УИД 31RS0№-70 2-1684/2023
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 апреля 2023 г. г. Старый Оскол
Старооскольский городской суд Белгородской области в составе
председательствующего судьи Гроицкой Е.Ю.,
при секретаре судебного заседания Алябьевой-Дегтеревой А.Я.,
с участием представителя истца департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО1,
в отсутствие ответчика ФИО2, представителей третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Управления государственного строительного надзора Белгородской области, отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Старооскольскому городскому округу ГУМЧС по Белгородской области, судебного пристава-исполнителя Старооскольского РОСП УФССП России по Белгородской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке заочного производства гражданское дело по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
установил:
департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в суд с указанным иском к ФИО2, в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером № степень готовности <данные изъяты>%, расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, сославшись в обоснование заявленных требований на прекращение действия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год) заявленные требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ФИО2, будучи извещенным надлежащим образом, посредством направления заказной корреспонденции (регистрируемое почтовое отправление № возвращено за истечением срока хранения), в суд не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, письменных возражений по заявленным требованиям не представил.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Управления государственного строительного надзора Белгородской области, отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Старооскольскому городскому округу ГУМЧС по Белгородской области, судебный пристав-исполнитель Старооскольского РОСП УФССП России по Белгородской области, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, явку представителей не обеспечили.
На основании статей 233-234 ГПК РФ, с учетом согласия представителя истца, дело рассмотрено в порядке заочного производства в целях предоставления ответчику возможности отмены заочного решения в установленном законом порядке, при наличии на то оснований, для обеспечения реализации процессуального права ответчика на состязательный процесс.
Рассмотрев дело по существу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Из указанного следует, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.
Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 названного Федерального закона установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).
При этом исходя из пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1), в частности, Постановлением Правительства Российской №1299 от 3 декабря 2014 г.
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3).
Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).
Из материалов дела установлено, что на территории муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области находится земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, вид разрешенного использования - для строительства пиццерии, для размещения иных объектов общественно-делового значения, обеспечивающих жизнь граждан.
22 февраля 2013 г. между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал департамент имущественных и земельных отношений, и ООО «Лесной пассаж» во исполнение постановления главы администрации Старооскольского городского округа от 22 февраля 2013 г. №595, был заключен договор долгосрочной аренды данного земельного участка №, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация прекращения права собственности ООО «Лесной пассаж» на здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанное здание от ФИО3 к ФИО2
В результате обследования земельного участка по адресу: <адрес> установлено, что на нем расположен объект незавершенного капитального строительства (заброшенное двухэтажное нежилое здание) с вывеской: «Продается здание № <адрес>», с северной стороны участок имеет частичное ограждение из профлиста, с южной, западной, восточной стороны ограждение отсутствует, восточная сторона земельного участка покрыта порослью деревьев.
ФИО2, владея объектом недвижимого имущества, имея право на приобретение в пользование земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, надлежащих мер к заключению соответствующего договора аренды не предпринял.
Вышеуказанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 5 июля 2021 г., которым с ФИО2, который осуществляя без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользование земельным участком сберег денежные средства в размере неполученной Старооскольским городским округом арендной платы за пользование землей, в пользу департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области взыскано неосновательное обогащение за период с 18 июня 2018 г. по 13 декабря 2020 г. в размере 1 260 803,53 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10 июля 2018 г. по 31 мая 2021 г. в сумме 117 282,34 руб.
В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ указанные обстоятельства обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.
Заочным решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 3 декабря 2020 г. на ФИО2 была возложена обязанность осуществить за свой счет и своими силами консервацию объекта незавершенного строительства - нежилого здания с кадастровым номером № площадью застройки <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, в соответствии с требованиями пунктом 6.2.2. СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве», частью 4 статьи 52 ГрК РФ, пунктом 9 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011г. №802, в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Однако указанное решение ответчиком не исполнено, согласно акту обследования земельного участка от 16 февраля 2023 г. с приложением фототаблицы к нему, на обследуемом земельном участке с кадастровым номером №, категория земель – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположен двухэтажный объект незавершенного строительства на двери и окна первого этажа, а также на входные группы на цокольный этаж установлены металлические решетки, окна на втором этаже отсутствуют, на объекте незавершенного строительства размещен баннер «продается здание», земельный участок не огорожен, доступ к нему не ограничен.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в границах указанного земельного участка расположен объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., имеющее степень готовности <данные изъяты>, находящееся в собственности ФИО2
Тем не менее, решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 2 августа 2022 г. установлено, что общая степень готовности здания на момент ввода в эксплуатацию в 2013 году составляла <данные изъяты>.
В этой связи данным решением иск департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание отсутствующим, об исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости, о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворен.
Постановлено признать право собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, имеющее степень готовности <данные изъяты>%, расположенное по адресу: <адрес>, №б, отсутствующим.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилом здании с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, имеющем степень готовности <данные изъяты>%, расположенном по адресу: <адрес>.
Признать право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м, имеющее степень готовности <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, №б, с сохранением записи об ограничении прав и обременении № от ДД.ММ.ГГГГ.
На момент обращения департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области актуальные сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства не внесены, более того, с момента приобретения в собственность объекта незавершенного строительства ответчик действий по завершению строительства нежилого здания не произвел, до настоящего времени в эксплуатацию объект недвижимости не введен, земельным участком ФИО2 владеет и пользуется без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Вышеприведенные обстоятельства со стороны ответчика не оспорены, доказательств обратного суду не представлено, равно как не представлены доказательства того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Исходя из толкования правового смысла и целевого назначения указанной статьи, рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей компетентных органов государственной власти и органов местного самоуправления. Прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника. Решение этого вопроса остается на усмотрении уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка.
Между тем Конституционный Суд РФ в своих Постановлениях от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 24 февраля 2004 года N 3-П, от 12 июля 2007 года N 10-П, от 29 июня 2012 года N 16-П, от 16 апреля 2015 года N 8-П, от 03 июля 2018 года N 28-П неоднократно констатировал, что ограничения прав и свобод допустимы, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату и, не будучи чрезмерными, строго обусловлены публичными интересами, перечисленными в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Используемые при этом правовые средства должны исключать несоразмерное для конкретной ситуации ограничение прав и свобод, а цели одной лишь рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для такого ограничения.
В силу Конституции Российской Федерации, включая ее статьи 15, 17, 19 и 55, и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, что, в свою очередь, предполагает установление и исследование судом фактических обстоятельств конкретного спора, при котором в целях соблюдения принципа справедливости необходим учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.
С учетом установленных по делу фактических обстоятельств, а также доводов истца о продолжающемся недобросовестном поведении ответчика, задолженность которого за пользование земельным участков уже составляет более 2 000 000 руб., никаких реальных действий по завершению строительства не производится, при этом объект недвижимости является небезопасным, поскольку собственником не выполнено решение суда о его консервации, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.
В соответствии с пунктом 4 статьи 239.1 ГК РФ, Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 3 декабря 2014 г., начальная продажная цена объекта незавершенного строительства определяется в соответствии с отчетом об оценке объекта, проведение которой производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.
На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199, 235 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО2 об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов - удовлетворить.
Изъять у ФИО2 (паспорт №) объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером №, степень готовности <данные изъяты>%, расположенное по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в доход бюджета Старооскольского городского округа Белгородской области государственную пошлину в размере 300 рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.Ю. Гроицкая
В окончательной форме решение принято 27 апреля 2023 г.