БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 8 августа 2022 г.

Белгородский областной суд в составе

судьи Каюкова Д.В.

с ведением протокола секретарём Грущенко Е.П.,

с участием представителей: административного истца – ФИО1, Правительства Белгородской области и Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области – ФИО2, Администрации города Белгорода – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ТИТАН-СТРОЙ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «ТИТАН-СТРОЙ» является собственником земельного участка площадью м2 (кадастровый №), расположенного по адресу: .

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 14 мая 2015 г. в размере руб., сведения о ней внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 мая 2015 г.

28 октября 2021 г. ООО «ТИТАН-СТРОЙ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Комиссия), с заявлением об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости по состоянию на 14 мая 2015 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату. Решением Комиссии от 25 ноября 2021 г. заявление отклонено.

29 декабря 2021 г. ООО «ТИТАН-СТРОЙ» повторно обратилось в Комиссию с таким заявлением, которое не было принято к рассмотрению.

Дело возбуждено по административному исковому заявлению ООО «ТИТАН-СТРОЙ», поданному в суд 28 марта 2022 г. и изменённому впоследствии, в котором административный истец, ссылаясь на приведенные выше обстоятельства, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и затрагивание в этой связи прав административного истца как собственника и налогоплательщика, требовал восстановить срок на обращение в суд и установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 14 мая 2015 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату – руб.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала предъявленное требование.

Представители Правительства Белгородской области, Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области (административные ответчики), Администрации города Белгорода (заинтересованное лицо) не оспаривали право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при этом просили учесть выводы судебной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (административные ответчики) не явились, не оспаривали право административного истца на предъявление административного иска, просили рассмотреть дело по усмотрению суда и учесть, что указанные лица не являются надлежащими административными ответчиками.

Исследовав объяснения лиц, участвующих в деле, и письменные доказательства, суд принимает следующее решение.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК Российской Федерации) и федеральными законами, направленных на соблюдение принципа платности использования земли, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков путём проведения государственной кадастровой оценки (п. 5 ст. 65, п. 2 ст. 66 ЗК Российской Федерации).

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации).

При этом оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, начатой до дня вступления в силу Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», проводится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ч. 7 ст. 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 1 января 2017 г.).

Юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (ч. 1 ст. 245 КАС Российской Федерации, ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС Российской Федерации, ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации).

Судом на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости и объяснений представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Белгородской области) установлено, что административному истцу на праве собственности (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.) принадлежит упомянутый выше земельный участок, который образован вследствие раздела земельного участка с кадастровым №, поставлен на государственный кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ, расположен на территории городского округа «», имеет вид разрешённого использования «».

Оспоренная кадастровая стоимость земельного участка утверждена актом филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Белгородской области от 14 мая 2015 г. Её расчёт осуществлён с применением Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. №222, и удельных показателей кадастровой стоимости, утверждённых постановлением Администрации города Белгорода от 27 ноября 2014 г. №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород».

Сведения об оспоренной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 мая 2015 г., подлежали применению для предусмотренных законом целей.

Из решения Комиссии от 25 ноября 2021 г. №57 усматривается, что 28 октября 2021 г. административный истец подал в Комиссию заявление об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 14 мая 2015 г. в размере руб. (на 32% меньше оспоренной кадастровой стоимости) согласно отчёту оценщика Т. № от ДД.ММ.ГГГГ По результатам рассмотрения заявление отклонено, поскольку отчёт не соответствовал ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На день подачи указанного заявления в Комиссию сведения о результатах очередной государственной кадастровой оценки земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости не были внесены.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. - руб., утверждённые распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 г. №738-р, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 декабря 2021 г. и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 г.

Учитывая приведенное обстоятельство, Комиссия не приняла к рассмотрению заявление административного истца, поданное 29 декабря 2021 г., об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 14 мая 2015 г. в размере руб. (на 30% меньше оспоренной кадастровой стоимости) согласно отчёту оценщика П. № от ДД.ММ.ГГГГ (уведомление Комиссии от 29 декабря 2021 г.).

Поскольку административный истец реализовал своё право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в обязательном для него досудебном порядке до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о результатах очередной государственной кадастровой оценки земельного участка и сохраняет право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для законных целей, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении административного иска по мотиву пропуска срока, предусмотренного ч. 3 ст. 245 КАС Российской Федерации.

Исходя из установленных обстоятельств, ст. 38 КАС Российской Федерации, п. 1 положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. №457, п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28, суд признаёт Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» надлежащими административными ответчиками.

В этой же связи суд признаёт Правительство Белгородской области и Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области ненадлежащими административными ответчиками, поскольку они не утверждали оспоренную кадастровую стоимость, не наделены функциями по государственной кадастровой оценке. Следовательно, административный иск к ним не подлежит удовлетворению с учётом этого обстоятельства.

В обоснование искового требования административный истец сослался на отчёт оценщика Т. № от ДД.ММ.ГГГГ и отчёт оценщика П. № от ДД.ММ.ГГГГ

В связи с сомнениями в достоверности отчётов судом 19 мая 2022 г. по ходатайству Администрации города Белгорода назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка и проверки отчётов на соответствие законодательству об оценочной деятельности.

