Решение по делу № 2-310/2023 от 28.02.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и признании права собственности на квартиру; по встречному иску АО «Эталон ЛенСпецСМУ» к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры и взыскании судебной неустойки.

Дело № 2-310/2023

УИД 78RS0015-01-2022-003767-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Санкт-Петербург 28 февраля 2023г.

Невский районный суд города Санкт-Петербурга

в составе: председательствующего судьи Каревой Г.Г.,

с участием прокурора Сальниковой М.С.,

при секретаре Мозжухиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и признании права собственности на квартиру; по встречному иску АО «Эталон ЛенСпецСМУ» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры и взыскании судебной неустойки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи квартиры <адрес> <адрес>, основным договором купли-продажи квартиры, признании за истцом права собственности на спорную квартиру с последующей регистрацией перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу, и признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГг. незаконным, указывая, что с августа 2014г. совместно с членами своей семьи проживает в спорной квартире и несет бремя расходов по ее содержанию; при этом ответчик, действуя недобросовестно, зная о затруднительном имущественном положении истца, необоснованно в одностороннем порядке расторг предварительный договор, в то время, как не имел на это правовых оснований, поскольку между сторонами фактически был заключен основной договор купли-продажи (л.д. 8-15).

АО «Эталон ЛенСпецСМУ» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2к., ФИО3, ФИО3, ФИО4к., ФИО5 об истребовании квартиры <адрес> <адрес> из чужого незаконного владения ответчиков, обязании ответчиков освободить спорную квартиру в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, и взыскании судебной неустойки на случай неисполнения ответчиками решения суда в установленный решением срок в размере 5000руб. в день, указывая, что с ДД.ММ.ГГГГг. покупатель уклоняется от исполнения своих обязательств по оплате цены договора, в связи с чем, продавец воспользовался своим право на односторонний отказ от исполнения договора, однако, в добровольном порядке ответчики отказываются освободить спорную квартиру (л.д. 102-103).

Истец по первоначальному иску ФИО1 и его представитель ФИО6 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали; возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика АО «Эталон ЛенСпецСМУ» ФИО7 в судебном заседании встречные исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1

Ответчик по встречному иску ФИО2 к., ФИО3, ФИО3, ФИО4к., ФИО5 в судебное заседание не явились; извещены надлежащим образом (л.д. 227-231, 238); ранее представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 240-241).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, прокурора Сальникова М.С., возражавшей против первоначального иска и поддержавшей встречные исковые требования ответчика, суд находит исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования АО «Эталон ЛенСпецСМУ» - подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № (л.д. 20-24), по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, * в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>

Согласно п.1.2 договора, основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен между сторонами в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. Обязанности продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры.

Как указано в разделе 2 договора, общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 272041 У.Е., при этом 1 У.Е. приравнивается к 32 рублям. При внесении денежных средств в период с ДД.ММ.ГГГГг. 1 У.Е. рассчитывается, исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления покупателем оплаты. В случае, если стоимость одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления покупателем оплаты будет выше 36 рублей, одна У.Е. рассчитывается по курсу 36 рублей.

Согласно п.3.1.1 договора, покупатель обязался произвести предоплату общей стоимости квартиры в полном объеме до момента подписания договора купли-продажи квартиры в сроки, установленные разделом 4 договора.

Положениями раздела 4 договора предусмотрено, что предварительная оплата по договору покупателем производится по графику, зафиксированному в приложении № к договору (л.д. 25). Первый платеж по графику осуществляется в срок до ДД.ММ.ГГГГг. включительно. Остальные платежи осуществляются включительно до даты, указанной в графике – 08 числа каждого месяца в размере 1831 У.Е.

В силу п.6.7 договора, договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке, в том числе, в случае неисполнением покупателем обязанности по оплате цены договора на срок, более 15 дней.

ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору № (л.д. 97), по условиям которого, в том числе покупателю разрешено с ДД.ММ.ГГГГг. находиться в квартире для самостоятельного и за свой счет выполнения ее отделки. Так же указанным дополнительным увеличен срок неисполнения покупателем обязательства по оплате цены договора для возникновения у продавца права на односторонний отказ от его исполнения до 45 дней.

ДД.ММ.ГГГГг. право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 128-130)

Как следует из объяснений сторон, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. истец не исполнял свои обязательства по оплате цены договора, мотивируя данные обстоятельства затруднительным имущественным положением.

