Решение по делу № 2-14/2023 от 25.05.2023 - о признании правомерным условий выкупа объектов недвижимости и понуждении заключить договор, взыскании судебных расходов.

УИД 75RS0013-01-2022-001882-36

Дело 2-14/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2023 года пгт. Карымское

Карымский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Мищенко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Филатовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Российские железные дороги» в лице группы заказчика по строительству участка Карымская-Забайкальск-структурного подразделения Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта – филиала ОАО «РЖД» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании правомерным условий выкупа объектов недвижимости и понуждении заключить договор, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «РЖД» обратилось в Карымский районный суд <адрес> с вышеназванным исковым заявлением мотивировав следующим. Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками земельного участка и <адрес> жилом доме, находящихся по адресу: <адрес>, пгт. Карымское, <адрес>. Во исполнение проектного решения, истцу в лице группы заказчика необходимо осуществить выкуп у ответчиков объектов недвижимости, поскольку они попадают в границы санитарно-защитной зоны. ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчикам было предложено подписать договор купли-продажи объектов недвижимого имущества на общую сумму 2757053,90 руб. Ответчики отказались подписать указанный договор, мотивирую свой отказ заниженной ценой за объекты недвижимости. Соглашение между ответчиком и истцом о подписании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, не было достигнуто. Документов подтверждающих факт занижения цены на объекты недвижимости ответчиком не представлено. В связи с чем, просит признать условия выкупа истцом объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. Карымское, <адрес> правомерным и обязать ответчиков заключить договор на условиях, предлагаемых истцом.

ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил свои исковые требования и просит признать условия выкупа объектов недвижимости, расположенных по адресу: 673300, <адрес>, пгт. Карымское, <адрес>, правомерными. Обязать ФИО1, ФИО3, ФИО2 заключить договор купли-продажи принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости на условиях заключения независимой экспертизы АНО «СУДЭКС-Чита», а именно 1/3 в праве общей долевой собственности на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> в размере 104365,33 рублей каждому, а также 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 47700 рублей каждому в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения решения суда истец ОАО «РЖД» производит перечисление денежных средств в качестве возмещения убытков на депозит нотариуса, осуществляющего деятельность в пгт. Карымское. Просит взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в пользу ОАО РЖД расходы по проведению экспертизы в размере 15000 рублей, судебные расходы в размере 6000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ОАО «РЖД» ФИО10, действующая на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнений полностью поддержала и просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, просила отказать.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились о времени и месте извещались надлежащим образом, ранее в судебном заседании выразили несогласие с исковыми требованиями и просили в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям изложенным в возражениях на иск..

Изучив поданное ходатайство, материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками по 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу <адрес>, пгт. Карымское, <адрес> земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Карымское, <адрес> по 1/3 доли (т.1 л.д. 8-18, 145-147).

Во исполнение проектного решения, предусмотренного проектно-сметной документацией по объекту «Реконструкция станции Карымская Забайкальской железной дороги. Нечетный приемо-отправочный парк» истцу в лице Группы заказчика по строительству участка Карымская-Забайкальск- структурного подразделения Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта- филиала ОАО «РЖД» необходимо осуществить выкуп у ответчиков объектов недвижимости. Находящиеся по адресу: <адрес>, пгт. Карымская, <адрес> поскольку они попадают в границы санитарно-защитной зоны. (т.1 л.д.75-137)

В соответствии с комплексным планом модернизации и расширения магистральной инфраструктуры на период с 2024 года, утвержденным распоряжением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-р, ОАО «РЖД» в лице Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта –филиала ОАО «РЖД» является ответственным исполнителем по реализации инвестиционного проекта «Модернизация железнодорожной инфраструктуры Байкало-Амурской и Транссибирской магистралей с развитием пропускных и провозных способностей».

Согласно проектной документации «проект обоснования размера санитарно-защитной зоны» предусматривается создание санитарно-защитной зоны. В которую попадают 27 жилых домов.

Решением главного государственного санитарного врача по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ для объекта железнодорожного транспорта « Реконструкция станции Карымская Забайкальской железной дороги. Нечетный приемо-отправочный парк» установлена санитарно-защитная зона в размере 100м по всем направлениям. Сведения о данной санитарно-защитной зоне внесены в ЕГРН, реестровый номер – 75:05-6.542. (т.1 л.д.46-47).

В силу требований пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 105 Земельного кодекса РФ санитарно-защитная зона является зоной с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с пунктом 5.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

В соответствии с пунктом 3.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в проекте санитарно-защитной зоны на строительство новых, реконструкцию или техническое перевооружение действующих промышленных объектов, производств и сооружений должны быть предусмотрены мероприятия и средства на организацию санитарно-защитных зон, включая отселение жителей, в случае необходимости. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств.

Принадлежащие ответчикам на праве собственности объекты недвижимости расположены в санитарно-защитной зоне вышеназванного объекта железнодорожной инфраструктуры.

Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

В соответствии с пунктом 7 статьи 107 Земельного кодекса РФ в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.

