К делу № 2-689/2023
23RS0008-01-2022-005128-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белореченск 27 декабря 2023 года.
Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Пятибратовой И.В.
при секретаре Архиповой Л.А.
с участием истца ФИО1 и её представителя адвоката Саруханова Р.Р., представившего удостоверение № 5783 и ордер № 502147 от 17.02.2023 г.
представителя ответчика ФИО2 по нотариально удостоверенной доверенности № 23АВ3211125 от 18.01.2023 г. ФИО3,
представителя администрации Муниципального образования Белореченский район по доверенности ФИО4
представителя администрации Белореченского городского поселения МО Белореченский район по доверенности ФИО5
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, администрации Муниципального образования Белореченский район, администрации Белореченского городского поселения Белореченский район о признании незаконным постановления главы администрации МО Белореченский район, протокола № 112-т от 12.07.2010 г., незаконным заключение договора аренды, недействительным ничтожным договор купли продажи земельного участка в части,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в Белореченский районный суд с иском к ФИО2, Администрации муниципального образования Белореченский район, Администрации Белореченского городского поселения о признании незаконным подпункта 3 пункта 1 постановления Главы Администрации муниципального образования Белореченский район от 04.06.2010г. №1095 по проведению аукциона по земельному участку, находящемуся по адресу: <...> кв. м. с кадастровым номером № и недействительным ничтожным договор аренды земельного участка №3900004350 от 12.07.2010г., заключенного между ФИО2 и Администрацией Муниципального образования Белореченский район.
В процессе ознакомления с приобщенными к материалам дела документами и результатами проведенной судебной землеустроительной экспертизы окончательно уточнила исковые требования и просит также признать незаконным протокол №112-т от 12.07.2010г. заседания конкурсной Комиссии по проведению торгов, незаконным заключение Договора аренды земельного участка №3900004350 от 12.07.2010г. и недействительным ничтожным договор купли продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения либо помещения №36 от14.04.2021г., заключенного между ФИО2 и Администрацией городского поселения Белореченского района площадью 1177 кв. м. в части продажи земельного участка входящего в пользование ФИО1 при домовладении по адресу <адрес> в соответствии с Постановлением Главы администрации города Белореченска №1253 от 28.10.1992г. площадью 641 кв. м. и имеющий следующий каталог координатных точек точка 1 (Х-449046,05, Y-2212398,47), точка 5 (Х-449031,10, Y-2212386,55), точка 45 (Х-449055,15, Y-2212363,95), точка 46 (Х-449068,97, Y-2212377,12), точка 47 (Х-449056,54, Y-2212393,28), точка 48 (Х-449053,69, Y-2212390,47).
В обоснование исковых требований истец пояснила, что является собственником 26/30 доли земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101201:21, расположенного по адресу: <...> на основании заключенного 24.08.2022г. между ей и ФИО6 договора купли продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. По известным ей данным, собственниками долевой собственности указанного земельного участка, также являются ФИО7 и ФИО8
Площадь земельного участка по договору составила 400 кв.м. По факту земельный участок имеет большую площадь, которая огорожена забором и находилась в пользовании продавца, который утверждал, что указанным земельным участком они пользовались постоянно. На земельном участке расположен дом с кадастровым номером № площадью 87,1 кв. м., а также хозяйственные постройки и вспомогательное здание – летняя кухня.
Принадлежащий истцу земельный участок, с тыльной стороны, примыкает к спорному земельному участку, принадлежащему ФИО2, причем граница земельного участка, принадлежащего ФИО2 проходит через часть строения летней кухни, принадлежащей истцу.
После заключения сделки купли продажи истец считает, что ей, как правопреемнику, перешли права не только на земельный участок и жилой дом, но и на комплекс материальных благ, которые принадлежали бывшему собственнику, права на которые были нарушены незаконными действиями со стороны третьих лиц - ответчиков.
Согласно техническому паспорту от 29.03.1991г. площадь земельного участка значится 1054 кв. м. Технический паспорт от 29.10.2012г. полностью подтверждает границы земельного участка, указанного в техническом паспорте от 29.03.1991г.
По данным технического паспорта от 29.10.2012г. строительство летней кухни было завершено в 1992 году. Согласно рабочему проекту на газоснабжение жилого дома по пер. Космонавтов, №11 работы по газификации летней кухни были проведены в октябре 2015 года.
Из постановлений Главы администрации города Белореченска №929 от 07.08.1992г. и №1253 от 28.10.1992г. Об утверждении площадей земельных участков при домовладении граждан следует, что за домовладением, расположенным по адресу: <адрес> принадлежащем ФИО9 прирезались в пользовании ФИО9 площади земельного участка 1038 и 1054 кв. м. соответственно. Поясняет, что указанные постановления, в отношении данного земельного участка, не отменены и в них не внесены изменения.