По заключению эксперта С. от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 мая 2015 г. определена в размере руб. (на 3% больше оспоренной кадастровой стоимости). В отчётах допущены нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придёт к выводу, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности (ч.ч. 1, 3, 4 ст. 84, ст. 82 КАС Российской Федерации).

Исходя из приведенных норм закона, суд признаёт заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Судебная экспертиза непосредственно и независимо проведена экспертом С., имеющей высшее образование и образование по дополнительным профессиональным программам, квалификацию в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «оценка недвижимости», продолжительный стаж работы в данной области (с 2002 г.), являющейся членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшей свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности, предупреждённой судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Отводы эксперту не были заявлены.

Заключение эксперта оформлено в соответствии со ст. 82 КАС Российской Федерации, подписано экспертом, содержит всю необходимую информацию, предусмотренную законом, является полным, ясным, обоснованным, не имеет противоречий в выводах, предоставляет возможность проверить обоснованность и достоверность выводов. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт обоснованно использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и обоснованно отклонил иные подходы и методы к оценке.

В соответствии с применённым методом исследования эксперт описал земельный участок (объект оценки), с учётом характеристик, расположения и фактического использования объекта оценки отнёс его к сегменту рынка недвижимости коммерческого назначения, охарактеризовал состояние рынка земли в в данном сегменте, выбрал 3 объекта-аналога, определил элементы сравнения, в том числе наиболее важные факторы стоимости, и степень отличия объекта оценки и объектов-аналогов, устранил выявленные отличия необходимыми корректировками, рассчитал рыночную стоимость объекта оценки путём обоснованного обобщения скорректированных цен объектов-аналогов. Цены объектов-аналогов (единицы сравнения) в результате корректировок оказались близки друг к другу.

У суда не имеется оснований полагать, что применённый экспертом метод исследования, который допускал право эксперта самостоятельно определить объём используемой при оценке информации, выбрать источники информации и порядок использования информации, противоречил закону, а проведённые экспертом анализ рынка и расчёты привели к недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы эксперта о несоответствии отчётов законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности основаны на допущенных в отчётах нарушениях, свидетельствующих о неверном определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, неполном анализе рынка, что повлияло на выбор методов исследования и расчёты, как следствие, на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы эксперта не оспорены и не опровергнуты административными ответчиками и заинтересованным лицом.

Сомнений в правильности сделанных экспертом выводов, влекущих их отклонение, у суда не имеется.

Доводы представителя административного истца, основанные в том числе на рецензии эксперта-оценщика П. от ДД.ММ.ГГГГ №, о несогласии с выводами судебной экспертизы суд признаёт неубедительными и субъективными.

Разрешённое и фактическое использование объекта оценки для стоянки автомобилей не опровергают вывода эксперта об отнесении объекта оценки к сегменту рынка коммерческого назначения. Как следует из объяснений представителя административного истца и письменных доказательств, изначально объект оценки входил в состав земельного участка с кадастровым №, предназначенного для . Территория объекта оценки до и после его образования использовалась для . Характеристики, расположение и использование объекта оценки, описанные экспертом, позволяли с учётом ст. 7 ЗК Российской Федерации и Классификатора видов разрешённого использования земельных участков (код 4.2), утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. №540, сделать вывод о коммерческом назначении объекта оценки. Кроме того, возможность использования объекта оценки по указанному назначению как таковая не отрицалась и представителем административного истца.

Выбор в качестве объекта-аналога №1 земельного участка площадью м2 основан на соответствующем объявлении, его содержание позволяло эксперту сделать вывод о возможности использования этого объекта-аналога (расположение которого указано как «») по коммерческому назначению. Иные земельные участки в качестве объекта-аналога №1, в том числе площадью м2 (кадастровым №), в расчётах фактически не использовались.

Ссылка на то, что объекты-аналоги №1 и №3 – согласно постановлению Администрации города Белгорода от 27 ноября 2014 г. №236 – имеют иное разрешённое использование (, кадастровые №, №), не исключает при определении рыночной стоимости сравнения этих объектов-аналогов с объектом оценки с учётом информации, полученной экспертом из соответствующих объявлений.

Объект-аналог №2, исходя из объявления, также имеет коммерческое назначение и мог быть использован для сравнения с объектом оценки.

С учётом этого экспертом обоснованно не применена корректировка на назначение земельного участка.

При этом суд отмечает, что в силу действующего законодательства при определении рыночной стоимости земельных участков эксперт может, но не обязан использовать информацию, полученную в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Корректировка на локальное местоположение определена экспертом с учётом зонального расположения объекта оценки и объектов-аналогов, их удалённости от центров деловой активности . В частности, экспертом установлено, что объект оценки и объекты-аналоги №1 и №3 расположены в крупных промышленных зонах на удалении примерно 3-6 км от центра , в этой связи экспертом сделан вывод о сопоставимости объекта оценки и указанных объектов-аналогов в данной части, не требующей внесения корректировок. Учитывая расположение объекта-аналога № рядом с промышленной зоной, характеризующееся менее развитой застройкой и инфраструктурой, меньшей коммерческой привлекательностью, эксперт применил к этому объекту-аналогу соответствующую повышающую корректировку в размере среднего значения определённого интервала.

