Решение по делу № 2-321/2023 от 19.01.2023 - об обязании обратиться с заявлением о межевании земельных участков и подписании дополнительного соглашения, по иску ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» к <ФИО> об обязании подписать договор купли-продажи земельного участка и обратиться с заявлением о регистрации.

№2-321/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2023 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Чимидова М.В.,

при секретаре Поповой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» к ФИО1 об обязании обратиться с заявлением о межевании земельных участков и подписании дополнительного соглашения, по иску ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» к ФИО1 об обязании подписать договор купли-продажи земельного участка и обратиться с заявлением о регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» обратилось в суд с иском к ФИО1 об обязании обратиться с заявлением о межевании земельных участков и подписании дополнительного соглашения. В обоснование исковых требований истцом указано, что 20.09.2021г. между гражданином ФИО1 «Арендодатель» и ООО «СК Экодом» «Арендатор» заключен Договор аренды земельных участков с правом выкупа ... (Далее по тексту - «Договор»).

30.09.2021г. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области за номером: ...

Согласно п. 1.1. Договора, Арендодатель передает Арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащие Арендодателю на праве собственности Земельные участки с кадастровыми номерами:

- ...

...

...

...

...

...

категория земель - земли населённых пунктов, расположенные по адресу: ... (далее - «Земельный участник»), а Арендатор принимает указанные Земельные участки во владение и пользование, уплачивает арендную плату и обязуется выкупить Земельные участки у Арендодателя в порядке и на условиях, предусмотренных Договором».

Согласно п. 1.4. Договора: «Земельные участки передаются Арендатору с целью застройки блокированными жилыми домами. Для этого Арендатору предоставляется право за свой счет и своими силами осуществлять следующие действия:

-получать разрешение на разработку (внесение изменений) проекта планировки и межевания;

-разрабатывать и утверждать установленным порядком проект (изменения в проект) планировки и межевания;

-осуществлять размежевание, раздел, выдел, перераспределение Земельных участков;

-разрабатывать проектно-конструкторскую документацию» и т. д.

Согласно п. 1.13: «1.13. Арендодатель согласен с тем, что после разработки (внесения изменений) проекта планировки и межевания, Земельные участки будут размежёваны и на кадастровый учёт будут поставлены, вновь образованные земельные участки».

Согласно п. 5.4.5. Договора: «Арендодатель обязан воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в использовании Земельных участков».

Согласно п. 5.4.6. Договора: «Арендодатель обязан оказывать Арендатору содействие при получении требуемых разрешений, касающихся реализации прав по Договору, а также предоставлять необходимую для этого документацию».

23.08.2022 г. для Арендатора ООО «СК Экодом» подготовил Межевой план в связи с образованием пяти земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ....

23.08.2022 г. для Арендатора ООО «СК Экодом» подготовил Межевой план в связи с образованием шести земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...

05.10.2021 г. в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием выполнения договорных обязательств по обращению в Росреестр в связи с регистрацией межевания земельных участков. С данным заявлением в Росреестр может обратиться только собственник недвижимости. Претензия была проигнорирована, Ответчик, для выполнения договорных обязательств не обращался ни к Истцу, ни в Росреестр.

Договор аренды земельных участков с правом выкупа ... был заключен и подписан сторонами 20.09.2021 г. (реальная дата подписания). Однако в преамбуле текста содержится техническая ошибка - указан 2020 год (что не соответствует действительности).

Данный факт подтверждается тем, что предметом договора является аренда размежеванных земельных участков: .... Данные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет 15.12.2020 г. Соответственно, договор не мог быть заключен 15.09.2020 г., т.к. на тот момент этих участков еще не было. Кроме того, Договор 9378-6 был зарегистрирован в Росреестре 30.09.2021 года, а не в 2020 м году, о чем свидетельствует отметка на последней странице Договора. Согласно п. 5.4.2. Договора - он должен быть зарегистрирован течение 15 дней с момента подписания. Данное условие нарушено не было.

26.09.2022г. в адрес Ответчика было направлено письмо и дополнительное соглашение с просьбой устранить техническую ошибку путем заключения дополнительного соглашения между сторонами. Письмо было проигнорировано, дополнительное соглашение не подписано.

05.10.2022 г. в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием подписать дополнительное соглашение и устранить техническую ошибку. Однако, претензия была проигнорирована, дополнительное соглашение подписано не было, техническая ошибка не устранена.

