дело № 2-18/2023 судья Карбанович Д.В.

(33-4173/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 сентября 2023 года город Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Серёжкина А.А.,

судей Кулакова А.В., Харитоновой В.А.,

при секретаре судебного заседания Салахутдиновой К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Серёжкина А.А. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зубцовского районного суда Тверской области от 30 июня 2023 года.

Судебная коллегия

установила:

ФИО1 с учетом принятых уточнений обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 6531 кв. м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенного по адресу: Тверская область, Зубцовский район, Вазузское сельское поселение, д. Высокино, заключенного 14 июня 2021 года между ФИО1 и ФИО2; и применении последствий недействительности сделки, о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности на земельный участок в отношении ФИО2 восстановлении записи о государственной регистрации права собственности ФИО1; о взыскании в пользу ФИО1 расходов на уплату государственной пошлины в размере 13748 рублей 00 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 имея на территории Зубцовского района ряд земельных участков, выдал нотариально удостоверенную доверенность ФИО3, делегировав ему право продать принадлежащее ему имущество за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договора купли-продажи и получения денег, при этом данное право не позволяло действовать доверенному лицу в ущерб его интересам.

14 июня 2021 года ФИО3, действуя от имени истца по доверенности № от 16 октября 2018 года заключил договор купли-продажи земельного участка общей площадью 6531 кв. м с кадастровым номером № с ФИО2 за 1950000 рублей. Согласно условиям договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Выдавая доверенность, ФИО1 планировал продать вышеуказанное имущество по его рыночной цене. Вместе с тем рыночная стоимость указанного имущества в несколько раз превышает стоимость, согласованную сторонами в договоре купли-продажи от 14 июня 2021 года 1950000 рублей и составляет 6765000 рублей.

Истец полагает, что спорное имущество реализовано ФИО3 по цене более чем в три раза ниже его рыночной стоимости, о чем ФИО3 и ФИО2 при заключении договора не могли не знать, данное обстоятельство подтверждает их явное недобросовестное поведение.

Ответчиками не было представлено доказательств того, что они получили согласие от истца на заключение между ними договора купли-продажи принадлежащего ему земельного участка по цене, значительно ниже его рыночной стоимости, равно как и доказательств того, что они уведомили его о том, что такой договор заключен, тогда как непосредственным участником сделки он не являлся.

Оспариваемая сделка совершена представителем на заведомо и значительно невыгодных условиях для истца, чем причинен явный имущественный ущерб, в совершении оспариваемой сделки имеется заинтересованность, что является основанием для признания договора недействительным.

Решением Зубцовского районного суда Тверской области от 30 июня 2023 года вышеуказанные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 оставлены без удовлетворения.

Этим же решением суда мера обеспечения иска в виде запрета на совершение регистрационных действий, связанных с отчуждением ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № сохранена до вступления судебного акта в законную силу.

ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда от 30 июня 2023 года и принятии нового судебного акта, которым следует удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, исследованы не все обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном толковании материального права.

Заявитель указывает, что со стороны ФИО3 при переводе земельного участка в собственность ФИО2 имелось злоупотребление правом и прямой умысел на причинение имущественного и материального вреда доверителю.

С выводом суда о незначительной разнице между рыночной стоимостью земельного участка и определенной сторонами в купли-продажи земельного участка, не согласен. Материалы дела содержат несколько экспертных заключений, отчетов об оценке, в отношении спорного земельного участка, содержащих взаимоисключающие выводы.

Проведенная судебная экспертиза в рамках судебного разбирательства, выполнена с многочисленными нарушениями действующего законодательства, в том числе нарушением требований Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ; Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

В заключении представлено всего три объекта-аналога, по которым проведен расчет рыночной стоимости объекта исследования, критерий выбора экспертом именно данных аналогов не приведены, в тоже время цены предложений объектов-аналогов различаются в 3,5 раза (200 руб./кв.м и 700 руб/кв.м), при данных обстоятельствах нельзя признать расчет рыночной стоимости объекта и заключение эксперта обоснованными.

Использование экспертом поправки на местоположение из неактуального справочника (Справочник оценщика 2020) также привело к занижению стоимости объекта оценки.

В судебное заседание эксперт, проводивший экспертизу, не вызывался, относительно допущенных нарушений и степени их влияния на конечный результат, пояснений не давал, соответственно рыночная стоимость земельного участка, определенная экспертом и положенная в основу решения суда первой инстанции, не может быть признана достоверной, а заключение обоснованным. Полагает заключение экспертизы не является надлежащим доказательством по делу.

Согласно условиям спорного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, однако вопреки условиям договора, денежные средства продавцу не передавались и не переданы до настоящего времени. Указанные обстоятельства должным образом судом не рассмотрены, не дана правовая оценка доводам истца о неисполнении ответчиками обязательств по оплате договорной цены.