Также истец утверждает, что схемы земельного участка по улице Дундича, 22Л наглядно видно, что при его формировании в него вошла большая часть земельного участка по пер. Космонавтов, 11, в результате чего строение летней кухни находится на двух участках одновременно, что само по себе, нормами права, действовавшим при его формировании было не допустимо.
Считает, что действия ответчиков по оформлению договора аренды и последующего оформления договора купли продажи земельного участка не обоснованы и не законны. Нарушают ее права и законные интересы, как третьего лица.
В судебном заседании истец поддержал исковые требования, подтвердив всё вышеизложенное, просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, подтвердив всё вышеизложенное, просил удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив, что постановлением Главы администрации муниципального образования Белореченский район от 04.06.2010г. №1095 проведен аукцион по заключению договора аренды по земельного участка, находящегося по адресу: <...> кв. м. с кадастровым номером № с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства.
Протоколом №112-т от 12.07.2010г. заседания конкурсной Комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, указанный земельный участок снят с аукциона, по причине поступления заявки от единственного участника ФИО2 и принято решение передать его в аренду ФИО2 В связи с чем между ответчиками ФИО2 и Администрацией Муниципального образования Белореченский район был заключен договор аренды земельного участка №3900004350 от 12.07.2010г., с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства сроком на три года.
Позже указанному земельному участку был присвоен почтовый адрес: <...> «Л».
Дополнительный соглашением от 17.06.2013г. №С-1-1016 договор аренды земельного участка был продлен сроком до 12.07.2023г.
В мае 2021 года ФИО2 оформила на указанный участок право собственности, заключив 14.04.2021г. с Администрацией Белореченского городского поселения Белореченского района договор купли-продажи земельного участка №36.
Полагает требования истца необоснованны, поскольку ответчик ФИО2 действовала открыто в соответствии с требованиями действующего законодательства оформила права собственности на спорный участок и что истцу спорный участок на праве собственности не принадлежал, по договору купли продажи она приобретала долю только на 400 кв.м. на, а выстроенная летняя кухня не соответствует строительным нормам и является самовольной постройкой.
Представитель ответчика Администрации муниципального образования Белореченский район ФИО4 в судебном заседании иск не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований и пояснила, к вышеописанному, что на момент проведения торгов у администрации района не было препятствий к проведению торгов, необходимая документация надлежащим образом оформлена, работы по межеванию участка проводились специализированной организацией. Постановлением Главы администрации города Белореченска №1259 от 28.10.1992г. в собственность бывшего владельца домовладения по <адрес> в городе Белореченске ФИО9 было передано 400 кв.м. Спорный участок в собственность, либо в аренду ФИО9 не передавался. Кроме того, истцом пропущен срок на обжалования нарушения процедуры торгов.
Представитель ответчика Администрации Белореченского городского поселения ФИО5 в судебном заседании иск не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований и пояснил, к вышеописанному, что бывший собственник домовладения не воспользовался своим правом на участие в торгах. Также сообщил, что на момент проведения торгов городской администрации не было известно о наличии на спорном земельном участке строений. Кроме того, в заявлении поданном ФИО2 по приобретению спорного земельного участка на основании статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, не указывалось о наличии на участке строений, принадлежащих третьим лицам.
Третьи лица ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом.
Выслушав в судебном заседании стороны и исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что изначально, приобретенный истцом земельный участок площадью 400 кв. м., был предоставлен согласно выписке из протокола №2 от 12.04.1961г. (т. 1 л. д.15) общего собрания колхозников колхоза имени Ленина Белореченского горсовета ФИО9 для последующего строительства жилого дома. Решением исполнительного комитета Белореченского городского совета депутатов трудящихся Белореченского района Краснодарского края Протокол №11 от 09.06.1961г. выдано разрешение на строительство жилого дома.
Согласно представленному техническому паспорту домовладения по пер. Космонавтов, №11 (т. 1 л. д. 13), площадь фактического использования земельного участка указана 636 кв.м.
Постановлениями Главы администрации города Белореченска от 28.10.1992г. за №1259 (т. 1 л. д. 232-233) в собственность бывшего владельца домовладения по пер. Космонавтов, 11 в городе Белореченске ФИО9 было передано 400 кв.м., а за №1253 от 28.10.1992 г. (т. 1 л. д. 33 ) было прирезано к домовладению по <адрес> в пользовании ФИО9 площадь земельного участка 1054 кв. м., на основании чего соответствующие изменения были внесены в технический паспорт Бюро технической инвентаризации, в котором площадь указана, как 1054 кв.м.
