61RS0004-01-2023-002223-50

Судья Евангелевская Л.В. дело № 33-15104/2023

№ 2-2328/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 сентября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Васильева С.А.,

судей Щетининой Е.В., Пискловой Ю.Н.,

при секретаре Заярском А.Э., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, по апелляционной жалобе ФИО2, на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 июня 2023 года. Заслушав доклад судьи Васильева С.А., судебная коллегия

установила:

Истец ФИО3 обратился с указанным иском в суд, в обоснование указав, что между ФИО2, (далее - ответчик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - истец) заключен договор аренды нежилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.03.2022 (далее - договор). Стороны определили, что арендодатель передает нежилое помещение (литер А) по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 2 этаж общей площадью 222,1 кв.м (далее - нежилое помещение) в аренду в использование под офис.

При наступлении низких температур, истец обнаружил скрытый недостаток, включающийся в том, что в нежилом помещении не поддерживается температура нормальная для цели, определенной договором от 05.12.2022.

Кроме того, согласно результатам экспертного заключения ООО «ЮЦЭИ» от 16.01.2023 №001/503-23-0/621, в офисных помещениях выявлены недостатки в области пожарной безопасности, требований к системам вентиляции, требований доступности зданий и сооружений для инвалидов.

Выявленные нарушения создают опасность для жизни и здоровья пребывающих в офисных помещениях людей. Истец не может использовать нежилое помещение в соответствии с целевым назначением.

При заключении договора истец не мог обнаружить недостатки нежилого помещения, перечисленные в заключении специалиста, так как не обладает специализированными познаниями в области пожарной безопасности и в области требований к системам вентиляции.

Истец направил ответчику проект дополнительного соглашения к договору о расторжении и досудебную претензию 30.12.2022, которые получены ответчиком 25.01.2023. По состоянию на 10.05.2023 ответ на претензию и предложение расторгнуть договор от ответчика не поступал.

С 01.01.2023 истец не пользуется нежилым помещением.

На основании изложенного, истец просил суд признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.03.2022 с 30.12.2022.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.06.2023 года иск удовлетворен.

Суд постановил считать расторгнутым с 30.12.2022 договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.03.2022 нежилого помещения (литер А) расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 2 этаж, общей площадью 222,1 м2, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО1

Не согласившись с решением суда ФИО2 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в связи с его незаконностью, существенным нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В обосновании доводов жалобы апеллянт приводит позицию, изложенную в суде первой инстанции, указывает на неверное установление обстоятельств, имеющих существенное значение при разрешении возникшего спора.

Указывает, что на момент заключения спорного договора истцом производился неоднократный осмотр арендуемого помещения и при подписании акта приема-передачи указание на наличие у арендатора претензий к состоянию и качеству передаваемого нежилого помещения не имелось.

Полагает, что при получении помещений в аренду арендатор должен был удостовериться в их соответствии нормам действующего законодательства, в том числе в области пожарной безопасности. Кроме того, у арендатора имелась возможность проведения необходимых экспертиз на предмет соответствия помещения.

Апеллянт указывает, что в процессе пользования арендуемым помещением в холодное время года в адрес ответчика не поступало каких-либо жалоб со стороны истца относительно несоответствия температурного режима, в связи с чем, по мнению апеллянта, нарушения температурного режима арендуемых помещениях могли возникнуть исключительно вследствие действий арендатора.

Считает, что истцом не представлено доказательств того, что в период действия договора существенно изменились обстоятельства, о которых истец не мог знать в момент заключения договора, не представлено.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, полагая, что доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений, выслушав представителя истца полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, посчитав возможным в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.03.2022 между ФИО2 (далее арендодатель) и ИП ФИО1 (далее арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (далее договор аренды), согласно которому ФИО2 предоставил истцу в аренду нежилое помещение (литер А) общей площадью 222,1 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 2 этаж, сроком на 3 года с момента передачи нежилого помещения.

По условиям договора аренды помещение сдано арендатору в целях размещения офиса (п. 1.1. договора аренды).

Согласно п. 3.2.1 договора аренды, арендатор обязан использовать помещение в соответствии с целью, определенной в п. 1.1 договора.