В дополнительной апелляционной жалобе заявителем указывается, что судом не дана оценка представленной стороной истца рецензии на судебную экспертизу ООО «Столичное-экспертно-правовое бюро». При наличии иных доказательств, свидетельствующих о более высокой стоимости аналогичных участков, суду необходимо было разрешить вопрос о назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы по тому же вопросу, поручив ее другому экспертному учреждению.

Кроме того, суд первой инстанции, удовлетворив ходатайство истца об истребовании сведений о наличии или отсутствии доверенностей бывших супругов, выданных друг другу, так и не затребовал и не исследовал указанную информацию, тем самым не опровергнув довод истца о злоупотреблении ФИО3 своими правами. Также ФИО2 проигнорировано требование суда, предоставить сведения, подтверждающие наличие финансовой возможности на приобретение спорного земельного участка, что свидетельствует о процессуальных нарушениях при рассмотрении дула судом первой инстанции.

Непосредственным участником сделки истец не являлся, ответчиками суду не предоставлены доказательства того, что они получили согласие истца на заключение между ними договора купли-продажи, принадлежащего ему земельного участка, ровно как и доказательств того, что в разумные сроки они уведомили истца о том, что такой договор был заключен.

В заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, ответчики, их представители, представители третьих лиц, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями статьи 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не явились, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили.

На основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Заслушав судью-докладчика, выслушав представителя истца ФИО4, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, проверив законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора дарения от 20 ноября 2007 года ФИО1 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 6531 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, Зубцовский район, Вазузское сельское поселение, д. Высокино, о чем в ЕГРН 14 декабря 2007 года сделана запись регистрации права.

16 октября 2018 года ФИО1 выдал доверенность ФИО3 с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ему земельных участков, в том числе и земельного участка №, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного вблизи указанной д. Высокино.

Доверенность удостоверена нотариусом Долгопрудненского нотариального округа Московской области, зарегистрирована в реестре за №, бланк №.

14 июня 2021 года на основании указанной доверенности по договору купли-продажи ФИО3 продал ФИО2 земельный участок, принадлежащий ФИО1, общей площадью 6531 кв. м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Тверская область, Зубцовский район, Вазузское сельское поселение, д. Высокино.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стороны оценили земельный участок в 1950000 рублей.

Расчет между сторонами в соответствии с пунктом 2.3 договора произведен полностью до подписания договора. Согласно передаточному акту земельный участок передан покупателю.

Распоряжением от 15 июля 2022 года ФИО1 отменил доверенность бланк серии №.

Согласно выписке из ЕГРН от 15 мая 2023 года № право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано 24 июня 2021 года.

27 апреля 2023 года судом назначена оценочная судебная экспертиза определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Производство экспертизы поручено экспертной организации ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы».

Согласно заключению эксперта от 22 мая 2023 года рыночная стоимость земельного участка общей площадью 6531 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Тверская область, Зубцовский район, Вазузское сельское поселение, д. Высокино на дату заключения договора купли-продажи земельного участка от 14 июня 2021 года между ФИО3, действовавшим от имени ФИО1, и ФИО2 составляет 2052000 рублей 00 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в доверенности, выданной ФИО1 ФИО3, содержалось условие о продаже земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность удостоверена нотариусом, содержание которой прочитано ФИО1 и зачитано ему вслух. Он как участник сделки понимал разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, условия сделки соответствовали его действительным намерениям.

ФИО3 действуя от имени ФИО1 осуществил продажу земельного участка за цену 1950000 рублей, в то время как из заключения эксперта следует, что на дату заключения спорного договора рыночная стоимость земельного участка составляла 2052000 рублей, в виду чего суд первой инстанции сделал вывод о незначительной разнице между рыночной стоимостью спорного участка и фактической стоимостью его продажи.

Суд первой инстанции указал, что возникновение негативного риска неполучения оплаты за отчуждаемое недвижимое имущество, не влечет за собой права на оспаривание договора купли-продажи.

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда полагает, что такие выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и их толковании.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, обоснованный анализ которых изложен в решении суда.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Доводы апелляционной жалобы о причинении явного ущерба истцу, о сговоре Ш-ных в ущерб его интересам материалами дела не подтверждены.

Прежде всего, при разрешении данного довода судебная коллегия признает необходимым отметить, что суть оспаривания истцом сделки сводится к тому, что в результате ее совершения ФИО1 причинен материальный ущерб в связи с продажей объекта недвижимости по явно заниженной, по мнению истца, стоимости.

Как уже указывалось в настоящем апелляционном определении, по заключению судебного эксперта-оценщика ФИО6 от 22 мая 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 июня 2021 года составляла 2052000 рублей 00 коп.