В соответствии с техническим паспортом от 29.10.2012г., изготовленным ГУП Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризации – Краевое БТИ» по г. Белореченску (т. 1 л. д. 24-31а) на находящимся в собственности и в пользовании земельном участке, в 1992г. было возведено вспомогательное строение – летняя кухня площадью застройки 35,6 кв.м. Позднее в 2015 году здание летней кухни, согласно рабочему проекту по газоснабжению жилого дома, было газифицировано.
Истцом, доля в домовладении по <адрес> была приобретена по договору дарения от 04.08.2022г. и по договору купли продажи от 24.08.2022г., (т. 2 л. д. 62-66) согласно которому ей были переданы, как доля в жилом доме, так и доля земельного участка.
Постановлением Главы администрации города Белореченска от 21.10.2009г. за №2246 (т. 1 л. д. 207-208) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане в квартале 201 г. Белореченска площадью 1177 кв.м., в границы которого, вошла часть ранее прирезанного участка по <адрес> Выполнение работ по межеванию и составлению схемы осуществляло ООО «Землемер». Позже вышеуказанному земельному участку был присвоен кадастровый номер 23:39:1101201:70 и в соответствии с Постановлением Главы администрации города Белореченска от 04.06.2010г. за №1095 (т. 1 л. д. 16), продажа права на заключение договора аренды на данный земельный участок была выставлена на торги, проводимые посредством открытого аукциона.
В виду единственной заявки на участие в аукционе, поданной ответчиком ФИО2, на основании протокола №112-т от 12.07.2010г. договор аренды земельного участка от 12.07.2010г. ( т. 1 л. д. 54-64), был заключен с ней, как с единственным участником и в последующем, по заявлению ответчика указанный земельный участок был ей продан на основании договора купли-продажи от 14.04.2021г. (т. 1 л. д. 104-106).
Рассматривая требования истца в части исковых требований о признании незаконным подпункта 3 пункта 1 постановления Главы Администрации муниципального образования Белореченский район от 04.06.2010г. №1095 по проведению аукциона по земельному участку, находящемуся по адресу: <...> кв. м. с кадастровым номером № и признание незаконным протокола №112-т от 12.07.2010г. заседания конкурсной Комиссии по проведению торгов, суд исходит из следующего.
Договора аренды государственного и муниципального имущества, по общим правилам, заключаются только по результатам торгов.
В соответствии ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Признание торгов недействительными влечет недействительность и договора, заключенного по результатам таких торгов.
Регулирование проведения торгов, в соответствии с нормами законодательства, требует их соблюдения от организаторов и участников торгов. Несоблюдение таких требований, может являться основанием для признания торгов недействительными, а также признанию недействительными договоров, заключенных по результатам таких торгов.
Из правового смысла норм ГК РФ договор может быть признан недействительным и без оспаривания торгов по основаниям, не связанным с нарушением правил их проведения. Заключение договора является самостоятельной сделкой, а процедура проведения торгов - способом его заключения.
Недействительность договора, заключенного на торгах, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона. При этом отсутствие нарушений при проведении торгов не исключает признания договора, заключенного на торгах, недействительным по основаниям, предусмотренным законом.
При нарушении порядка проведения торгов существует как административный, так судебный порядок зашиты прав заинтересованных лиц.
Согласно пунктов 4,5. ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ (ред. от 10.07.2023) «О защите конкуренции» обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»
В случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», со дня такого размещения.
Исковое заявление подано истцом в декабре 2022г., т.е. за пределами срока на обжалование, в виду чего суд, считает в этой части требований истцу отказать, в виду истечения сроков на обжалование на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, что не исключает удовлетворение исковых требований в оставшейся части.
Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии п. 3 ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Также в соответствии п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" раскрывается, что, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Как следует из материалов дела спорный земельный участок, хотя и не был в собственности бывших владельцев домовладения по <адрес> тем не менее постоянно находился в их пользования, что фиксировалось различными, приобщенными к делу документами. Указанное обстоятельство, а также вынесенное постановление Главы администрации города Белореченска №1253 от 28.10.1992г. согласно которому был прирезан к домовладению земельный участок 1054 кв.м., позволило в 1992 году выстроить капитальное вспомогательное здание летней кухни, которое также в соответствии с документами было отражено в техническом паспорте. Соответственно все данные обстоятельства свидетельствуют о том, что собственниками летней кухни являются собственники домовладения по <адрес> При последующей продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, истцу соответственно перешли, в той же доле права на вспомогательные строения к указанному домовладению.
