№ 2-3199/2025
УИД: 61RS0022-01-2025-003556-76
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«30» июля 2025 года г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Качаевой Л.В.
с участием представителя истца КУИ г. Таганрога ФИО1, действующего на основании доверенности от <дата>
представителя ответчика ФИО2 адвоката Самойлова Д.А., действующей на основании ордера № от <дата> года
при секретаре судебного заседания Цыганок Т.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов.
В обоснование иска указано, что в соответствии с договором аренды ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в целях строительства индивидуального жилого дома с <дата> по <дата>. Согласно сведений из ЕГРН на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 0%, собственником которого с <дата> является ФИО2 После окончания срока вышеуказанного договора аренды между сторонами был заключен новый договор аренды сроком на три года.
В настоящее время в соответствии со сведениями ЕГРН объект незавершенного строительства не претерпел каких-либо изменений с даты государственной регистрации, имеет одну и ту же площадь и степень застройки 0%.
Истец просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 226,1 кв.м., степень готовности 0%, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования: «для использования в целях строительства индивидуального жилого дома», путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
В судебном заседании представитель истца КУИ г. Таганрога ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал и просил удовлетворить.
Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом. Явившийся в судебное заседание представитель ответчика - адвокат Самойлова Д.А., действующая на основании ордера, в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Дело в отсутствие ответчика рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, суд приходит к следующему:
Согласно п. 1 ст. 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования, а в случае, если полномочия по осуществлению муниципального земельного контроля перераспределены и осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с положением, утверждаемым уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 72 ЗК РФ предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований к использованию и охране земель в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность.
Согласно положениям пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).
Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1).
Согласно представленного в материалы дела договора аренды от <дата> № ответчику ФИО2 был представлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., по адресу: <адрес>, в целях строительства индивидуального жилого дома, сроком с <дата> по <дата> (л.д. №).
После окончания срока действия вышеуказанного договора, <дата> между КУИ г. Таганрога и ответчиком был заключен договор аренды №, в соответствии с которым ФИО2 был представлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., по адресу: <адрес> в целях строительства индивидуального жилого дома сроком на <дата> (л.д. №).
Из материалов дела усматривается и не оспаривается ответчиком то, что на момент окончания срока указанного договора аренды, он земельный участок не освоил, строительство принадлежащего ему объекта недвижимости не окончил.
В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Как следует из материалов дела, ответчик ФИО2 не представил в суд доказательства, подтверждающие то, что он не смог завершить строительство принадлежащего ему объекта недвижимости в срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Представленный технический паспорт в отношении объекта незавершённого строительства, доводы ответчика о наличии степени готовности объекта 61%, опровергаются представленными по запросу суда выписками из ЕГРН и копией реестрового дела на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для использования в целях строительства индивидуального жилого дома» расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 226,1 кв.м., где указана степень готовности 0% (л.д. №).
Утверждения представителя ответчика о том, что договор аренды не прекратил своего действия, стороны исполняют условия договора аренды, КУИ г. Таганрога в течение шести месяцев после истечения срока договора аренды не обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, суд находит несостоятельными.
Как следует из содержания и смысла ст. 239.1 ГК РФ, устанавливающей условия и порядок изъятия объектов незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, для исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности, срок для обращения в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не установлен.
Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Исходя из содержания и смысла приведенной нормы земельного законодательства, она применяется, в том числе относительно установленного в ней 6-месячного срока для обращения в суд, при одновременном разрешении спора об изъятии объекта незавершенного строительства и права собственника объекта незавершенного строительства на заключение с ним договора аренды для завершения строительства.
Такая позиция высказана Верховным Судом РФ в п. 14 Обзора судебной практики №1 (2023), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023г.
Как следует из материалов дела, ФИО2 после истечения срока договора аренды от <дата> обратился в КУИ г. Таганрога только <дата> (л.д. №), то есть в период рассмотрения спора, с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, находящегося на земельном участке объекта недвижимости, в удовлетворении которого ему было отказано ответом КУИ г. Таганрога от <дата>, отказ в заключении договора аренды на новый срок ФИО2 не обжалован в судебном порядке.
Поданное в суд <дата> ФИО2 административное исковое заявление к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о признании решения незаконным, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела, не принято судом к рассмотрению.
При таких обстоятельствах применительно к исковым требованиям КУИ г. Таганрога, предъявленных к ФИО2 по настоящему делу, обращение в суд с иском по истечении <дата> после прекращения договора аренды земельного участка от <дата> не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований КУИ г. Таганрога.
В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
По настоящему делу в соответствии со сведениями, предоставленными КУИ г. Таганрога и не опровергнутыми ответчиком, спорный земельный участок впервые предоставлялся ФИО2 в аренду <дата> и повторно в <дата>, в связи с чем, последним реализовано право предоставления земельного участка в аренду без аукциона.
Ссылка ответчика на положения Закона N 137-ФЗ, предоставляющего собственнику незавершенного строительством объекта безусловное однократное право на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства указывает на неправильное толкование норм материального права, поскольку правила данного нормативного акта к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению ни в силу прямого правового регулирования, ни по аналогии закона. Положения Закона N 137-ФЗ распространяются на правоотношения сторон, возникшие до 1 марта 2015, и предоставляют подобное право только тем собственникам, которые получили земельные участки для строительства до вступления в силу изменений земельного законодательства, исходя из принципа соблюдения разумных ожиданий землепользователей, приступивших к строительству объектов недвижимости в период иного регулирования рассматриваемых правоотношений. Между тем собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 1 марта 2015 года, обладают подобным правом исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, что, по мнению суда, направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.
На основании вышеизложенного и учитывая, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов из представленных в материалы дела доказательств не следует, предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования КУИ г. Таганрога об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства отсутствует.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Эти правила, в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ, применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока ранее заключенного договора аренды.
Доводы о состоянии здоровья ответчика, нахождении на лечении в <дата>, снижение доходов семьи, препятствия в реализации права на получение семейного капитала, на выводы суда не влияют, поскольку право аренды спорного земельного участка предоставлено с <дата>, вместе с тем, доказательств и объективных обстоятельств, препятствующих ответчику осуществить строительство объекта в установленные договором аренды сроки, не представлено и судом не установлено.
Таким образом, учитывая, что срок договора аренды № истек, собственник объекта незавершенного строительства ФИО2 реализовал свое право на однократное продление договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса», суд полагает изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 226,1 кв.м., степень готовности 0%, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования; «для использования в целях строительства индивидуального жилого дома», путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, поскольку истец был освобожден от уплаты пошлины, то она подлежит взысканию с ответчика в размере, установленном ст. 333.19 НК РФ для требований нематериального характера (3 000 руб.).
Руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, удовлетворить.
Изъять у ФИО2 (<дата> года рождения ИНН №) объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 226,1 кв.м., степень готовности 0%, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования; «для использования в целях строительства индивидуального жилого дома», путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
Взыскать с ФИО2 (<дата> года рождения ИНН №) госпошлину в доход местного бюджета в размере 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Качаева
Решение в окончательной форме изготовлено 08 августа 2025 года.