В подтверждении своей позиции о продаже спорного объекта недвижимости по рыночной стоимости стороной ответчиков представлен отчет об оценке №, составленный 21 марта 2023 года оценщиком ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 июня 2021 года составляла 2168000 рублей 00 коп. (т. 3, л. д. 1-40).

Материалами дела также подтверждается, что кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 20 июля 2022 года составила 1115494 рубля 80 коп. (т. 1, л. д. 44), а по состоянию на 21 марта 2023 года данный показатель снизился до 797435 рублей 10 коп. (т. 3, л. д. 36 оборот).

Критикуя выводы судебного эксперта об оценке объекта недвижимости, истцом представлена рецензия эксперта-оценщика ФИО8 от 27 июня 2023 года (т. 4, л. д. 1-28), в которой данным экспертом хотя бы и приводятся суждения о допущении судебным экспертом ошибок при проведении судебной экспертизы, но в то же время ФИО8 дается свой контррасчет рыночной стоимости объекта исследования сравнительным подходом с отражением в нем собственных корректировок приводимых судебных экспертом корректировок на дату, на торг, на местоположение с приведением в конечном итоге в качестве контррасчета рыночной стоимости земельного участка равной 2191288 рублей 00 коп.

В рассматриваемой рецензии оценщиком ФИО9 указывается, что, по его мнению, ошибки судебного эксперта привели к занижению величины рыночной стоимости объекта исследования на 7 процентов.

Оценивая приведенные сведения в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе с объяснениями участников судебного процесса по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что имеющиеся расхождения в оценке рыночной стоимости спорного имущества от 2052000 рублей 00 коп. до 2191288 рублей 00 коп. с учетом того обстоятельства, что кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, после совершения оспариваемой сделки была существенно ниже цены сделки и в дальнейшем лишь снижалась, позволяют с достоверностью утверждать, что цена сделки от 14 июня 2021 года соответствовала критерию разумной цены относительно рыночной стоимости предмета продажи.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия отвергает в качестве допустимого доказательства представленный истцом отчет об оценке № эксперта-оценщика ФИО10 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 6750000 рублей 00 коп., как не отвечающий критерию достоверности, поскольку приводимые в нем расчеты рассматриваемого показателя опровергаются расчетами экспертов-оценщиков ФИО7, ФИО6, ФИО8, не отражают информацию, связанную с экономическими характеристиками использования объекта применительно к установленной его кадастровой стоимости.

Приводимые в суде апелляционной инстанции суждения стороны истца о нарушении имущественных прав последнего в виде финансовых потерь, предполагаемых им к получению после создания соответствующей инфраструктуры (электроснабжение, газоснабжение), что привело бы, по мнению стороны, к существенному удорожанию спорного земельного участка, в качестве оснований иска ФИО1 ни в первоначальном, ни в уточненном исковом заявлении не указывались, такие доводы в суде первой инстанции не приводились, носят голословный характер, допустимыми доказательствами не подтверждены.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что цена земельного участка, предусмотренная договором купли-продажи от 14 июня 2021 года в размере 1950000 рублей 00 коп. соответствовала рыночной стоимости спорного земельного участка, что исключает основания для признания сделки как совершенной на заведомо и значительно невыгодных для истца условиях.

В данном случае оснований для вывода о причинении истцу явного ущерба и (или) о сговоре Ш-ных в ущерб его интересам и, как следствие этого для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Оспариваемая ФИО1 сделка не может быть квалифицирована и как сделка, совершенная под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ), поскольку по вышеприведенным судебной коллегией мотивам никаких действий по обману продавца относительно продажной цены земельного участка ответчиками не допущено.

Отсутствие установленных обстоятельств по причинению истцу явного ущерба, о действиях Ш-ных в ущерб его интересам, применительно к основаниям иска исключает необходимость обсуждения по настоящему делу вопросов об аффилированности ответчиков Ш-ных, об исполнении стороной покупателя обязательств по сделке.

Представление ФИО3 ФИО1 в марте 2022 года проекта развития коттеджного поселка никоим образом не свидетельствует о достижении между указанными лицами на момент выдачи ФИО1 доверенности либо на момент совершения оспариваемой сделки соглашения о сроке продажи земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, доводы заявителя, содержащиеся в апелляционной жалобе, выводов суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, основаны на ином толковании подлежащих применению норм материального права и норм процессуального права, расходящемся с его действительным смыслом; сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств и фактически являются позицией заявителя, в связи с чем основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке служить не могут.

Иных доводов, указывающих на обстоятельства, которые в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могли бы послужить основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Зубцовского районного суда Тверской области от 30 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 05 октября 2023 года.

Председательствующий А.А. Серёжкин

Судьи А.В. Кулаков

В.А. Харитонова