Решение по делу № 2-177/2025 от 19.06.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли в праве общей собственности,внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Полесск 3 июня 2025 года

Полесский районный суд Калининградской области в составе председательствующего Лахонина А.П.,

при секретаре судебного заседания Корнеевой Н.Н.,

с участием истца ФИО1, её представителя ФИО2,

ответчика ФИО3, её представителя – адвоката Громовой Н.Н.,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-177/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли в праве общей собственности,внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась с вышеуказанным иском к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилоепомещение, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с нарушением преимущественного права покупки, а также внесении соответствующих изменений в ЕГРН о покупателе спорной доли.

В обоснование исковых требований указано, что истецФИО1 является долевым собственникомквартиры по адресу: <адрес>, совместно с братом ФИО4, с которым у неё неприязненные отношения. Данная <адрес> фактически соответствует второму этажу жилого дома. Собственником первой квартиры, которая соответствует первому этажу, является ФИО3 В ходе рассмотрения гражданского дела об определении порядка пользования жилым помещением ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о том, что доляФИО4 продана ФИО3, которая является посторонним человеком. О продаже доли истца никто не уведомлял, несмотря на то, что она является участником долевой собственности и имеет преимущественное право покупки доли ФИО4, которым желает воспользоваться. В связи с нарушением преимущественного права покупки истец просит перевести права и обязанности покупателя 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с ФИО3 на истца, а также внести соответствующие изменения в ЕГРН о покупателе спорной доли.

В обеспечение исковых требований истцом ФИО1 внесены денежные средства в размере покупной цены в сумме 375 000 рублей.

Истец ФИО1 и её представитель ФИО2 исковые требования поддержали, пояснив, что спорный жилой дом является двухквартирным и предметом договора являлась именно <адрес>, а не доля жилого дома. Однако ФИО3 отношения к <адрес>, которая является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет, поскольку данная квартира находилась в пользовании истца и её брата ФИО4, а ранее – в пользовании их родителей. Совместное пользование квартирой с ФИО3 невозможно из-за неприязненных отношений.

Ответчик ФИО3 и её представитель Громова Н.Н. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, заявив ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности, пояснив, что предметом договора купли-продажи являлась доля жилого дома, а не квартира. Ответчик ФИО3 также является участником долевой собственности на данный жилой дом, в связи с чем ФИО4 не обязан был уведомлять иных участников долевой собственности, а именно истца ФИО1, о продаже. Кроме того, ответчик ходатайствовала о применении последствий пропуска срока исковой давности, поскольку о сделке истец узнала ДД.ММ.ГГГГ, а исковое заявление подано по истечении трёх месяцев с этой даты.

Кроме того, ответчик ФИО3 представила заявление о взыскании с истца судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 также просила отказать в удовлетворении иска, поскольку доля дома продана ФИО3, как другому участнику долевой собственности на жилой дом, в связи с чем необходимости уведомления истца не было. Кроме того, истцу было известно о намерении брата продать долю жилого дома, но о желании её купить истец никогда не заявляла из-за неприязненных отношений с братом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований,нотариус Гвардейского нотариального округа Калининградской области ФИО6 извещён надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых в удовлетворении иска просил отказать, поскольку сделка купли-продажи осуществлена между ФИО4 и ФИО3, как между двумя участниками долевой собственности на жилой дом, в связи с чем положения ст. 250 ГК РФ об извещении иных участников долевой собственности к ней не применяются.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как установлено судом и подтверждается выпиской из ЕГРН, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, было зарегистрировано:

- ? доли в праве общей долевой собственности за ФИО4;

- ? доли в праве общей долевой собственности за ФИО1;

- ? доли (49/100+2/200) в праве общей долевой собственности за ФИО3

На основании пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО5 и ФИО3 заключён договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 39:10:110005:26 по адресу: <адрес>.

Данный договор удостоверен нотариусом Гвардейского нотариального округа Калининградской области ФИО6

Согласно пункту 5 договора установлена продажная цена вышеуказанного имущества в 375 000 рублей.

Договор содержит расписку ФИО5 о получении 375 000 рублей от ФИО3

Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО5 и ФИО3 подписан передаточный акт о принятии ФИО3 ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом.

Выпиской из ЕГРН подтверждается государственная регистрация перехода права собственности данной доли к ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время право собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрировано:

- ? доли в праве общей долевой собственности за ФИО1;

- ? доли (49/100+2/200+1/4) в праве общей долевой собственности за ФИО3

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки возникает только при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников долевой собственности; при продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключён ФИО4 с другим участником долевой собственности на жилой дом – ФИО3, которая на момент заключения сделка являлась собственником ? доли в праве общей долевой собственности на этот же жилой дом, соответственно не является посторонним лицом, в связи с чем у ФИО4 отсутствовала обязанность уведомления ФИО1 о намерении продажи своей доли, а у ФИО1 не возникло преимущественное право покупки.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Доводы истца о том, что предметом сделки являлась не доля жилого дома, а доля <адрес> данном доме, основаны на неверном толковании закона и условий договора.

В ЕГРН действительно имеются сведения о наличии в жилом доме с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, двух квартир – с кадастровыми номерами № и №.

Однако в ЕГРН право собственности истца и ответчиков зарегистрировано только на доли жилого дома.

