Решение по делу № 2-3234/2024 от 17.02.2025 - о признании пункта договора недействительным, об уменьшении покупной цены договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

40RS0026-01-2024-001287-02 Дело № 2-433/2025г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2025 года г. Обнинск Калужской области

Обнинский городской суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Романовой Н.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Салтановым Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» о признании пункта договора недействительным, об уменьшении покупной цены договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания», в котором просил взыскать с ответчика в счет уменьшения покупной цены по договору участия в долевом строительстве №Обн-Парк-8(мм)-1/6/195(1) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 33 411 рублей; неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 841 рубль 70 копеек; денежную компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей; штраф в размере 50 процентов от присужденной судом суммы. В обоснование иска указано, что сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №Обн-Парк-8(мм)-1/6/195(1) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ, по условиях которого застройщик обязался создать и передать во владение истца в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ машино-место с условным номером 195, расположенное в многоуровневом паркинге по адресу: <адрес>, 30 микрорайон, корпус 8. Указанное машино-место было передано ответчиком истцу ДД.ММ.ГГГГ, площадь каждого из них менее проектной на 1 кв.м, что составляет 7 %. Ссылаясь на указанные обстоятельства и на нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, истец просил взыскать с ответчика в счет уменьшения покупной цены по договору участия в долевом строительстве денежные средства, а также неустойку, предусмотренную частью 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, а также предусмотренные Законом о защите прав потребителей, денежную компенсацию морального вреда и штраф.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Уточнив ДД.ММ.ГГГГ исковые требования, ФИО1, ссылаясь на положения ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителе», просил также суд признать недействительным п.4.4. договора участия в долевом строительстве №Обн-Парк-8(мм)-1/6/195(1) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

В ходе рассмотрения дела истец поддержал иск по изложенным в нем основаниям, просил его удовлетворить.

Представитель ответчика представил письменные возражения, в которых просил суд в удовлетворении иска отказать, снизив размер неустойки и штрафа на основании ст.333 ГК РФ, предоставить отсрочку исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на дату возникновения правоотношений сторон) (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, с одной стороны, и АО «СЗ» Балтийская финансово-строительная компания», с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве №Обн-Парк-8(мм)-1/6/195(1) (АК), по условиях которого застройщик обязался создать и передать во владение истца в срок до ДД.ММ.ГГГГ машино-место с условным номером 195, расположенное в многоуровневом паркинге по адресу: <адрес>, 30 микрорайон, корпус 8 (л.д. 6-14). Цена договора составила 477 300 рублей, которая была оплачена истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Ответчиком истцу и третьему лицу на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ передано машино-место (нежилое помещение) №, площадью 13,30 кв.м (л.д.15).

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела письменными доказательствами, сторонами не оспаривались.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства машино-места меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

На основании ч. 1 п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона (ч. 2 а. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителя).

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что цена договора не подлежит изменению в случае изменения площади объекта долевого строительства в сторону увеличения либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, а также статьи 16 Закона о защите прав потребителей, в договоре должна быть предусмотрена не только возможность изменения его цены и пределы изменения, но и случаи и условия изменения цены, в то время как положениями пункта 4.4 договора предусмотрена абсолютная невозможность перерасчета цены договора при любом изменении площади объекта долевого строительства, что само по себе предполагает возможность освобождения застройщика от обязанности передать участнику долевого строительства предусмотренный договором и оплаченный им объект с соответствующими характеристиками, что противоречит вышеуказанным положениям Закона об участии в долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей, в связи с чем суд приходит к выводу признании оспариваемого условия договора недействительным.

Кроме того, участник долевого строительства присоединяется к договору долевого участия на условиях разработанного застройщиком стандарта, в связи с чем не может влиять на его содержание и процесс изменения проектной документации в сторону уменьшения или увеличения площади дома.

Как следует содержания п.3.6 договоров участия в долевом строительстве №Обн-Парк-8(мм)-1/6/195(1) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что размер допустимого изменения площади объекта долевого строительства, не более пяти процентов от проектной площади объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, учитывая уменьшение площади объекта долевого строительства более, чем на 5% (1- 13,30/14,30) участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании в счет уменьшения покупной цены по договору участия в долевом строительстве №Обн-Парк-8(мм)-1/6/195(1) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 33 411 рублей (477 300/14,3 х (14,3-13,3)).

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004г. в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из п. 5.1.2. договора долевого участия в строительстве, объект долевого строительства подлежал передаче истцу ответчиком не позднее ДД.ММ.ГГГГ, фактически был передан ДД.ММ.ГГГГ, то есть с нарушение установленного срока, с связи с чем требования о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно на основании ч.2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ являются обоснованными.

При расчете указанной неустойки суд руководствуется положениями п.2 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в связи с чем ее размер в заявленный период составит 13 841 рубль 70 копеек ((477300 х 7,5%/300 х 58 дн. х 2).

Учитывая характер допущенного нарушения, длительный период неисполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства, суд не находит оснований для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ, поскольку не представлены доказательства ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Как следует из искового заявления, существа договора участия в долевом строительстве, конечной целью истца при его заключении являлось получение квартиры для использования в личных целях.

В пункте 9 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указывается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку, отношения, связанные с компенсацией морального вреда за неисполнение обязательств, установленных договором долевого участия в строительстве данным законом не урегулированы, суд применяет положения ст.15 Федерального закона «О защите прав потребителей» в соответствии с которыми моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая характер сложившихся между сторонами правоотношений, непродолжительный период неисполнения ответчиком обязанности по передаче объекта долевого строительства, суд считает возможным взыскать в пользу истца в счет компенсации морального вреда 15 000 рублей.

В силу положений ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответ на претензию был составлен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, а соответственно, срок для добровольного удовлетворения требований участника долевого строительства истек в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, доказательства обратного суду не представлено, в удовлетворении требований о взыскании с ответчика штрафа надлежит отказать.

Вместе с тем, суд учитывает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, застройщику не начисляются (п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №); если же такие требования были предъявлены к исполнению до ДД.ММ.ГГГГ, то застройщику предоставляется отсрочка их исполнения до ДД.ММ.ГГГГ (включительно), в связи с чем, руководствуясь ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым отсрочить исполнение решения суда в части удовлетворенных исковых требований о взыскании неустойки до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1 618 рублей.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» об уменьшении покупной цены договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительным п.4.4. договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 19 октября 2023 года, заключенного между ФИО1, ФИО2 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания».

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» <данные изъяты> в пользу ФИО1 <данные изъяты> в счет уменьшения покупной цены по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 19 октября 2023 года денежные средства в размере 33 411 рублей, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 13 841 рубль 70 копеек, денежную компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении иска ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» о взыскании штрафа отказать.

Предоставить отсрочку в исполнении решения суда в части удовлетворенных исковых требований о взыскании неустойки до 30 июня 2025 года.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-строительная компания» <данные изъяты> в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1 618 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд в течение месяца через Обнинский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2025 года.

Судья Н.В. Романова