Дело № (47RS0№-77)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 ноября 2022 года в <адрес>
Всеволожский городской суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи Витер Л.В.
при помощнике ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Гринекс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок
УСТАНОВИЛ:
ФИО8 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «КераМаксДевелопмент ФИО5 решения» заключен Договор купли-продажи дачного дома площадью 127,55 кв.м. находящегося на земельном участке с кадастровым №, в этот же день указанный дом был передан Истцу по акту прима-передачи.
ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 и ООО Гринекс» был заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 500 кв.м.
Общая стоимость имущества, приобретенного ФИО3 составляет 3 797 000руб. К моменту подписания договора его стоимость оплачена в полном объёме, в том числе в ходе исполнения предварительных договоров, заключённых Истцом с ООО «КераМаксДевелопмент ФИО5 решения».
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гринекс» передало ФИО3 земельный участок с кадастровым № площадью 500 кв.м. по акту приема-передачи.
Истец указывает, что им исполнены все договорные обязательства, он фактически вступил во владение домом и земельным участком, производит улучшения имущества, оплачивает бремя его содержания
Истец ссылается на неоднократное обращение к ответчику по вопросу регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Ссылаясь на изложенное, ст.ст.549, 551 ГК РФ истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В судебное заседание явился представитель истца, просил требования удовлетворить.
Ответчик ООО «Гринекс» не явился, уведомлен надлежащим образом.
3-и лица – Управления Росреестра по <адрес>, ФИО1 не явились, уведомлены надлежащим образом.
В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КераМаксДевелопмент. ФИО5 Решения» в лице генерального директора ФИО2 и ФИО3 заключены Предварительный договор №У4-044/00515444 купли-продажи земельного участка, выделяемого из земельного участка с КН:47:07:0953003:204 площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, д. Проба, участок Проба и Предварительный договор №П1-14-044/0515443 купли-продажи дачного дома площадью 127,55 кв.м.находящегося на земельномучастке с КН:47:07:0953003:204.
По условиям Предварительного договора У4-044/00515444 стороны обязуются заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельного участка площадью 500 кв.м. по цене 2500000руб.
При этом, продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора участок не будет продан, заложен, не будет состоять под арестом, не будет являться предметом долга и будет свободен от прав и притязаний третьих лиц.
В соответствии с п.2.8 Предварительного договора У4-044/00515444 до подписания Акта приема-передачи участка и с момента передачи покупателю по акту приема-передачи дачного дома построенного на данном участке, являющегося предметом основного договора купли-продажи дачного дома, покупатель пользуется участком на основании Договора безвозмездного пользования земельным участком.
При этом, предусмотренный п.2.8 Предварительного договора №У4-044/00515444 Договор безвозмездного пользования земельным участком отсутствует.
В соответствии с Предварительным договором №П1-14-044/0515443 купли-продажи дачного дома стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи дачного дома площадью 127,55 кв.м. Стоимость дома установлена в размере 1897000 руб.
Согласно п.3.1 указанного договора стороны обязуются заключить основной договор в течение одного месяца после строительства дома и внесения обеспечительного платежа в размере 1897000 руб., а также после вступления в право собственности на участок согласно условиям Предварительного договора купли-продажи земельного участка №У4-044/00515444 от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КераМаксДевелопмент. ФИО5 Решения» в лице генерального директора ФИО2 и ФИО3 заключен основной договор купли-продажи дома. Как следует из п.3 данного договора, к моменту его подписания, дом принят покупателем по акту приема-передачи стоимость дома оплачена в полном объёме.
ДД.ММ.ГГГГг. сторонами подписан акт приема – передачи.
Согласно сведений сайта http://nalog.ru/, ООО «КерамаксДевелопмент. ФИО5 Решения» исключено из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Гринекс» в лице генерального директора ФИО2, подписан Основной договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является передача в собственность покупателя земельного участка площадью 500 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>.
Как следует из п.3 данного договора, к моменту его подписания, покупателем стоимость участка оплачена в полном объёме.
Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан Акт приема-передачи земельного участка.
Как следует из п.4 Основного договора купли-продажи земельного участка, до подписания настоящего договора, земельный участок никому не продан, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, за исключением залога (ипотеки) в пользу ФИО1
Факт обременения на момент рассмотрения дела судом, участка правом залога (ипотеки) в пользу ФИО1 подтверждается записью № от 18.08.2018г. в Едином государственном реестре недвижимости
На спорный земельный участок зарегистрировано обременение – ипотека.
В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ).
В силу п.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.1, п.2 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ст.353 ГК РФ).
Как указано в п.1 ст.37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При этом, в силу п.1 ст.38 указанного закона лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежащевыполнены первоначальным залогодателем.
Таким образом, возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге поставлена законом в прямую зависимость от согласия залогодержателя.
Данный вывод вытекает из положений п.1 ст.33 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.
Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение спорного земельного участка подтверждается позицией ФИО1, поддержавшей требования Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу к ООО «Гринекс» об обращении взыскания на земельные участки, включая земельный участок с кадастровым №, при рассмотрении гражданского дела №.
Решением Всеволожского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу к ООО «Гринекс» были удовлетворены.
В силу п.2 ст.23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
Такое соглашение между ФИО9 и ответчиком отсутствует, что препятствует регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Суд учитывает, что в силу п.1 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» банк имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель (ст.39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ).
Пунктом 3 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Аналогичное правило содержит п.3 ч.3 ст.15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи решение суда о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом сделки, может быть вынесено по требованию одной из сторон договора только при условии уклонения другой стороны от такой регистрации.
Как указано в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Истец указывает на неоднократные обращения к ответчику с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, однако доказательств данному обстоятельству в ходе рассмотрения дела не представлено.
Требование о государственной регистрации перехода права собственности направлено 06.12.2021г. не ФИО3, а ФИО10 и не ответчику, а ООО «Гримекс» после того, как Всеволожским городским судом было постановлено решение от 06.07.2021г. по гражданскому делу №. Указанное отправление возвращено отправителю.
В связи с чем, суд не находит доказательств уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым № по договору от 15.08.2019г
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на земельном участке расположено капитальное строение, объект недвижимого имущества - дачный дом площадью 127,55 кв. м. так же приобретенный Истцом.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Основной договор купли-продажи дома подписан ДД.ММ.ГГГГ, Основной договор купли-продажи земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи земельного участка на участке уже был расположен объект капитального строительства, однако Основной договор купли-продажи не содержит указания на расположение на земельном участке объекта недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности не привела бы к прекращению залога, но означала бы исключение из правоотношений ответчика – ООО «Гринекс», и с учетом имеющегося залога не породила бы для гражданина возникновения всей совокупности правомочий собственника в смысле ст.209 ГК РФ, помимо этого, с учетом нахождения на земельном участке строения, в силу ст.66 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Исследовав совокупность имеющихся в деле доказательств суд считает, что требование истца является необоснованным и не подлежащими удовлетворению.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО3 26.08.1975г.р. <данные изъяты> № в удовлетворении требований к ООО «Гринекс» <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:070953003:441, расположенный по адресу: 188671, <адрес> - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течения месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд.
Судья:
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года