№ 2-549/2025
24RS0002-01-2024-006586-36
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 февраля 2025 года Ачинский городской суд Красноярского края
в составе председательствующего судьи Ирбеткиной Е.А.,
с участием представителей ответчиков ФИО1, ФИО2,
при секретаре Смолевой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации города Ачинска, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска, обществу с ограниченной ответственностью «Эстетика» о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации г. Ачинска о признании торгов на право заключения договора аренды земельного участка недействительными, мотивируя свои требования тем, что ответчиком на официальном сайте torgi.gov.ru был объявлен аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>. Организатором аукциона выступил КУМИ администрации г. Ачинска, датой начала и окончания подачи заявок было указано 20.11.2023 и 13.12.2023 соответственно, датой проведения торгов – 19.12.2023. Ею была подана заявка на участие в аукционе, и она была признана участником торгов. Однако истец полагала, что организатором аукциона при подготовке торгов и определении срока аренды земельного участка в 44 месяца были допущены нарушения норм действующего законодательства. По мнению истца, с учетом площади земельного участка по адресу <адрес> в 20 887 кв.м. и установленного аукционной документацией максимального процента застройки участка в 60% с предельно возможным количеством этажей в 2 в соответствии положениями с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №264/пр от 15.05.2020 минимальный срок аренды участка должен составлять 104 месяца. Указанные нарушения сделали для нее неприемлемым участием в аукционе, поскольку в случае заключения с ней договора она бы несла риски как при освоении участка в сокращенный срок, так и при необходимости приведения участка в первоначальное состояние после возможного оспаривания и отмены результатов торгов. Ссылаясь на то, что допущенные организатором торгов нарушения повлекли нарушение ее прав на осуществление хозяйственной деятельности, ФИО3 считала, что ответчик обязан привести аукционную документацию в соответствие с требованиями закона и заново организовать аукцион и потому просила признать недействительными торги от 19.12.2023 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>.
Определением суда от 09.01.2025 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены КУМИ администрации г. Ачинска и ООО «Эстетика» (л.д. 33).
В судебное заседание истец ФИО3, надлежащим образом извещенная о дате и времени рассмотрения дела сообщением по указанному адресу, не явилась, в исковом заявлении и направленных ходатайствах дело просила рассмотреть в ее отсутствие, исковые требования поддержала, дополнительно указав, что о заявленных ею нарушениях при организации оспариваемых торгов ей стало известно непосредственно перед проведением аукциона, что сделало для нее невозможным обращение к организатору торгов за разъяснениями и дополнительной информацией. При этом истец полагала, что признание торгов недействительными с применением последствий в виде признания недействительным договора аренды с победителем и необходимостью для организатора организовать новый аукцион по продаже права аренды земельного участка, в котором она сможет принять участие на законных условиях, не опасаясь последующей отмены итогов аукциона, предоставит ей возможность приобрести права на спорный участок в законной процедуре торгов (л.д.22,38,42,50).
Представитель ответчиков администрации г. Ачинска и КУМИ администрации г. Ачинска ФИО1, действующая на основании доверенностей от 14.01.2025, 24.12.2024 (л.д. 45,46), по требованиям ФИО3 возражала, считая, что в данном случае отсутствуют достаточные основания для признания оспариваемых торгов недействительными ввиду того, что указанные истцом недостатки извещения о поведении торгов не повлекли существенного искажения характеристик предмета торгов, формирующего у потенциальных участников неправильного представления об имущественном праве, а истец не воспользовалась правом обратиться к организатору торгов за разъяснением аукционной документации, действия организатора торгов не оспорила. Также, по мнению представителя ответчиков, истцом при обращении в суд с рассматриваемыми требованиями пропущен установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности, который начал течь с даты опубликования 17.11.2023 извещения о проведении спорного аукциона, содержавшего в себе условие о сроке аренды (л.д.23, 47).
Представитель ответчика ООО «Эстетика» ФИО2, действующий на основании доверенности от 29.05.2024, против удовлетворения исковых требований ФИО3 возражал, поддержав доводы письменного отзыва, представленного директором общества. В таковом отзыве директор ООО «Эстетика» ФИО4 с требованиями ФИО3 не согласилась, полагая, что указанные истцом нарушения при организации торгов в части указания срока аренды не могут расцениваться как затрагивающие права участника торгов, так как необходимость застройки арендованного участка в рассчитанной истцом максимально возможной площади аукционной документацией не предусмотрена и не является обязанностью победителя аукциона. Ссылаясь на то, что, поскольку истец, подавшая заявку и допущенная к аукциону, возможностью участия в нем не воспользовалась, признание торгов недействительными не может привести к восстановлению прав и имущественных интересов ФИО3, представители ответчика просили в удовлетворении иска ФИО3 отказать.
Выслушав представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО3 неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 3,4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.
Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
Согласно статьям 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.
Статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.
В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила состоит из 41 случаев, изложенных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) (пп. 4), о начальной цене предмета аукциона (пп. 5); о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (пп. 9).
Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка (пункт 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
Как следует их материалов дела, 15.11.2023 администрацией города Ачинска издано распоряжение № 4450-р «О проведении аукциона в электронной форме по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в государственной собственности, для целей, связанных со строительством <адрес>)», организатором которого определен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска (л.д. 25).
17.11.2023 опубликовано извещение № о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 7-12).
