УИД: 11RS0001-01-2022-017335-48
№2-1596/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Никитенковой Е.В.,
при секретаре Комаровой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 25 мая 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании недостоверным отчета об оценке, установлении выкупной цены имущества, изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, взыскании возмещения за изымаемое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании недостоверным отчета об оценке жилого помещения по адресу: ..., выполненного ООО «ГЕС» от ** ** ** №..., установлении выкупной цены жилого помещения по адресу: ... размере 1763774 руб.
В ходе производства по делу истцом уточнены исковые требования и заявлено об изъятии путем выкупа жилого помещения по адресу: ... определением выкупной цены в размере 1420000 руб., прекращении ее права собственности на жилое помещение по адресу: ..., взыскании возмещения за изымаемое имущество за счет казны МО ГО «Сыктывкар», взыскании расходов на оплату судебной экспертизы.
В судебном заседании истец исковые требования с учетом уточнений поддержала.
Представитель Администрации МО ГО «Сыктывкар» в судебном заседании иск не признала.
Представитель третьего лица Департамента финансов Администрации МО ГО «Сыктывкар» в судебном заседании против иска возражал.
Третье лицо ООО «ГЕС» в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Жилое помещение по адресу: ... кадастровым номером №..., принадлежит на праве собственности Еремия (в настоящее время – Ворсиной) Р.А., право собственности зарегистрировано ** ** **.
На основании заключения межведомственной комиссии №... от ** ** ** многоквартирный жилой ... признан аварийным и подлежащим сносу.
Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на Администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ... и жилого помещения по адресу: ... и в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу направить ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилое помещение по адресу: ... в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решение суда вступило в законную силу ** ** **.
Во исполнение указанного решения суда Администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление от ** ** ** №... об изъятии имущества для муниципальных нужд.
** ** ** ФИО1 направлен для согласования и подписания проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... кадастровым номером №... с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: ....
По результатам проведенной по заказу Администрации МО ГО «Сыктывкар» оценки изымаемого имущества ООО «ГЕС» составлен отчет от ** ** ** №..., согласно которому размер возмещения за жилое помещение по адресу: ... составляет 1207000 руб. и состоит из рыночной стоимости квартиры в размере 516000 руб., убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, в размере 691000 руб.
На основании п. 6 и п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с части 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Константа» ФИО4
Согласно заключению ФИО4 №... в отчете об оценке выкупной стоимости жилого помещения по адресу: ... от ** ** ** №..., составленном ООО «ГЕС», выявлены следующие нарушения законодательства в области оценочной деятельности:
Отсутствует анализ рынка недвижимости, не приведена выборка по предложениям о продаже объектов, аналогичных оцениваемому, что является нарушением требований п. 11 «в» ФСО №... Оценка недвижимости (Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 «должен быть приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен».
В рамках сравнительного подхода оценщик использует три аналога, при этом нет обоснования того, почему именно данные объекты использованы для расчетов, что является нарушением п. 22 «в» ФСО №... «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов- аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Кроме того, если проанализировать рынок предложений аналогичных объектов, можно сделать вывод о том, что для расчетов оценщиком использованы аналоги с наименьшей ценой предложения, что противоречит самому понятию «рыночная стоимость» (средневзвешенная цена).
Два аналога из трех, используемых для расчетов, в отличие от объекта оценки, расположены не в центральной части города (ФИО2, 128 - мкрн ДОСААФ), при этом никаких повышающих корректировок по фактору местоположения оценщиком не произведено, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.
В виду вышесказанного, вышеуказанный отчет ООО «ГЕС» не является корректным, а стоимость, полученная в рамках данного отчета об оценке, не может быть признана достоверной.
По оценке эксперта ФИО4 рыночная стоимость жилого помещения по адресу: ... кадастровым номером №... рыночная стоимость жилого помещения, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности составит 672000 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт - 620000 руб., размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием - 128000 руб., итого выкупная стоимость изымаемого имущества составит 1420000 руб.
В судебном заседании сторонами заключение эксперта-оценщика не оспорено и не опровергнуто.
Суд, принимая во внимание, что исследование проведено экспертом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы, предупрежденным судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертом даны полные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы на основании исследования материалов дела, недостатков заключения, свидетельствующих о его недостоверности, по делу не установлено, считает возможным при определении выкупной цены жилого помещения по адресу: ... кадастровым номером №..., изымаемого для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар», руководствоваться отчетом эксперта ООО «Константа» ФИО4 №....
При этом выполненный по заказу Администрации МО ГО «Сыктывкар» отчет об оценке ООО «ГЕС» от ** ** ** №... признается судом недостоверным в связи с выявленными в нем нарушениями законодательства в области оценочной деятельности.
Учитывая изложенное, суд устанавливает сумму возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» имущество – жилое помещение по адресу: ... кадастровым номером №..., в размере 1420000 руб., из которых: 672000 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности, 620000 руб. - размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт, 128000 руб. - размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.
Поскольку с момента принятия Администрацией МО ГО «Сыктывкар» решения об изъятии имущества для муниципальных нужд прошло более полутора лет, при этом проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... был направлен истцу со значительным нарушением срока, установленного ответчику решением суда, на день рассмотрения спора соглашение между Администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО1 не заключено, суд считает возможным по требованию истца изъять у ФИО1 для муниципальных нужд путем выкупа жилое помещение по адресу: ... кадастровым номером №... с определением суммы возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество в размере 1420000 руб. и взыскивает с Администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 возмещение за изымаемое имущество в размере 1420000 руб., что является надлежащим способом защиты имущественных прав истца.
Решение суда будет являться основанием для перехода права собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: ... кадастровым номером №... и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное недвижимое имущество после предоставления истцу возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1420000 руб.
На основании ст. 98 ГПК Российской Федерации с Администрации МО ГО «Сыктывкар» надлежит взыскать в пользу ФИО1 расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать недостоверным отчет об оценке жилого помещения по адресу: ..., выполненный ООО «ГЕС» от ** ** ** №....
Установить сумму возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» имущество – жилое помещение по адресу: ... кадастровым номером №..., в размере 1420000 руб., из которых: 672000 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности, 620000 руб. - размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт, 128000 руб. - размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.
Изъять у ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа жилое помещение по адресу: ... кадастровым номером №... с определением суммы возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество в размере 1420000 руб.
Взыскать с Администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 ... возмещение за изымаемое для муниципальных нужд имущество – жилое помещение по адресу: ... кадастровым номером №..., в размере 1420000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15000 руб.
Настоящее решение является основанием для перехода права собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: ... кадастровым номером №... и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное недвижимое имущество после предоставления ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1420000 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца с момента составления в окончательной форме через Сыктывкарский городской суд Республики Коми.
Председательствующий Е.В. Никитенкова