.28.1 договора залога и пункта 4.1.1. договора ипотеки, заключенных между ним ДД.ММ.ГГГГ.
В отсутствие его согласия на заключение договора в силу указанный нормы гражданского законодательства залог сохраняется, а потому оснований для удовлетворения исковых требований о его прекращении у суда первой инстанции не имелось.
В апелляционной жалобе также указано, что истец злоупотребил правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Названные договор ипотеки был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике ДД.ММ.ГГГГ, а договор залога был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата ДД.ММ.ГГГГ.
В письменных возражениях Г.Д,У. на апелляционную жалобу приведены доводы, сводящиеся, по своей сути, к тому, что суд первой инстанции, достоверно установив значимые для настоящего гражданского дела обстоятельства и дав им, а также имеющимся в нем доказательствам надлежащую юридическую оценку, вынес законное и обоснованное решение.
В ходе апелляционного производства по настоящему гражданскому делу Судебная коллегия определением от ДД.ММ.ГГГГ допустила замену Банка его правопреемником Обществом с ограниченной ответственностью «Алика-К» (далее - ООО «Алика-К»).
Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенного, но не явившегося в судебное заседание представителя Общества, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем ООО «Алика-К» С.К.М., выслушав возражения на нее представителя Л.В.Г., Судебная коллегия приходит к следующему.
Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
Оценив имеющиеся доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Выводы, на основании которых суд первой инстанции принял такое решение, изложены в обжалуемом судебном постановлении, достаточно мотивированы, и доводами жалобы не опровергаются.
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и Г.Д,У. хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать ему квартиру в строящемся 10-этажном доме, расположенном по <адрес>, без номера в городе Нальчике со следующими характеристиками: 3-комнатная квартира, корпус 5, этаж 1, общая проектная площадь 97,91 квадратных метров.
Также в его пункте 2.1 стороны оговорили, что стоимость указанной квартиры составляет 2937300 рублей, которые уплачены покупателем.
Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу ранее упомянутой статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время сообразно положениям части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Исходя из части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
По настоящему гражданскому делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор (пункт 1.3) о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.
Оценивая условия заключенного сторонами договора и учитывая, что истец передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, а ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче ему в собственность обозначенной в нем квартиры, Судебная коллегия приходит к выводам, как о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона об участии в долевом строительстве, так и о том, что данный договор является договором участия в долевом строительстве.
Доводы апелляционной жалобы относительно не указания в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и непредставления доказательств оплаты договора, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений данного нормативного правового акта.
В материалах настоящего гражданского дела имеется акты приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ согласно которому Г.Д,У. оплатил Обществу в лице его директора всю стоимость квартиры в размере 2397300 рублей.
Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.
Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.
В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.
Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Г.Д,У. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем обжалуемое решение является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.
В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены, и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене либо изменению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия.
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 13 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.
Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Р.Х. Шомахов
судьи З.У. Савкуев
М.М. Тогузаев