Судья Буренко А.А. Дело № 33-3–6995/2023

№ 2-1048/2021

УИД26RS0030-01-2021-001503-26

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 10 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Чебанной О.М.

судей Калединой Е.Г. и Тепловой Т.В.

при секретаре Кузьмичевой Е.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 августа 2023 года

гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1

на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 23 июля 2021 года по исковому заявлению ФИО1 ФИО23 к ФИО2 ФИО24, ФИО2 ФИО25, ФИО2 ФИО26, ФИО2 ФИО27, ФИО2 ФИО28, ФИО2 ФИО29, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 ФИО30, о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО9, о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, указав в обоснование требований, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 15 июля 2020 года ему на праве собственности принадлежат земельный участок, площадью 600 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, и жилой дом, назначение: жилое здание, общей площадью 442 кв.м., литер А, этажность – 3, с кадастровым (или условным) номером: №, расположенные по адресу: <адрес>. В указанном жилом доме зарегистрированы и до настоящего времени фактически проживают ответчики Л-вы. Данное обстоятельство является препятствием для осуществления законных прав собственника жилого помещения. 03 августа 2020 года он направил досудебную претензию в адрес ответчиков с просьбой добровольно освободить занимаемое ими жилое помещение и сняться с регистрационного учета, которая была получена 08 августа 2020 года, однако ответчики указанные в претензии требования проигнорировали. Договор аренды между сторонами не заключался. Своего согласия на проживание ответчиков в данном домовладении он не давал.

Истец просил суд признать ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и несовершеннолетнего ФИО9 утратившими право пользования домовладением, расположенным по адресу: <адрес>, и выселить их из указанного домовладения.

Решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 23 июля 2021 года в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку судом дана неверная правовая оценка представленным в деле доказательствам, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что какие-либо законные основания для сохранения у ответчиков права пользования жилым помещением, принадлежащем ему на праве собственности, отсутствуют.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 декабря 2021 года решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 23 июля 2021 года отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 декабря 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Определением от 28 июня 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 февраля 2023 года решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 23 июля 2021 года отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 6 июня 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 февраля 2023 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Проверив материалы дела, рассмотрев данное дело по правилам производства в суде первой инстанции, без особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, обсудив доводы, изложенные в исковом заявлении, выслушав представителя ответчика ФИО3 адвоката Посевкина В.А. просившего в иске отказать, заключение прокурора Гавашели Я.З., просившего в иске отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 являлась собственником жилого дома площадью 442 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

В указанном домовладении зарегистрированы и проживают ответчики.

31 октября 2012 года между ФИО3 и ФИО10 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО10 приобрела у ФИО3 жилой дом и земельный участок.

Из пункта 3 договора купли-продажи от 31 октября 2012 года следует, что в отчуждаемом жилом доме зарегистрированы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

ФИО10 (покупатель) оспаривала в судебном порядке пункт 3 указанного договора купли-продажи от 31 октября 2012 года (в части условия о сохранении права пользования Л-выми спорным жилым помещением), вступившим в законную силу решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 6 апреля 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением от 9 июня 2015 года, в иске ФИО10 отказано.

20 февраля 2017 года между ФИО10 и ФИО11 заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества.

В пункте 1.4 договора от 20 февраля 2017 года отражена гарантия продавца, что до заключения договора объекты недвижимости не обременены правами и притязаниями третьих лиц, никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запретом или арестом не состоят.

Право ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО12, ФИО8, ФИО9, ФИО3 на регистрацию и проживание в указанном жилом доме в договоре купли-продажи от 20 февраля 2017 года не отражено.

7 декабря 2017 года между ФИО11 и ФИО13 заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества.

В пункте 1.6 договора купли-продажи от 7 декабря 2017 года указано, что до заключения договора объекты недвижимости не обременены правами и притязаниями третьих лиц, никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запретом или арестом не состоят.

Право ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО12, ФИО8, ФИО9, ФИО3 на регистрацию и проживание в указанном жилом доме в договоре купли-продажи от 7 декабря 2017 года также не отражено.

ФИО13 обращалась в суд с иском о признании ответчиков Л-вых утратившими право пользования спорным домовладением и их выселении из него.

Однако решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 25 мая 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 18 сентября 2018 года, в удовлетворении исковых требования ФИО13 отказано.

При этом, суд первой инстанции, разрешая требования ФИО13 указал, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка от 7 декабря 2017 года, действуя разумно и добросовестно, ФИО13 должна была затребовать у продавца сведения о лицах, зарегистрированных в жилом доме и условиях их проживания, ознакомиться с домовой книгой (несмотря на то, что в договоре сделана отметка об отсутствии таких лиц). Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимости от 31 октября 2012 года у Л-вых возникло право пользования спорным жилым помещением, то при переходе права собственности на жилое помещение иному лицу они не могут быть выселены из этого жилого помещения без законного на то основания, поскольку переход права собственности на указанную недвижимость не влечет для них автоматического прекращения права пользования спорным жилым помещением, так как оно основано на обязательствах, предусмотренных договором купли-продажи от 31 октября 2012 года, и не ограничено каким-либо сроком или событием.

В последующем ФИО13 продала вышеуказанные жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от 15 июля 2020 года ФИО1

В п. 1.4 данного договора указано, что до заключения договора объекты недвижимости не обременены правами и притязаниями третьих лиц, никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запретом или арестом не состоят.

