Решение по делу № 2-4304/2023 от 14.08.2023 - о признании недействительным условия договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, штрафа.

Дело №2-4304/2023

УИД12RS0003-02-2023-004132-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 14 августа 2023 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Шалагиной Е.А.,

при секретаресудебного заседания ФИО1,

с участием истца ФИО2, её представителя ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1»о признании недействительным условия договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» (далее – ООО «СЗ «Инвестторг 6-1») и просит признать недействительным пункт 2.5.1 договора №<номер> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой от 7 сентября 2020 года, заключенного сторонами, в части изменения планового срока окончания строительства без заключения дополнительного соглашения; взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 9 августа 2021 года по 2 декабря 2021 года включительно в размере 160 204,20 руб.; штраф в размере 50% от присужденной истцу денежной суммы.

В обоснование иска указано, что 7 сентября 2020 года сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчика, являющийся застройщиком, обязался передать истцу – участнику долевого строительства, квартиру, Срок передачи объекта установлен не позднее 4 квартала 2020 года. Вместе с тем, по условиям договора застройщик имеет право один раз изменить срок окончания строительства не более чем на 6 месяцев. Истец полагает, что данное условие договора нарушает права потребителя, поскольку позволяет ответчику в одностороннем порядке изменить срок передачи объекта долевого строительства без подписания дополнительного соглашения с участником долевого строительства. Поскольку такое условие договора является ничтожным, истец полагает, что ответчиком нарушен срок передачи объекта потребителю, в связи с чем с застройщика подлежит взысканию неустойка.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором он просит в удовлетворении заявленных истцом требований отказать. Указывает, что срок окончания строительства не является тождественным сроку передачи объекта долевого строительства его участнику. При подписании договора истец была ознакомлена с его условиями и согласилась с ними. Оспариваемым пунктом 2.5.1 устанавливается возможность изменить срок окончания строительства, при этом срок передачи объекта дольщику остается неизменным. Поскольку срок окончания строительства в соответствии с условиями договора был продлен, то последним днем исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства являлось 2 декабря 2021 года. Таким образом, по мнению ответчика, оснований для взыскания неустойки на период с 9 августа 2021 года по 2 декабря 2021 года не имеется. Заявленный истцом размер неустойки является завышенным и не соразмерным нарушенному обязательству. Оснований для взыскания штрафа также не имеется, так как истец к ответчику с претензией не обращался. Также ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованию о признании недействительным пункта 2.5.1 договора от 7 сентября 2020 года.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что в соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора. Закон не содержит норм, которые позволяют в одностороннем порядке изменять условия договора, его положения, предусматривающие такую возможность, противоречат законодательству о защите прав потребителей. Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает в случае изменения срока передачи объекта дольщику, направление последнему уведомления и заключения сторонами договора дополнительного соглашения. В данном случае застройщиком направлялось такое уведомление, но оно не было подписано участником долевого строительства. Ранее истец обращалась в Смольнинский районный суд г.Санкт-Петербурга с требованием о взыскании неустойки за период до 8 августа 2021 года, в связи с этим в данном деле требование о взыскании неустойки заявлено с 9 августа 2021 года. Оснований для снижения размера заявленной ко взысканию неустойки, по мнению истца не имеется, поскольку представленная в обоснование таких доводов ответчика переписка о затруднениях при вводе объекта долевого строительства в эксплуатацию осуществлялась спустя год после срока окончания строительства, указанного в договоре.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ответчик извещен о времени и месте судебного заседания, представитель по доверенности не возражал против рассмотрения дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк России не явился в судебное заседание, извещен надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечениемдругих лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 части 4 указанной статьи, договор долевого участия в строительстве должен помимо прочего содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Положениями статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 453 данного Кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В силу частей 2, 3 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Частью 9 статьи 4 указанного Федерального закона установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-I «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, указанным Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Из материалов дела следует, что 7 сентября 2020 года между истцом ФИО2 (участник долевого строительства) и ответчиком ООО СЗ «Инвестторг 6-1» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительства №Д/6-1/К-1/4-И-579 (далее – договор), по условиям которого ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) объект (многоквартирный жилой дом), после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии полной оплаты дольщиком объекта долевого строительства (квартиры), передать ему соответствующий объект долевого строительства, а дольщик – уплатить установленную договором цену, выполнить все условия договора и принять объект долевого строительства (при наличии полученного разрешения на ввод в эксплуатацию объекта).