У суда также нет оснований подвергать сомнению установленные данные обстоятельства.
Проводимые ООО «Землемер» в 2009 году работы по межеванию и составлению схемы в квартале 201 г. Белореченска, в результате которых не было отмечено здание летней кухни, которое расположено, как на участке находящегося в собственности, так и на участке находящегося в пользовании собственников домовладения по <адрес> нельзя признать законным, что в последующем привело заключению договора аренды земельного участка на котором расположено строение принадлежащее третьему лицу.
Указанные обстоятельства идут в противоречие с нормами земельного законодательства.
Согласно подпункту 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ основным принципом является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
В соответствии с п.3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Данные обстоятельства подтверждаются также проведенной судебной землеустроительной экспертизой (т. 2 л. д. 4-45).
Выводы, сделанные экспертом, подтверждают расположении летней кухни на двух участках одновременно, имеющих разный правовой статус. Кроме того, согласно экспертизе, фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> составила 936 кв.м., а по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) 1177 кв.м. Фактическая же площадь земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> составила по данным ЕГРН 400 кв.м. Также экспертом определена площадь и координаты поворотных точек части земельного участка, которая находилась в пользовании собственников домовладения по <адрес> и после межевания отошла в состав земельного участка, в последующем ставшего предметом торгов.
Принимая, земельный участок по заключенному с Администрацией муниципального образования Белореченский район договору аренды №3900004350 от 12.07.2010г. ответчик ФИО2, в виду своеобразной угловой конфигурации участка и необходимой осмотрительности не могла не понимать, что часть земельного участка используется иным лицом. Претензий никаких к Арендодателю, по этому поводу, ей не предъявлялось. Также не предъявлялись претензии к лицу, который пользовался участком и зданием летней кухни, а в 2015 году провел ее газификацию. Указанные события не могли быть для нее, незамеченными. Кроме того последующая подача ФИО2 заявления о предоставлении в собственность указанного земельного участка на основании статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без указания, что на земельном участке находится строение, которое принадлежит иному лицу, не свидетельствует о ее добросовестности.
Стороны городской и районной администрации, утверждая, о том, что строение летней кухни, возведенное в 1992 году является самовольной постройкой, в тоже время никаких претензий в адрес собственников домовладения о незаконном строении на протяжении ряда лет, как органы осуществляющий соответствующий контроль, до проведения торгов, не предъявляли.
Утверждения Администрации Белореченского городского поселения, о том, что им не было известно при проведении торгов и в последующем при заключении договора аренды и договора купли продажи спорного земельного участка не могут быть приняты во внимание, в виду их необоснованности., как заказчика работ по проведению межевания и составления схем.
Действия Администрации Муниципального образования Белореченский район носят публичный характер и должны соответствовать требованиям закона. Межевание границ провести с выходом на место, что позволило бы избежать неблагоприятных последствий, в возникших спорных отношениях.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд, оценивая действительность торгов, и последующих заключений договоров аренды и купли продажи спорного земельного участка, пришел к выводу, что допущенные нарушения при проведении процедуры торгов на приобретение права аренды вышеназванного земельного участка, свидетельствует о ненадлежащем выполнении Администрации Муниципального образования Белореченский район требований земельного законодательства.
На основании вышеизложенного, суд считает правильным признать незаконным заключение договора аренды земельного участка и недействительным последующее заключение договора купли продажи данного земельного участка.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать незаконным заключение договора аренды земельного участка №3900004350 от 12.07.2010г., между ФИО2 и Администрацией Муниципального образования Белореченский район Краснодарского края.
Признать недействительным ничтожным договор купли продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения либо помещения №36 от 14.04.2021г., заключенного между ФИО2 и Администрацией городского поселения Белореченского района Краснодарского края, площадью 1177 кв. м. в части продажи земельного участка входящего в пользование ФИО1 при домовладении по адресу <адрес> в соответствии с Постановлением Главы администрации города Белореченска №1253 от 28.10.1992 г., площадью 641 кв. м., и имеющий следующий каталог координатных точек точка 1 (Х-449046,05, Y-2212398,47), точка 5 (Х-449031,10, Y-2212386,55), точка 45 (Х-449055,15, Y-2212363,95), точка 46 (Х-449068,97, Y-2212377,12), точка 47 (Х-449056,54, Y-2212393,28), точка 48 (Х-449053,69, Y-2212390,47), возвратив стороны в первоначальное положение.
Приложение №3, схема расположения земельных участков, заключения эксперта № 3У-23/23 от 19.12.2023 г. является неотъемлемой частью решения суда.
В остальной части исковых требований - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 09.01.2024 г.
Судья И.В. Пятибратова.