Датой начала подачи/приема заявок организатором определено 20.11.2023, датой окончания подачи/приема заявок 13.12.2023, датой аукциона – 19.12.2023.
В разделе 3 извещения указаны сведения об объекте аукциона, в том числе сведения о территориальной зоне: Производственная зона (П), площадь земельного участка: 20887 кв.м.; разрешенное использование: Склады: размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз, промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов; приведены виды разрешенного использования для территориальной зоны П.
Также извещением указано на параметры разрешенного строительства на участке с максимальным процентом застройки в границах участка – 60, предельным значением надземных этажей от 1 до 2.
Срок аренды земельного участка в извещении указан как 44 месяца (3 года 8 месяцев), начальный размер годовой арендной платы в 1 000 000 руб., шаг аукциона - в 30 000 руб.
В соответствии с п. 4.2 извещения задаток возвращается организатором аукциона в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.
03.12.2023 ФИО3 подала заявку на участие в аукционе на право аренды указанного земельного участка и протоколом № истец допущена к дальнейшему участию в процедуре торгов (л.д.13-15).
19.12.2023 на сайте https://torgi.gov.ru// проведен аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.
В протоколе № № от 29.12.2023 подведены итоги по рассмотрению заявок на участие в аукционе. Согласно протоколу о результатах аукциона № U22№-3 от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов признано ООО «Эстетика» (№), предложившее ставку в 1 030 000 руб. (л.д.16-17).
11.01.2024 КУМИ администрации <адрес> с ООО «Эстетика» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 2024.1730-08-АЗ, в п. 2.1 которого срок действия договора установлен с 29.12.2023 по 28.08.2027 (л.д.26-28).
В Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № (площадь: 20887 +/-34 м2; категория земель земли населённых пунктов; виды разрешенного использования: склады (6.9); адрес: Российская Федерация, №) содержится запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости арендой в пользу ООО «Эстетика» сроком действия с 29.12.2023 по 28.08.2027; основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 2024.1730-08-АЗ, выдан 11.01.2024, дата государственной регистрации: 12.01.2024, номер государственной регистрации: № (л.д.19-20).
Разрешая исковые требования ФИО3, суд находит обоснованными доводы о нарушении организатором торгов требований ст. 39.8 ЗК РФ при определении срока аренды земельного участка.
Согласно п. 9 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
Пунктом 1 Приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта.
Приложением к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 г. N 264/пр установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства.
С учетом параметров разрешенного строительства и площади земельного участка, срок аренды должен быть рассчитан исходя из площади объекта капитального строительства, параметров разрешенной застройки участка и составлять 52 месяца.
Между тем, суд полагает, что данное нарушение при установлении срока аренды земельного участка в аукционной документации не может служить основанием для признания торгов недействительными по требованию истца ФИО3
Так, из смысла приведенных положений Гражданского кодекса РФ следует, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать как наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, так и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
При этом основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя.
Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункты 1,5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).
Требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, истец должен представить суду не только доказательства нарушения закона при проведении торгов, но также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.
В силу ч. 1 ст. 10 не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Принимая во внимание, что с условиями договора аренды выставленного на торги земельного участка по адресу <адрес> истец ФИО3 была ознакомлена до подачи заявки и внесения задатка, суд критически относится к доводам истца, по своему усмотрению отказавшейся от участия в торгах и по истечении более 11 месяцев обратившейся с рассматриваемым иском, о том, что выявленное нарушение сделало для нее неприемлемым участие в торгах.
Материалами дела подтверждается, что ФИО3 была допущена к участию в аукционе, но предложений о цене не делала, свободно реализовав свое право на участие в торгах.
Доказательств нарушения правил проведения торгов, имеющих существенное значение, повлиявших на результаты торгов и приведших к умалению ее прав и законных интересов истцом ФИО3 в ходе рассмотрения дела не представлено.
Суд приходит к выводу, что признание спорного аукциона недействительным не может в данном случае привести к восстановлению прав и имущественных интересов истца, поскольку ст.ст. 167, 449 ГК РФ, определяя последствия признания торгов недействительным, не включают в число таковых последствий обязанность организации повторных торгов. Однако необходимо отметить, что удовлетворение требований истца и повторная организация торгов по продаже права аренды земельного участка не является безусловным основанием для предоставления ей земельного участка в будущем.
Помимо этого, суд полагает возможным согласиться с заявлением представителя ответчиков о пропуске ФИО3 срока исковой давности при обращении в суд.
Согласно ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.
Часть 1 ст. 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет 1 год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как разъяснено в п. 44 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Суд считает, что об обстоятельствах, заявленных в качестве основания для признания торгов и как следствие, договора аренды недействительными, истец должна была узнать не позднее даты направления ею заявки на участие в торгах 03.12.2023 и, таким образом, с учетом положений п. 2 ст. 181 ГК РФ, на дату подачи искового заявления, направленного 04.12.2024 через ГАС «Правосудие», годичный срок исковой давности ФИО3 пропущен.
В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
При таких обстоятельствах, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации города Ачинска, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска, ООО «Эстетика» о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка недействительным отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации города Ачинска, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска, обществу с ограниченной ответственностью «Эстетика» о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка недействительным отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.
Судья Ирбеткина Е.А.
Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2025 г.
Решение в законную силу не вступило.