На основании изложенного истец просит суд: обязать ответчика в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда обратиться в Росреестр с заявлением о межевании земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... в соответствии с межевыми планами раздела земельных участков от 23.08.2022 г.; обязать Ответчика в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу Решения суда подписать дополнительное соглашение об устранении технической ошибки, изменив указанную дату подписания договора ... с 2020 года на 2021 год, и зарегистрировать дополнительное соглашение в Росреестре; в случае неисполнения данных требований взыскать судебную неустойку по ст. 308.3 ГК РФ в размере 5 000 руб. в день, расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.

Кроме того, истец ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» обратился в суд с самостоятельным иском к ФИО1 об обязании подписать договор купли-продажи земельного участка и обратиться с заявлением о регистрации, мотивируя тем, что 20.09.2021г. между гражданином ФИО1 - «Арендодатель», и ООО «СК Экодом» - «Арендатор» заключен Договор аренды земельных участков с правом выкупа ... (Далее по тексту - «Договор»).

30.09.2021 г. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области за номером: ...

Согласно п. 1.1. Договора, Арендодатель передает Арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащие Арендодателю на праве собственности Земельные участки с кадастровыми номерами:

- ...

...

...

...

...

...., категория земель - земли населённых пунктов, расположенные по адресу: ... (далее - «Земельный участник»), а Арендатор принимает указанные Земельные участки во владение и пользование, уплачивает арендную плату и обязуется выкупить Земельные участки у Арендодателя в порядке и на условиях, предусмотренных Договором».

Согласно п. 4.7. Договора: «Выкуп арендованных Земельных участков Арендатором будет осуществляться по частям, по мере застройки Земельных участков блокированными домами».

Согласно п. 4.8. Договора: «Стороны договорились, что Земельные участки переходят в собственность Арендатора при условии уплаты Арендодателю Выкупной стоимости».

Согласно п. 4.10 Договора: «Выкупная стоимость земельных участков определяется из расчёта 1 250 (одна тысяча двести пятьдесят) рублей за один квадратный метр земной поверхности и определяется для каждого выкупаемого земельного участка, в соответствии с его площадью». Исходя из данного пункта 4.10 Договора, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 1 771 250,00 руб. (площадь 1417 кв.м.* 1 250 руб./кв. м.)

Согласно п. 5.4.4 договора «Арендодатель обязан в срок не позднее 10 (Десяти) дней с момента исполнения Арендатором обязательств по уплате выкупной стоимости земельных участков, подписывать Акты исполнения обязательств и передавать их Арендатору с приложением всех необходимых документов для регистрации права собственности Арендатора и подавать документы совместно с Арендатором в регистрирующий орган».

28.07.2022г. Истец завершил строительство на Земельном участке с кадастровым номером ... блокированного дома, состоящего их 4-х жилых блоков, и получил разрешение на ввод его в эксплуатацию, как объекта капитального строительства.

10.08.2022г. Построенные блокированные жилые дома были зарегистрированы в ЕГРН.

21.10.2022г. Истец оплатил выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером ... в полном объеме (Платежное поручение ...).

В этот же день в адрес Ответчика было направлено письмо с требованием, на основании положений Договора до 31.10.2022 г. подготовить необходимые документы для заключения договора купли-продажи земельного участка, а также назначить дату, время и место для его подписания и сдачи на регистрацию. К данному письму был приложен проект договора купли-продажи, составленный Истцом, а также платежное поручение, подтверждающее оплату. Однако, ответа на письмо не последовало.

28.10.2022г. в адрес Ответчика была направлена претензия с повторным требованием заключить и совместно зарегистрировать договор купли-продажи. Однако, ответа на данную претензию также не последовало. Претензия было Ответчиком проигнорирована.

На основании изложенного истец просит суд: обязать ответчика в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда подписать Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... за выкупную стоимость в размере 1 771 250,00 руб. в соответствии с проектом Договора, подготовленным Истцом; обязать Ответчика в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... за выкупную стоимость в размере 1 771 250,00 руб.; в случае неисполнения данных требований взыскать судебную неустойку по ст. 308.3 ТС РФ в размере 5 000 руб. в день, расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.

Определением суда от 22.12.2022 года в целях правильного и своевременного рассмотрения гражданских дел ... по иску ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» к ФИО1 об обязании обратиться с заявлением о межевании земельных участков и подписании дополнительного соглашения и ... по иску ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» к ФИО1 об обязании подписать договор купли-продажи, гражданские дела объединены в одно производство, с присвоением ....