Вступившим в законную силу решением Полесского районного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ определён также порядок пользования жилым домом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, при этом часть помещений на втором этаже жилого дома определена в пользование ФИО1, а другая часть помещений на втором этаже – ФИО3

Право собственности на <адрес> № с кадастровыми номерами № в ЕГРН не зарегистрировано.

Из буквального толкования пункта 1 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом сделки купли-продажи между ФИО4 и ФИО3 являлась именно ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Условий о продаже <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>, договор купли-продажи не содержит, в связи с чем квартира, как самостоятельный объект недвижимости, предметом сделки не являлась.

Кроме того, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Данный срок исковой давности на основании пункта 1 статьи 197 ГК РФ является специальным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Как следует из выписки из ЕГРН переход права собственности на ? доли жилого дома к ФИО3 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов архивного гражданского дела № (т. 2 л.д. 44-46) усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подала письменные возражения, в которых указала, что из встречного искового заявления ФИО3 по гражданскому делу № ей стало известно о подписании договора купли-продажи спорной доли жилого дома и подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности, а также указала на нарушение её преимущественного права покупки доли.

Из отчёта об отслеживании почтового отправления 23864299000780 следует, что встречное исковое заявление ФИО3, содержащее уведомление о заключении между ФИО4 и ФИО3 договора купли-продажи ? доли жилого дома и подаче документов на государственную регистрацию, вручено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (дело №, т. 2 л.д. 18-19, 23).

Принимая во внимание, что запись о государственной регистрации права внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, а сведения о заключении договора купли-продажи между ФИО4 и ФИО3 получены ФИО1 из искового заявления, полученного ДД.ММ.ГГГГ, что истец подтвердила в письменных возражениях от ДД.ММ.ГГГГ, то срок исковой давности, предусмотренный пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, истёк ДД.ММ.ГГГГ (с учётом выпадения ДД.ММ.ГГГГ на выходной день).

С исковым заявлением истецФИО1 обратилась в суд согласно почтовому штемпелю только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении трёхмесячного срока исковой давности.

То обстоятельство, что с выпиской из ЕГРН истец ознакомилась только ДД.ММ.ГГГГ на начало течения срока исковой давности, с учётом установленных судом обстоятельств, не влияет и о наличии уважительных причин пропуска срока исковой давности не свидетельствует.

Более того, ходатайств о восстановлении пропущенного срока исковой давности истцы не заявляли.

Истечение предусмотренного пунктом 3 статьи 250 ГК РФ специального срока исковой давности является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из статьи 94 ГПК РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, почтовые расходы.

Согласно статьям 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Вместе с тем, в силу пункта 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении иска имущественного характера, не подлежащего оценке, то есть, в том числе иска об определении порядка пользования жилым помещением.

Поскольку решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 отказано, то у ответчика ФИО3 возникло право на взыскание с истца судебных расходов.

Квитанцией серии АБ № от ДД.ММ.ГГГГ, а также ордером № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО3 заключила соглашение на представление её интересов в Полесском районном суде Калининградской области с адвокатом Громовой Н.Н., которой оплатила вознаграждение в размере 30 000 рублей.

Согласно позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.10.2005 №355-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

На основании пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Определение пределов разумности судебных издержек, связанных с получением помощи представителя, закрепленное в статье 100 ГПК РФ, является оценочной категорией и относится на судебное усмотрение.

В пункте 13 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 разъяснено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Материалами дела и пояснениями сторон подтверждается, что представитель ответчика Громова Н.Н. приняла участие в одном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, а также осуществляла устную консультацию доверителя.

Истец ФИО1 и её представитель ФИО2 просили снизить размер расходов на оплату услуг представителя, поскольку он является чрезмерным, а стоимость участия адвоката в одном судебном заседании согласно расценкам Адвокатской палаты <адрес> составляет 15 000 рублей.

Согласно рекомендуемым минимальным расценкам за оказание правовой помощи, утверждённым решением Совета Адвокатской палаты Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость подготовки и составления искового заявления – от 20 000 рублей, участия адвоката в одном судебном заседании, включая предварительную подготовку к процессу – от 15 000 рублей за один судебный день; ведение дела в суде первой инстанции в суде общей юрисдикции – 10% цены иска, либо не менее 50 000 рублей в месяц, либо от 15 000 рублей за день занятости.

Вместе с тем, стоимость участия адвоката в одном судебном заседании в 15 000 рублей за один судебный день является минимальной и зависит от характера и сложности дела, в то время как минимальная стоимость ведения дела в суде первой инстанции составляет 50 000 рублей.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, учитывая при этом требования разумности и справедливости, ценность подлежащего защите права, невысокую сложность дела, характер и предмет спора, общую продолжительность рассмотрения дела, участие представителя только в одном судебном заседании, средние цены на аналогичные услуги, в том числе рекомендуемые минимальные расценки за оказание правовой помощи, утверждённые решением Совета Адвокатской палаты <адрес>, суд находит заявленный к взысканию размер судебных расходов явно чрезмерным и неразумным, в связи с чем полагает необходимым снизить общий размер судебных расходов на оплату услуг представителя с учётом принципа разумности до 20 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли в праве общей собственности,внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости отказать.

Взыскать с ФИО1, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ), в пользу ФИО3, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ), в счёт возмещения судебных расходов 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Полесский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2025 года.

Председательствующий подпись А.П. Лахонин