Право ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО12, ФИО8, ФИО9, ФИО3 на регистрацию и проживание в указанном жилом доме в договоре купли-продажи от 15 июля 2020 года не отражено.

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении, ФИО1 сослался на то, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 15 июля 2020 года он является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Ответчики в указанном жилом доме зарегистрированы и до настоящего времени фактически проживают без законных оснований, чем нарушают его права.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку истец приобрел недвижимость обремененную правами ответчиков, переход права собственности не влечет для ответчиков прекращение права пользования жилым помещением, так как оно основано на обязательствах, предусмотренных договором купли-продажи от 31.10.2012 и не ограничено каким-либо сроком или событием.

Судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения заявленного иска.

Право на жилище закреплено Конституцией Российской Федерации, частью 1 статьи 40 которой определено, что никто не может быть произвольно лишен жилища.

Жилищный кодекс Российской Федерации во исполнение конституционных предписаний также предусмотрел, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным кодексом, другими федеральными законами, установив выселение из любых жилых помещений исключительно на основании судебного решения (часть 4 статьи 3, статьи 35, 79, 80, 84, 90, 91, 91.12, 103, 133 упомянутого кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Из материалов дела следует, что по условиями договора купли-продажи от 31 октября 2012 года спорного жилого дома и земельного участка не определен срок сохранения права пользования ФИО3 после перехода правка собственности к продавцу.

Условие о прекращение ее права пользования при отказе продавца от дальнейшего предоставления жилого помещения договором не предусмотрено, в связи с чем, оснований полагать, что право пользования ФИО3 и членов ее семьи подлежит прекращению в любой момент (в результате повторной сделки) по основанию, предусмотренному статьей 699 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

ФИО14, ФИО13, ФИО1 приобрели недвижимость, обремененную правами ФИО3 и членов ее семьи, переход права собственности на спорное домовладение не влечет для них автоматического прекращения прав пользования спорным жилым помещением, так как оно основано на обязательствах, предусмотренных договором купли-продажи от 31 октября 2012 года, и не ограничено каким- либо сроком или событием.

Сделка по купле-продажи спорных объектов от 15 июля 2020 года, на основании которого ФИО1 стал собственником спорного домовладения, была оспорена ФИО3 в судебном порядке.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2023 года отменено апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11 января 2023 года об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО13 о признании договора купли-продажи от 15 июля 2020 года недействительным и прекращении права собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом судебном рассмотрении, определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2023 года решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 24 мая 2022 года отменено с принятием нового решения, которым исковые требования ФИО2 ФИО31 к ФИО1 ФИО32, ФИО13 ФИО33 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, компенсации морального вреда – удовлетворены частично. Признан недействительными договор-купли продажи жилого дома площадью 442 кв.м, кадастровый №, с земельным участком площадью 600 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 15 июля 2020 года между ФИО13 ФИО34 и ФИО1 ФИО35. Прекращено право собственности ФИО1 ФИО36 на жилой дом площадью 442 кв.м, кадастровый №, и земельный участок площадью 600 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признавая недействительным договор-купли продажи жилого дома и земельного участка от 15 июля 2020 года, заключенный между ФИО13 ФИО37 и ФИО1 ФИО38, прекращая право собственности ФИО1 на указанное имущество, судебная коллегия указала следующее:

«Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, при заключении 15 июля 2020 года договора купли-продажи, между ФИО13 и ФИО1 не достигнуто соглашение по существенному условию – наличию у ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО12, ФИО8, ФИО9, ФИО3 права на регистрацию и проживание в жилом доме.

Указанное соглашение является существенным, поскольку первоначальное отчуждение ФИО3 недвижимого имущества ФИО10 не прекращало право регистрации и пользования ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО12, ФИО8, ФИО9, ФИО3 указанным жилым домом, в связи с чем, последующие договоры отчуждения недвижимого имущества должны были заключаться с учетом данного условия.

Факт проживания указанных лиц в спорном домовладении подтверждается представленными квитанциями и чеками об оплате коммунальных платежей за 2020-2022 года. Ответчиками указанное обстоятельство не опровергнуто и в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств добровольного выселения Л-вых не представлено».

«Из материалов дела следует, что, приобретая в собственность недвижимое имущество ФИО1 должен был знать о праве Л-вых на регистрацию и проживание в жилом доме, поскольку указанная информация содержится в договоре купли-продажи, заключенном 31 октября 2012 года с ФИО10 и находящемся в регистрационном деле в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Следовательно, ФИО1 не может считаться действовавшим добросовестно».

Таким образом, судебным решением прекращено право собственности ФИО1 на спорный жилой дом и земельный участок. В связи с чем, ФИО1 не наделен правом для обращения в суд о выселении ответчиков из спорного жилого дома.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного ФИО1 иска о признании ответчиков Л-вых утратившими право пользования жилым помещением - домовладением, расположенным по адресу: <адрес>, о выселении из жилого помещения не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 23 июля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО39 к ФИО2 ФИО40, ФИО2 ФИО41, ФИО2 ФИО42, ФИО2 ФИО43, ФИО2 ФИО44, ФИО2 ФИО45, действующей в своих и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 ФИО46, о признании утратившими право пользования жилым помещением - домовладением, расположенным по адресу: <адрес>, выселении из жилого помещения –отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 10 августа 2023 года.