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в исковом заявлении, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, извещенный о рассмотрении дела надлежаще, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО3, который, действуя на основании доверенности и по ордеру, с исковыми требованиями не согласился, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в письменных возражениях, а также указав на то, что поскольку договор аренды был заключен в 2020 году сроком на 24 месяца, в связи с чем прекратил срок действия 20.09.2022 года, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участвующих в судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, и, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно ч. 2 этой же статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что 20.09.2020 года между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Строительная компания Экодом» (Арендатор) заключен договор аренды ... земельных участков с правом выкупа, по условиям которого Арендодатель передаёт Арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащие Арендодателю на праве собственности Земельные участки с кадастровыми номерами: ...., категория земель - земли населённых пунктов, расположенные по адресу: ... (далее «Земельные участки»), а Арендатор принимает указанные Земельные участки во владение и пользование, уплачивает арендную плату и обязуется выкупить Земельные участки у Арендодателя в порядке и на условиях, предусмотренных главой 4 настоящего Договора (далее – Договор аренды).

В соответствии с п.1.4. Договора аренды земельные участки передаются Арендатору с целью застройки блокированными жилыми домами. Для этого Арендатору предоставляется право за свой счёт и своими силами осуществлять следующие действия:

- получать разрешение на разработку (внесение изменений) проекта планировки и межевания;

- разрабатывать и утверждать установленным порядком проект (изменения в проект) планировки и межевания;

- осуществлять размежевание раздел, выдел, объединение, перераспределение Земельных участков;

- разрабатывать проектно-конструкторскую документацию;

- получать разрешение на строительство;

- получать и выполнять технические условия по газоснабжению, электроснабжению, водоснабжению, отведению стоков;

- осуществлять проектирование и строительство внутренних сетей газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, отведения стоков, внутренних дорог и проездов;

- осуществлять застройку Земельных участков в соответствии с разработанным проектами;

- осуществлять ввод построенных блокированных домов в эксплуатацию.

Согласно п.1.13. Договора аренды Арендодатель согласен с тем, что после разработки (внесения изменений) проекта планировки и межевания, Земельные участки будут размежёваны и на кадастровый учёт будут поставлены, вновь образованные земельные участки.

Пунктом 3.1. Договора аренды предусмотрен срок действия Договора установленны с момента подписания его Сторонами и до истечения 24 (Двадцати четырех) месяцев от даты подписания, с правом выкупа Земельных участков Арендатором в течение этого периода.

Согласно п.3.3. Договора аренды он может быть прекращён в любое время по соглашению Сторон.

По истечении срока действия Договора, он может быть пролонгирован по соглашению Сторон в соответствии с действующим законодательством (п.3.4. Договора аренды).

В соответствии с п.4.1. Договора аренды арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 10000 (Десять тысяч) рублей в месяц за все Земельные участки, указанные в пункте 1.1 настоящего договора.

Согласно п. 4.7. – п.4.13. Договора аренды выкуп арендованных Земельных участков Арендатором будет осуществляться по частям, по мере застройки Земельных участков блокированными домами. Стороны договорились, что Земельные участки переходят в собственность Арендатора при условии уплаты Арендодателю Выкупной стоимости. По соглашению Сторон земельные участки под двумя блокированными домами, введёными в эксплуатацию первыми, подлежат выкупу Арендатором с отсрочкой платежа на три месяца. Выкупная стоимость земельных участков определяется из расчёта 1250 (Одна тысяча двести пятьдесят) рублей за один квадратный метр земной поверхности и определяется для каждого выкупаемого земельного участка, в соответствии с его площадью. Общая сумма Договора составляет 25251250 (Двадцать пять миллионов двести пятьдесят одна тысяча двести пятьдесят) рублей. По соглашению Сторон оплата Арендодателю за выкупаемые земельные участки может осуществляться путём передачи ему построенных Арендатором жилых помещений. Арендные платежи включаются в выкупную стоимость Земельных участков при окончательном расчёте.

Обращаясь с требованиями по искам настоящего дела, истец указывает на неисполнение ответчиком требований договора аренды по обращению в Управление Росреестра с заявлением о межевании земельных участков с кадастровыми номерами ... в соответствии с межевыми планами раздела земельных участков от 23.08.2022 г., а также требований договора аренды по подписанию договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... и обращению в Росреестр с заявлением о регистрации договора купли-продажи указанного земельного участка.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик ссылается на истечение срока действия договора аренды ... земельных участков с правом выкупа от 20.09.2020 года, по истечении 24 месяцев с момента его подписания, то есть, 20.09.2022 года.

Материалами дела подтверждается, что письмом от 14.09.2022 года ФИО1 уведомил ООО «СК Экодом» о прекращении Договора аренды земельных участков с правом выкупа ... в связи с истечением срока его действия.

Истцом в материалы дела представлено письмо от 19.09.2022 года, в котором ООО «СК Экодом» сообщило ФИО1 о наличии технической ошибки в указании даты (года) Договора аренды земельных участков с правом выкупа ..., сославшись на то, что верной датой подписания договора является 20.09.2021 года, а не 20.09.2020г. и потребовало исполнить взятые на себя указанным договором обязанности, предусмотренных п.5.4.5, п.5.4.6. и п.5.4.7. Договора аренды.