В соответствии с пунктом 2.4 договора планируемый рок окончания строительства объекта – VI квартал 2020 года. Срок окончания строительства может быть сокращен застройщиком либо продел застройщиком согласно разрешению на строительство, о чем застройщик указывает в проектной декларации и изменениям к ней, доводит до сведения дольщика путем размещения на официальном сайте застройщика.

В силу пункта 2.5 договора учитывая, что застройщик передает объект долевого строительства дольщику не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства согласовывается сторонами – в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом в пункте 2.5.1 договора предусмотрено, что в случае если строительство объекта не моет быть завершено в срок по пункту 2.4, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения данного срока, направляет дольщику соответствующую информацию путем размещения на официальном сайте изменений в проектную декларацию. Стороны соглашаются, что заключения отдельных соглашений об изменении планового срока окончания строительства не требуется в силу договоренности сторон по настоящему пункту на день заключения договора. Изменение срока окончания строительства может осуществляться не более чем на шесть месяцев и один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта. Дольщик подтверждает, что условия данного пункта ему понятны, он выражает свою волю и согласие на указанное условие путем подписания договора, условия приняты им без принуждения, не ущемляют и не нарушают его права как потребителя.

Цена договора определена сторонами в 2 786 100 руб. и оплачена участником долевого строительства в полном объёме, что не оспаривалось сторонами.

Решением Смольнинского районного суда г.Санкт-Петербурга от 21 декабря 2021 года отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО СЗ «Инвестторг 6-1» о взыскании неустойки за период со 2 января 2021 года по 8 августа 2021 года в размере 246 406,58 руб. компенсации морального вреда в размере 30 000 руб. и штрафа.

При рассмотрении дела суд пришел к вводу о том, что условие, установленное пунктом 2.5.1, не свидетельствует о праве застройщика на изменение существенных условий договора в одностороннем прядке, поскольку позволяет определить срок, не позднее которого объект долевого строительства во всяком случае должен быть передан участнику такого строительства. Судом указано, что такой срок может определяться как конкретной датой, так и периодом времени, исчисляемом месяцами, годами, днями и т.п., а также событием которое должно неизбежно наступить. Суд пришел к выводу о том, что на период со 2 января 2021 года по 8 августа 2021 года срок передачи объекта участнику долевого строительства не наступил.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 18 июля 2022 года удовлетворен иск ФИО2 к ООО СЗ «Инвестторг 6-1» о признании недействительным пункта договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда. Признан недействительным пункт 11.8 договора долевого участия в строительстве от 7 сентября 2020 года о договорной подсудности рассмотрения споров, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 3 декабря 2021 года по 28 марта 2022 года в размере 120 000 руб., компенсации морального вреда в размере 10000 руб. штраф в сумме 50 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 18 октября 2022 года решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 18 июля 2022 года отменено в части взыскания штрафа, в удовлетворении данного требования отказано. Решение суда в части взыскания неустойки не обжаловалось.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о том, что просрочка застройщиком передачи объекта долевого строительства возникла с 3 декабря 2021 года.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Поскольку вступившими в законную силу постановлениями суда установлено, что застройщиком в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве от 7 сентября 2020 года, в том числе оспариваемыми истцом, застройщиком изменены сроки завершения строительства многоквартирного дома, при этом сроки передачи объекта долевого строительства дольщику были установлены договором в виде периода в течение шести месяцев со дня получения разрешения на вводобъекта в эксплуатацию, нарушение обязательства застройщика по передаче квартиры возникло после 3 декабря 2021 года, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании недействительным пункта 2.5.1 договора, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 9 августа 2021 года по 2 декабря 2021 года.

Требование о взыскании штрафа, являющееся производным от основного требования о взыскании неустойки, также не подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении искового заявления ФИО2 к ООО СЗ «Инвестторг 6-1» о признании недействительным пункта договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, штрафа в полном объёме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требованийФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» о признании недействительным пункта 2.5.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой от 7 сентября 2020 года №Д<номер>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» и ФИО2, в части изменения планового срока окончания строительства без заключения дополнительного соглашения; о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 9 августа 2021 года по 2 декабря 2021 года в размере 160 204,20 руб.; штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Шалагина

Мотивированное решение составлено 21 августа 2023 года.