РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 декабря 2022 года город Москва
Перовский районный суд г. Москвы
в составе: председательствующего судьи Потоновой Е.П.,
при секретаре судебного заседания Полищук Е.В.,
с участием представителя истцов ... ...,
представителя ответчика ... ... – фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-8913/22 по иску ......... к ... о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли – продажи, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ............ обратились в суд с иском к ответчикам Т... о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли - продажи, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указали, что 18.07.2022 г. на публичных торгах, реализован объект недвижимости: квартира, расположенная по адресу: адрес, принадлежащая на праве собственности истцам.
Торги были проведены в период оспаривания решений судебного пристава- исполнителя об оценке стоимости имущества, в связи с чем истцы полагают, что ответчиками нарушены их права.
Истцы просят признать недействительными торги, признать недействительным договор купли- продажи, заключенный по результатам торгов, применить последствия признания сделки недействительной, возвратив стороны в первоначальное положение.
Истцы ............ в судебное заседание не явились, обеспечили явку в суд своего представителя ... ..., который исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик ... ... в суд не явился, обеспечил явку представителя фио, которая исковые требования не признала, просила в иске отказать.
Ответчики ... в суд своих представителей не направили, о дате и времени слушания уведомлены надлежащим образом.
Третьи лица ГК «Агентство по страхованию вкладов», федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управление по Москве в суд своих представителей не направили, просили рассмотреть дело в их отсутствие, представили письменные отзывы, в которых просили в удовлетворении заявленных требований отказать.
Суд, заслушав объяснения явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об исполнительном производстве», иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с пп. 3, 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд, в числе прочего, должен определить и указать в нем, способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
На основании ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 года N 229-ФЗ, принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Согласно п. 1 ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве», реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
Пунктами 2, 3 ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в сети "Интернет" и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
В силу ч. 3 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон о залоге) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.
Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).
В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ содержит перечень оснований признания торгов недействительными. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона о залоге начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
В соответствии с п. 3.1. Письма ФССП РФ от 23.12.2011 № 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество», с учетом положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке судебному приставу-исполнителю следует определять начальную продажную цену заложенного имущества исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество, независимо от того, соответствует ли данная цена рыночной стоимости заложенного имущества.
На основании п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 2.26 Приказа Росимущества от 29.06.2017 № 198 "Об утверждении Положения об Управлении анализа и координации деятельности территориальных органов Федерального агентства по управлению государственным имуществом" Управление в соответствии с основной целью деятельности и в пределах, установленных настоящим Положением, осуществляет следующие функции: Обеспечивает проведение продаж при реализации в установленном порядке имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, в том числе на электронных площадках в электронном виде.
Онлайн-торги охватывают не только частноправовую (по заказу коммерческих юридических лиц и индивидуальных предпринимателей), но так или иначе затрагивают некоторую часть публично-правовой (банкротство, размещение государственного или муниципального заказа, реализация арестованного имущества и др.) сферы. Не все из указанных торгов, проводимых в электронной форме, обязательно должны облекаться в такую форму. Правовая регламентация торгов, осуществляемых исключительно электронно, более дифференцирована и детализирована, в отличие от торгов, для которых электронная форма диспозитивна.
Судом установлено, что определением Зюзинского районного суда г. Москвы от 17.08.2017 по гр. делу №2-1538/2017 утверждено мировое соглашение по исковому заявлению ...» к ..., ...фио, фио, фио, ...ой ...., фио, фио о взыскании задолженности по кредитному договору ... от 04.06.2013, обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно адрес соглашения в случае нарушения установленного порядка, размера и сроков погашения задолженности, предусмотренных Мировым соглашением (в том числе, невнесение в срок платежа или внесение его в размере меньшем, чем это установлено в графике погашения задолженности) более чем на 10 рабочих дней, а равно как невыполнение или ненадлежащее исполнение иных условий, установленных настоящим мировым соглашением, истец вправе обратиться в Зюзинский районный суд г.Москвы с заявлением о выдаче исполнительных листов со следующим предметом исполнения: обратить взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки 1, а именно: квартиру № 1 (один), расположенную по адресу: г. Москва. адрес, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 82,9 кв.м., в том числе жилой площадью 45,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер .... Установить начальную продажную стоимость заложенной квартиры в размере 10 000 000 руб. 00 коп. Реализацию заложенного имущества произвести путем продажи с публичных торгов.
В связи с неоднократным нарушением условий заключенного мирового соглашения, кредитор обратился в Зюзинский районный суд г. Москвы с заявлением о выдаче исполнительных листов для принудительного исполнения мирового соглашения.
