Дело № 2-2018/2022
УИД 33RS0002-01-2022-002312-88
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
14 сентября 2022 года
Октябрьский районный суд г.Владимира в составе:
председательствующего судьи Авдеевой Н.В.,
при секретаре Ильюхиной М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Владимире гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Владимира об обязании внести изменения в соглашение,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации города Владимира об обязании внести изменения в пункт 3 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору аренды земельного участка ### от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве хозяйственного владения, собственности помещений в здании (сооружений) к общей площади здания (сооружения) и составляет 15 471 руб. 73 коп. в квартал за 339,1 кв.м. (в том числе 224,3 кв.м. – для содержания торговых помещений, 114,8 кв.м. – для содержания жилого фонда)».
В обоснование иска указано, что истец является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных в здании по адресу: нежилое помещение общей площадью 224,3 кв.м, расположенное на первом этаже здания; квартира с кадастровым номером ### площадью 114,8 кв.м, расположенная на втором этаже здания.
Здание по вышеуказанному адресу расположено на земельном участке с кадастровым номером ### площадью 2295 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под общественную застройку. Собственником земельного участка является муниципальное образование.
В связи с этим, земельный участок используется истцом и иными лицами на условиях заключенного с собственником земельного участка договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В связи с приобретением истцом квартиры с кадастровым номером ### площадью 114,8 кв. м, расположенной на втором этаже здания по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, у истца возникло право пользования частью земельного участка, занятой квартирой и нежилым помещением на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, что прямо следует из ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ.
В адрес истца поступило соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ### от ДД.ММ.ГГГГ.
Из соглашения следует, что условиями использования участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ### (за исключением условий об определении арендной платы за земельный участок, за первый период и о начале исчисления арендной платы), который является неотъемлемой частью соглашения.
В соглашении о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ### от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между арендодателем и арендатором, в пункте 3 было установлено, что арендная плата устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании к общей площади здания. При этом, арендная плата определялась, в том числе исходя из площади, предназначенной как для содержания торговых помещений, так и для содержания жилого фонда.
Между тем, в соглашении, направленном в адрес истца, подобный порядок оплаты не закреплен. Данное обстоятельство привело к необоснованному применению некорректных ставок, используемых при расчете арендной платы и соответственно повышению стоимости арендной платы.
В связи с несогласием с подобным порядком расчета арендной платы истец оставил соглашение без подписания и обратился с заявлением к арендатору с просьбой пересмотреть порядок расчета и учесть, что часть имеющихся в собственности объектов недвижимости, являются жилыми.
В ответ на заявление арендодатель сообщил о том, что расчет арендной платы за земельный участок выполнен с применением ставки от кадастровой стоимости, установленной п.4.1. Решения Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ ### в размере 4,0.
Соответственно, расчет арендной платы произведен арендатором с использованием ставки арендной платы более, чем в два раза превышающей размер арендной платы, применяемой ранее. При этом не представлено доказательств того, что вид разрешенного использования арендуемого земельного участка был изменен, что позволило бы арендодателю применить иной размер ставки арендной платы.
Настоящие исковые требования направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка, а именно соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору аренда земельного участка ### от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца – адвокат Щелкунов И.А., действующий на основании ордера ### от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что поменять вид разрешенного использования земельного участка не имеют возможности, поскольку необходимо обратиться всем арендаторам с данным заявлением, однако они в отличии от истца, имеют в здании только коммерческую недвижимость и стоимость аренды их устраивает.
Представитель ответчика администрации города Владимира, третьего лица Управление земельными ресурсами администрации г. Владимира ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать. В материалы дела представила отзыв, в котором указано, что согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером ###, площадью 2295 кв.м, расположенный по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под общественную застройку, находится в государственной неразграниченной собственности.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В настоящее время в законодательстве не предусмотрена возможность расчета арендный платы за земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности, с учетом функционального использования земель и вида деятельности арендаторов.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Владимирской области и Управления архитектуры и строительства по Владимирской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки в судебное заседание не сообщили.
Выслушав лиц, участвующих в деле изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО1 является собственником помещений в здании с кадастровым номером ###, расположенном по адресу: , на вышеуказанном земельном участке. А именно:
- нежилого помещения, площадью 50,2 кв.м с кадастровым номером ###,
- нежилого помещения, площадью 174,1 кв.м с кадастровым номером ###,
- жилого помещения (квартира), площадью 114,8 кв.м с кадастровым номером ###, записи о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ###, площадью 2295 кв.м, расположенный по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под общественную застройку, находится в государственной неразграниченной собственности.
В адрес истца поступило соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ### от ДД.ММ.ГГГГ.
Из соглашения следует, что условиями использования участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ### (за исключением условий об определении арендной платы за земельный участок, за первый период и о начале исчисления арендной платы), который является неотъемлемой частью соглашения.
В соглашении о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ### от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между арендодателем и арендатором, в пункте 3 было установлено, что арендная плата устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании к общей площади здания. При этом, арендная плата определялась, в том числе исходя из площади, предназначенной как для содержания торговых помещений, так и для содержания жилого фонда.
На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости. При этом, при переходе к покупателю объекта недвижимости право пользования соответствующим земельным участком переходит к нему на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости (перемена лица в договоре аренды).
В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Владимира и ФИО3 заключен договор аренды земельного с кадастровым номером ### площадью 2295 кв.м, расположенный по адресу: . Договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, в связи с отчуждением ФИО3 недвижимости, расположенной на земельном участке, находившемся у него в аренде, к новому собственнику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.
Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями действующего законодательства, при установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с переходом права собственности на жилое и нежилое помещение к новому собственнику такой недвижимости перешло право аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника нежилого помещения, то есть на условиях ранее заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Обязать администрацию города Владимира (ИНН <***>) внести изменения в пункт 3 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору аренды земельного участка ### от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве хозяйственного владения, собственности помещений в здании (сооружений) к общей площади здания (сооружения) и составляет 15 471 руб. 73 коп. в квартал за 339,1 кв.м. (в том числе 224,3 кв.м. – для содержания торговых помещений, 114,8 кв.м. – для содержания жилого фонда)».
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в мотивированной форме.
Председательствующий судья Н.В. Авдеева
Решение суда принято в окончательной форме 21.09.2022.
Судья Н.В. Авдеева