ДД.ММ.ГГГГг. ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о необходимости погашения возникшей задолженности по оплате цены договора (л.д. 91, 93, 95), которое истцом в добровольном порядке исполнено не было.

ДД.ММ.ГГГГг. ответчиком в адрес истца направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с нарушением истцом сроков внесения платежей по договору (л.д. 122-126), и дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГг., закрепляющее факт расторжения договора и порядок возврата ответчиком истцу денежных средств, уплаченных по договору (л.д. 50), однако от подписания указанного дополнительного соглашения истец уклонился, в добровольном порядке спорную квартиру не освободил.

Согласно акту осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГг., на момент проведения осмотра в спорной квартире проживает истец и ответчики по встречному иску (л.д. 137).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 487 ГК РФ определено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Как указано в п.п.2, 3 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Частью 1 ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства истец сообщил суду, что не возобновил внесение платежей по договору, в том числе, в период судебного разбирательства.

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, суд приходит к выводу, что в связи с длительным уклонением истца от оплаты цены договора в порядке и на условиях, установленных графиком платежей, ответчик правомерно воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения договора и потребовал от покупателя и членов его семьи освободить спорную квартиру.

Принимая во внимание факт длительного неисполнения истцом свои обязательств и уклонение в добровольном досудебном порядке от освобождения спорной квартиры, что в силу прямого указания закона, не позволяет истцу требовать от ответчика предоставления любого встречного исполнения по договору, суд находит встречные исковые требования АО «Эталон ЛенСпецСМУ» об истребовании квартиры из чужого незаконного владения ответчиков и обязании ответчиков освободить спорную квартиру обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При таких обстоятельствах и в силу вышеуказанных норм права первоначальный иск ФИО1 удовлетворению не подлежит, поскольку истцом не предоставлены доказательства оплаты спорной квартиры в полном объеме, в связи с чем, требования истца о признании незаконным уведомления ответчика о расторжении заключенного между сторонами предварительного договора являются необоснованными, а факт признания данного договора основным договором, сам по себе, не влечет восстановление прав истца и возникновение у истца права собственности на спорную квартиру.

Доводы истца об оплате коммунальных за спорную квартиру не могут быть приняты судом во внимание, как не имеющие правового значения по делу, т.к. несение бремени по содержанию квартиры, которой истец и члены его семьи фактически пользовались, является обязанностью истца и не может служить основанием для возникновения у истца права собственности на спорую квартиру.

Представленная истцом суду переписка с сотрудниками ответчика по вопросу урегулирования спора во несудебном порядке и погашении имеющейся задолженности с сохранением за истцом приоритетного права на квартиру (л.д. 149-184) не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку не подтверждает факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по оплате цены договора в указанном договоре порядке.

Представленные истцом сведения о составе семьи так же не имеют правового значения для рассматриваемого спора.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Поскольку на ответчиков по встречному иску возложена обязанность по освобождению спорной квартиры, которая должна быть исполнена ими лично, суд полагает возможным установить ответчикам по встречному иску срок в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу для совершения данных действий.

Согласно ст.308.3 ГК РФ В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25).

Учитывая характер спорных правоотношений, возникших между сторонами, субъектный состав спора, а также существо обязательства, подлежащего исполнению ответчиками по встречному иску, тот факт, что ответчикам по встречному иску известно о расторжении истом договора купли-продажи и необходимости освобождения занимаемого жилого помещения, однако данные действия ответчиками в течение длительного времени не совершены, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды ответчиками из своего незаконного поведения, суд находит подлежащими удовлетворению, как обоснованные, исковые требования о взыскании с ответчиков по встречному иску судебной неустойки в случае неисполнения решения суда в установленный судом срок в размере 500руб. в день до фактического исполнения решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 55, 67, 167 ч.5, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. № основным договором купли-продажи, признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. № недействительным и признании права собственности на квартиру <адрес> отказать.

Встречное исковое заявление АО «Эталон ЛенСпецСМУ» к ФИО1, оглы, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры и взыскании судебной неустойки удовлетворить.

Истребовать квартиру <адрес> из незаконного владения ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5 освободить квартиру <адрес> в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда в установленный судом срок, взыскивать с каждого ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в пользу АО «Эталон ЛенСпецСМУ» судебную неустойку в размере 500руб. за каждый последующий день неисполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд г. Санкт-Петербурга.

СУДЬЯ:

Мотивированное решение изготовлено 07 марта 2023г.