Пунктом 3.1.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя поддерживать нежилое помещение в надлежащем состоянии, нести расходы на содержание общего имущества, своевременно производить капитальный ремонт нежилого помещения.

Факт передачи арендатору нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 10.03.2022.

24.03.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произведена государственная регистрация договора аренды.

В процессе эксплуатации нежилого помещения истцом были выявлены недостатки, препятствующие дальнейшему использованию его по назначению, о которых арендодатель был поставлен в известность.

Так, согласно представленному истцом заключению ООО ЮЦЭИ № 001/503-23-О/621 от 16.01.2023, в офисных помещениях, расположенных на втором этаже здания (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по адресу; АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, арендуемых по договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.03.2022 выявлены нарушения: СП 60.13330.2020. «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» пп. 7.1.1,7.1.3, 7.1.4, 7.1.5,7.1.12, 7.2.8; СП 40-107-2003 «Проектирование, монтаж и эксплуатация систем внутренней канализации из полипропиленовых труб», пп. 4.8, 4.10, 4.13; СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» пп. 4.2.6, 4.2.9, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5.; СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» п. 4.12, таблица 1; СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» п.3, п.4, п.5, п.6 таблица 1, п.7 таблица 2; требований статьи 12 «Требования доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения» Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений».

Перечисленные нарушения нормативных документов (Сводов правил) приводят к нарушению Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: статьи 8 «Требования пожарной безопасности»; статьи 10 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях»; делают невозможным гарантированное соблюдение требований ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; также приводят к несоблюдению статьи 53 «Пути эвакуации людей при пожаре», статьи 83 «Требования к системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации», статьи 84 «Требования пожарной безопасности к системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в зданиях и сооружениях» Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ.

Выявленные нарушения создают опасность для жизни и здоровья пребывающих в офисных помещениях людей.

Как установил эксперт, в помещениях №№ 6,9,10 имеется вытяжная вентиляция. Приточная вентиляция отсутствует. В остальных помещениях отсутствует и вытяжная и приточная вентиляция полностью. Это не достаточно, для нахождения и работы в таких помещениях людей. Приток воздуха можно организовать только через створку окна, однако, при таком проветривании в холодное время года помещения значительно охлаждаются холодным воздухом, что приводит к остыванию помещений и значительно понижает температуру ниже допустимой, для офисных помещений 2-й категории. Также, в предтуалетной № 9, помещениях туалета №10 и 11 вытяжная и приточная канализация отсутствует. Все это нарушает действующие санитарные нормы и делает невозможным нахождение в указанных помещениях.

В части недостатков противопожарной безопасности, при условии, что меры противопожарной защиты, как то: дымовые пожарные извещатели, ручные пожарные извещатели, световые табло (эвакуационные знаки), звуковые оповещатели, суд полагает, что указанные мероприятия может обеспечить арендатор, если иное не предусмотрено договором. Однако, в части отсутствия второго эвакуационного выхода, указанное нарушение не устранимо.

Согласно п.2.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

30.12.2022 истец направил ответчику претензионное письмо с приложением соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения.

Согласно претензии, истец освободил арендуемое помещение 30.12.2022.

Ответчик на претензию не ответил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался статьями 612, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ исходил из наличия у переданных в аренду помещений существенных недостатков в виде несоответствия нормам и правилам пожарной безопасности, препятствующих использованию помещений и создающих непосредственную угрозу жизни и здоровью людей, которые не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра нежилого помещения при заключении настоящего договора.

Учитывая, что договор аренды имеет целевое назначение, арендуемое истцом помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям для использования в качестве офиса, предложений по устранению имеющихся недостатков помещения, либо оплате их устранения, при получении претензии от арендодателя не поступило, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец имеет требовать досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

При этом, суд первой инстанции принял во внимание, что истец 30.12.2020 г. полностью освободил арендованный объект и вывез все имущество, направил акт приема-передачи помещения ответчику, а ответчик уклонился от приемки объекта аренды, в связи с чем суд пришел к выводу, что договор можно считать расторгнутым с 30.12.2022 г.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального права Российской Федерации в их совокупности.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также когда оно содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия находит, что принятое судом первой инстанции решение отвечает указанным требованиям закона. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд в полной мере учел вышеперечисленные нормы права и обстоятельства дела.