Впоследствии, письмом от 29.09.2022 года истцом было предложено ответчику заключить дополнительное соглашение об устранении технической ошибки, допущенной в указании даты заключения договора аренды земельных участков с правом выкупа ..., посчитав дату заключения договора 20.09.2020 года ошибочной, признав верной датой заключения договора 20.09.2021 года.

Доказательств направления указанных писем или вручения их ответчику истцом в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что ООО «СК Экодом» направляло в адрес Арендодателя обращение о желании заключить с ним договор аренды на новый срок в пределах срока действия договора аренды от 20.09.2020 года.

Доводы истцовой стороны о том, что договор аренды земельных участков не мог быть заключен с ответчиком 20.09.2020 года, то до даты постановки земельных участков на кадастровый учет (15.12.2020 года), судом во внимание не принимаются, поскольку постановка земельных участков на кадастровый учет достоверно не подтверждает дату заключения и подписания сторонами договора аренды.

Не принимается во внимание судом и довод истца о том, что поскольку государственная регистрация спорного договора аренды земельных участков была совершена 30.09.2021 года в строгом соответствии с условиями п.5.4.4 Договора аренды, то датой заключения договора является 20.09.2021 года, ввиду того, что данное обстоятельство также не является бесспорным доказательством иной даты заключения сторонами договора аренды, чем та, которая указана в самом договоре. Государственная регистрация договора аренды земельных участков является правом, а не обязанностью сторон и какие-либо сроки, ограничивающие совершение действий по государственной регистрации договоров после их заключения законом не установлены.

Материалами дела не подтверждается, что до получения от ФИО1 уведомления от 14.09.2022 года о прекращении договора аренды земельных участков в связи с истечением срока его действия, ООО «СК Экодом» совершал какие-либо действия по исправлению технической ошибки в указании даты заключения договора, которой в преамбуле договора указана дата 20.09.2020 года. Директор ООО «СК Экодом» ФИО4, подписывая спорный договор, не мог не видеть дату договора, следовательно, не указав иную дату, согласился с ней, и в дальнейшем данной организацией не было совершено никаких действий по исправлению технической ошибки, которая, по мнению истца, имеется в дате заключения договора.

Кроме того, судом принимается во внимание то обстоятельство, что завершив строительство блокированного дома на земельном участке с кадастровым номером ... и получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию как объекта капитального строительства, истцом не были совершены действия, предусмотренные разделом 4 договора аренды земельных участков от 20.09.2020 года. по выкупу арендованных земельных участков до окончания срока действия договора аренды участков.

Денежные средства в счет выкупа земельного участка ... в размере 1 771 250 рублей были перечислены на счет ФИО1 21.10.2022 года, что подтверждается платежным поручением ..., то есть, за пределами срока действия договора аренды земельный участков от 20.09.2022 года, в связи с чем, платежным поручением ... от 30.12.2022 года были возвращены на счет ООО «СК Экодом».

Учитывая установленные судом обстоятельства, исходя из того, что договорные отношения по договору аренды ... земельных участков с правом выкупа от 20.09.2020 года, заключенному между истцом и ответчиком, прекращены 20.09.2022 года, у ФИО1 отсутствуют какие-либо обязанности по совершению действий, предусмотренных указанным договором.

Более того, истцом не представлено доказательств того, что договором аренды ... прямо предусмотрена обязанность Арендодателя ФИО1 по совершению действий по межеванию земельных участков и по обращению в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на земельные участки за истцом.

Также истцом не представлено доказательств того, что ООО «СК Экодом» самостоятельно совершил все необходимые действия по межеванию земельных участков с кадастровыми номерами ..., и ему было отказано, учитывая его полномочия, предусмотренные п. 1.4. и п.1.13 договора аренды земельных участков.

Таким образом, при отсутствии доказательств заявленных в настоящем деле требований суд отказывает ООО «СК Экодом» в полном объеме в удовлетворении как иска об обязании ФИО1 обратиться с заявлением о межевании земельных участков и подписании дополнительного соглашения, так и иска об обязании ФИО1 подписать договор купли-продажи земельного участка и обратиться с заявлением о регистрации.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» к ФИО1 об обязании обратиться с заявлением о межевании земельных участков и подписании дополнительного соглашения оставить без удовлетворения.

Исковые требования ООО «Строительная компания ЭКОДОМ» к ФИО1 об обязании подписать договор купли-продажи земельного участка и обратиться с заявлением о регистрации оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 января 2023 года.

Председательствующий М.В.Чимидов