В силу абзаца 2 пункта 41 Постановления Правительства РФ от 27.01.2022 №59 допускающего истцу направлять предложения правообладателю объектов недвижимости о подписании соглашений об их выкупе без предварительного предъявления этим правообладателем объектов недвижимости требований о возмещении убытков, 10.08.2021 истцом ответчикам было предложено подписать договор купли-продажи объектов недвижимого имущества на общую сумму 2757053,90 рублей (т.1 л.д.38-43)

Расчет стоимости 1 кв.м. жилого дома определялся в соответствии со Сводным сметным расчетом стоимости строительства. Являющимся частью проектно-сметной документации. Стоимостные данные приближены к показателям средней рыночной стоимости. Приведённой в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №94/пр от 26.02.2021 и составляют 83801,00 рублей, при том, что согласно п.9 ст.107 ЗК РФ размер возмещения при выкупе земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, предусмотренном п.7 ст.107 ЗК РФ, определяется по правилам, предусмотренным п.1-4, 6-9 ст.56,8 ЗК РФ.

С учетом площади 32,9 кв.м., стоимость передачи права собственности на жилой дом составила 2 757 052,90 рублей. Кроме того, одновременно с передачей права собственности на жилой дом, истец предлагал ответчику передать право собственности на земельный участок за 1.00 рублей. Стоимость земельного участка указывалась номинально, поскольку предложенная стоимость жилого дома кратно превышала установленные законом размеры возмещения в виде рыночной стоимости.

В свою очередь ответчики отказались от подписания договора, мотивируя тем, что истец занизил цены на объекты недвижимости расположенные по адресу: <адрес>, пгт. Карымское <адрес>. Соглашение между истцом и ответчиками не достигнуто.

В связи с чем, назначена экспертиза об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка и квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно заключения эксперта АНО «Судэкс-Чита» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости <адрес>, пгт. Карымская, <адрес> по состоянию на 2020 год составляет 295993 рублей, по состоянию на 2022 год 313096 рублей. Рыночная стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, <адрес>, пгт. <адрес> по состоянию на 2020 год составила 69065 рублей, по состоянию на 2022 год 73056 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка по адресу: <адрес> пгт. Карымское <адрес> по состоянию на 2020 год составила 115433 рублей, по состоянию на 2022 год 143310 рублей. Рыночная стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес> пгт. Карымское <адрес> по состоянию на 2020 год26934 рублей, по состоянию на 2022 год 33439 рублей.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил свои исковые требования и просил признать условия выкупа объектов недвижимости, расположенных по адресу: 673300, <адрес>, пгт. Карымское, <адрес>, правомерными. Обязать ФИО1, ФИО3, ФИО2 заключить договор купли-продажи принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости на условиях заключения независимой экспертизы АНО «СУДЭКС-Чита», а именно 1/3 в праве общей долевой собственности на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> в размере 104365,33 рублей каждому, а также 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 47700 рублей каждому. Предоставил проекты договоров купли-продажи в отдельности с каждым из ответчиков, направленным в адрес последних. Ответчиками договора не подписаны.

Согласно ч.1 ст.57.1 Земельного кодекса РФ убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При расчетах размеров возмещения убытки лиц, указанных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 настоящей статьи, определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, и иных убытков, связанных со сносом зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, приведением их параметров и (или) разрешенного использования (назначения), разрешенного использования земельных участков в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории ограничениями использования земельных участков, иных убытков, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи. При этом при расчете размеров возмещения публично-правовым образованиям, указанным в подпункте 3 пункта 2 настоящей статьи, не учитываются убытки, связанные с изменением рыночной стоимости земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории. (ч.3 ст.57.1 ЗК РФ).

Согласно раздела четвертого Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N ДД.ММ.ГГГГ год, утвержденного Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Исковое заявление подано в суд в ДД.ММ.ГГГГ, соответственно стоимость должна была быть определена по состоянию на 2022 год.

По смыслу указанных норм, учитывая несогласие собственников со стоимостью, установленной в договоре, суд определил стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости по состоянию на 2022 год. Иное противоречило бы конституционному принципу равноценного возмещения за принудительно изымаемое имущество (ст. 35 Конституции Российской Федерации).

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

Согласно статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно платёжного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ истцом оплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ оплачены расходы на проведение экспертизы в размере 15000 рублей.

Суд, учитывая, что исковые требования истца подлежат удовлетворению, приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части взыскания судебных расходов.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Российские железные дороги» в лице группы заказчика по строительству участка Карымская-Забайкальск-структурного подразделения Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта – филиала ОАО «РЖД», удовлетворить.

Признать условия выкупа объектов недвижимости, расположенных по адресу: 673300, <адрес>, пгт. Карымское, <адрес>, правомерными.

Обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости на условиях заключения независимой экспертизы АНО «СУДЭКС-Чита», а именно 1/3 в праве общей долевой собственности на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> в размере 104365,33 рублей. а также 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 47700 рублей в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Обязать ФИО2 заключить договор купли-продажи принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости на условиях заключения независимой экспертизы АНО «СУДЭКС-Чита», а именно 1/3 в праве общей долевой собственности на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> в размере 104365,33 рублей. а также 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 47700 рублей в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Обязать ФИО3 заключить договор купли-продажи принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости на условиях заключения независимой экспертизы АНО «СУДЭКС-Чита», а именно 1/3 в праве общей долевой собственности на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> в размере 104365,33 рублей. а также 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 47700 рублей в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда истец ОАО «РЖД» производит перечисление денежных средств в качестве возмещения убытков на депозит нотариуса, осуществляющего деятельность в пгт. Карымское.

Взыскать солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в пользу ОАО РЖД расходы по проведению экспертизы в размерер15000 рублей.

Взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в пользу ОАО «РЖД» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы, представления через Карымский районный суд <адрес>.

Судья Е.В. Мищенко

Мотивированное решение суда изготовлено 30.05.2023