Применяя корректировку на расположение относительно красной линии, эксперт исходил из того, что объект оценки находится вблизи красной линии (от улицы примерно 150-200 м), а все объекты-аналоги расположены удалённо от мест с высоким трафиком, что не оспаривалось представителем административного истца. В этой связи экспертом применено минимальное значение этой корректировки к объектам-аналогам из определённого диапазона.

Неприменение корректировки на площадь обоснована экспертом исходя из сопоставимости диапазона площадей объекта оценки и объектов-аналогов.

Применяя к объектам-аналогам понижающую корректировку на условия продажи в размере максимального значения из определённого диапазона, эксперт учёл площадь и конфигурацию (многоконтурность) объекта оценки и исходил из предположения о том, что потенциальный покупатель будет готов приобрести такой участок по более низкой цене, чем участок правильной формы. Ссылаясь на уклон одного из контуров объекта оценки, представитель административного истца никак не обосновал возможность дополнительной корректировки по данному фактору.

Неприменение корректировки на доступность обоснована экспертом хорошим состоянием подъездных путей к объекту оценки и объектам-аналогам, отсутствием ограничений в доступе к ним. Из объяснений представителя административного истца также следовало, что доступ к объекту оценки свободен и не затруднён проездом к нему через смежные земельные участки.

Довод о том, что объект-аналог №3 имеет разрешённое использование «» (согласно распечатке из публичной кадастровой карты), не опровергает правильности сделанных экспертом расчётов. Из содержания заключения усматривается, что эксперт исходил из того, что объект оценки и объекты-аналоги свободны от застройки и не имеют улучшений их поверхностей. Кроме того, представитель административного истца не оспорил довод представителя Администрации города Белгорода о том, что по результатам судебной экспертизы, проведённой в 2017 г. по другому административному делу, указанный объект-аналог фактически не имеет улучшений поверхности.

Отсутствие осмотра объекта оценки не противоречило выбранному экспертом методу исследования, обосновано в заключении, в том числе оценкой на ретроспективную дату. При этом эксперт исходил из достаточности представленных ему материалов о характеристиках объекта оценки.

Суд признаёт, что доводы представителя административного истца не опровергают выводы судебной экспертизы, не разрешают поставленные вопросы по существу.

Иные доказательства рыночной стоимости земельного участка не представлены. Ходатайство о назначении с этой целью дополнительной или повторной судебной экспертизы административным истцом не заявлено.

Против выводов эксперта о несоответствии отчётов законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности представитель административного истца не привёл никаких конкретных и убедительных доводов. Следовательно, предъявленные отчёты не могут быть признаны судом достоверными доказательствами рыночной стоимости земельного участка. Кроме того, представитель административного истца подтвердил, что отчёт оценщика Т. № от ДД.ММ.ГГГГ имел недостатки, подлежавшие устранению.

В таком случае суд полагает возможным исходить из того, что по настоящему делу заключение судебной экспертизы является единственным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Вместе с тем суд отмечает, что одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (п. 2 ст. 3 КАС Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям и может выйти за их пределы в случаях, предусмотренных КАС Российской Федерации (ч. 1 ст. 178 КАС Российской Федерации).

Как следует из содержания административного искового заявления и позиции представителя административного истца, исковое требование было направлено на снижение размера действующей кадастровой стоимости земельного участка. При этом судом установлено превышение рыночной стоимости земельного участка над действующей кадастровой стоимостью.

В таком случае суд приходит к выводу об отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца как одного из необходимых условий для удовлетворения административного иска.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 КАС Российской Федерации. Судебные издержки, понесённые заинтересованными лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт, могут быть возмещены указанным лицам, если их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта (ч.ч. 1, 2.1 ст. 111 КАС Российской Федерации).

Административным истцом уплачена государственная пошлина за подачу административного искового заявления - 2000 руб. Администрация города Белгорода понесла расходы на оплату судебной экспертизы – руб. и подала в суд заявление об их возмещении за счёт административного истца.

Учитывая результат рассмотрения дела, процессуальное поведение Администрации города Белгорода, способствовавшее принятию судом решения с учётом выводов судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возмещения административному истцу расходов на уплату государственной пошлины и наличии оснований для взыскания с административного истца требуемого возмещения расходов на судебную экспертизу.

Оснований для иных выводов по существу спора и распределению судебных расходов суд не усматривает.

Руководствуясь ст. 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного иска ООО «ТИТАН-СТРОЙ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью м2 (кадастровый №), расположенного по адресу: , по состоянию на 14 мая 2015 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату.

Взыскать с ООО «ТИТАН-СТРОЙ» в пользу Администрации города Белгорода возмещение судебных расходов на судебную экспертизу – руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи через Белгородский областной суд апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В. Каюков

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2022 г.

Решение13.08.2022