Так, условиями договора аренды процедура одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендатора в связи с существенным нарушением его условий арендодателем договором не предусмотрена.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Такой правовой нормой в части одностороннего судебного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением арендодателем его условий является пункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации именно арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Представленным истцом в материалы дела заключением ООО ЮЦЭИ № 001/503-23-О/621 от 16.01.2023 подтверждается, что в помещении имелись существенные недостатки, которые не могли быть обнаружены истцом при визуальном осмотре помещения в порядке его обычной приемки.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (части 1 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены в том числе из письменных доказательств.

Согласно части 1 статьи 71 названного Кодекса письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

Таким образом, представленное истцом исследование ООО ЮЦЭИ № 001/503-23-О/621 от 16.01.2023 подлежало оценке как письменное доказательство, приведенное в обоснование доводов стороны истца, а довод апеллянта о ее недопустимости противоречит приведенным выше нормам процессуального права.

Суд первой инстанции обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства несоответствия переданных в аренду нежилых помещений требованиям действующих противопожарных норм, препятствующих безопасному использованию помещений и создающих непосредственную угрозу жизни и здоровью людей заключение ООО ЮЦЭИ № 001/503-23-О/621 от 16.01.2023, которое ответчиком опровергнуто не было.

Установив, что несоответствие арендуемого нежилого помещения нормам пожарной безопасности относится к существенным недостаткам и препятствует истцу использовать данное помещение независимо от вида деятельности и целей использования помещений ввиду наличия непосредственной угрозы жизни и здоровью работников, находящихся в них, а также приняв во внимание, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством возлагается на собственников имущества наряду с лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»), суд первой инстанции правомерно признали обоснованными требования истца о досрочном расторжении договора аренды.

По общему правилу каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ). Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально не подтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что ответчик не представил доказательств того, что недостатки переданного в аренду нежилого помещения возникли вследствие действий самого истца, а равно доказательств того, что истец был поставлен в известность о их существовании на день заключения договора и мог их самостоятельно установить без получения специальных познаний.

С учетом приведенных норм закона, суд первой инстанции при рассмотрении заявленных исковых требований обоснованно принял во внимание те доказательства, которые были представлены сторонами и не оспаривались ими при рассмотрении данного гражданского дела, и вынес законное и обоснованное решение.

Юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции установлены, нормы материального права применены правильно. Спор разрешен судом на основании совокупности представленных в дело доказательств в соответствии со статьями 12, 56, 57 ГПК РФ.

По мнению судебной коллегии, доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Следует также отметить, что по смыслу положений ст. 330 ГПК РФ несогласие с решением суда первой инстанции либо другая точка зрения стороны на то, как могло быть рассмотрено дело, сами по себе не являются основанием для отмены или изменения судебного решения. (п.3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)).

Доводы апелляционной жалобы о том, что выявленные недостатки имущества, связанные с противопожарной безопасностью, требования к системе вентиляции, требований доступности зданий и сооружений для инвалидов, были видимыми и доступны при осмотре арендуемого нежилого помещения, однако арендатор принял имущество в аренду при этом претензий не заявлял, судебной коллегией отклоняются, поскольку наличие недостатков, даже относимых к числу явных и подлежащих обнаружению при осмотре помещения, не может являться основанием для сохранения договорных отношений в силу того, что названные недостатки препятствуют использованию помещения по назначению. Передавая в аренду имущество, которое имело существенные недостатки с точки зрения его пожарной безопасности, ответчик ввел в заблуждение арендатора и создал тем самым угрозу для жизни и здоровья работников, находящихся в данном арендуемом помещении.

Доводы жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, сводятся к изложению своей позиции по делу, собственным толкованию закона и оценке доказательств и установленных обстоятельств, и не свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции были допущены нарушения, влекущие отмену или изменение апелляционного определения в кассационном порядке.

Решение суда требованиям материального и процессуального закона не противоречит, постановлено с учетом всех доводов сторон и представленных ими доказательств, которые судом первой инстанции надлежащим образом исследованы и оценены, что нашло отражение в принятом решении, в связи с чем оно подлежит оставлению без изменения.

Исходя из изложенного, оснований для отмены постановленного решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определении составлено 12.09.2023