15.04.2019 г. Зюзинский районный суд города Москвы выдал исполнительные листы: ... по гражданскому делу № 2-1538/2017 от 02.09.2017, предмет исполнения: обратить взыскание на заложенное имущество - объект недвижимости.
02.10.2019 г. Перовский РОСП ГУФССП России по г. Москве возбудил исполнительные производства: ... в отношении ...ой ...., ...-ИП в отношении ...фио
25.04.2022судебный пристав-исполнитель Перовского РОСП ГУ ФССП России по г. Москве фио, рассмотрев материалы исполнительного производства от 02.10.2019 ..., приняла решение о передаче имущества на торги.
10.06.2022подан административный иск о признании незаконным решения судебного пристава-исполнителя Перовского РОСП ГУ ФССП России по г. Москве фио, оформленного постановлением от 25.04.2022, принятого в рамках исполнительного производства 02.10.2019 ....
10.06.2022подан административный иск о признании незаконным и постановления судебного пристава-исполнителя Перовского РОСП ГУ ФССП России по г. Москве фио от 08.12.2021 ..., вынесенного в рамках исполнительного производства 02.10.2019 ..., зарегистрированный судом, присвоен номер № 15772/2022, заведён первичный документ № Ма-0547/2022 и приобщён к судебному делу № 02а-0461/2022.
15.06.2022административный иск получен ГУ ФССП России по г. Москве.
30.06.2022, 15.07.2022, 04.08.2022 судебному приставу-исполнителю Перовского РОСП ГУ ФССП России по г. Москве поданы ходатайства о приостановке реализации имущества, поскольку оспариваются решения судебного пристава.
01.07.2022судебный пристав-исполнитель, рассмотрев ходатайство от 30.06.2022, отложил исполнительные действия и меры принудительного исполнения с 01.07.2022 по 15.07.2022, постановлением от 18.07.2022 срок продлен до 01.08.2022.
При этом, аукцион № ... по продаже объекта недвижимости: жилое помещение, квартира, расположенная по адресу: адрес, кадастровый или условный номер: ... завершен 18.07.2022в 10 час. 45 мин. 22.07.2022 заключен договор купли-продажи ....
Согласно протоколу № 1 от 18.07.2022 г. ... ... признан победителем торгов.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что торги были проведены в период оспаривания решений судебного пристава- исполнителя об оценке стоимости имущества, в связи с чем истцы полагают, что ответчиками нарушены их права.
В исполнительных- производствах ..., № ... возбужденных в отношении ...ой ...., ...фио судебный пристав-исполнитель предпринял комплекс мер по исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе, а именно: обращение взыскания на квартиру, расположенною по адресу: адрес, чем не нарушил права и законные интересы административного истца.
Согласно данным Росреестра кадастровая стоимость имущества составляет 10 816 652,73 руб., цена реализации имущества составляет 10 010 000 руб.
Таким образом, отклонение в цене менее 10 % не может служить основанием для подтверждения доводов истцов о существенном изменении рыночной стоимости реализованного объекта недвижимости, нарушению его прав в рамках исполнительного производства.
Ссылку истцов на произведенной расчет стоимости имущества исходя из средней стоимости квартир по г. Москве суд находит несостоятельной, так как не учитывает индивидуальные особенности реализованного объекта недвижимости. Истцы при этом не являются специалистами в области оценки недвижимости.
Обращение взыскания на принадлежащую истцу квартиру, произведено на основании определения Зюзинского районного суда г. Москвы от 17.08.2017 г. по гр. делу №2-1538/2017, которым установлена начальная продажная цена этой квартиры.
Таким образом, оспаривание начальной продажной цены квартиры либо ее изменение было возможно путем обжалования решения суда в этой части, либо в породке, предусмотренном ст. 203 ГПК РФ.
Извещение о торгах было размещено в порядке и способами, соответствующими законодательству РФ, что позволило обеспечить доступность сведений о торгах лицам, потенциально заинтересованным в приобретении реализуемого с торгов имущества.
Суд считает, что исковые требования истца о признании торгов недействительными не подлежат удовлетворению и не соответствуют закону.
То обстоятельство, что 18.07.2022 судебным приставом было вынесено постановление об отложении ИП, не может повлечь признание торгов недействительными, поскольку само по себе несогласие с произведенной оценкой имущества не может повлиять на результат проведения торгов, а также на момент вынесения постановления аукцион № ... по продаже объекта недвижимости был завершен.
Оценив и исследовав все собранные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу, что требования истцов, заявленных в рамках настоящего дела являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ......... к ...... о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли – продажи, применении последствий недействительности сделки – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Перовский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Е.П. Потонова