Дело №2-874/2022 25RS0029-01-2021-012559-13
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 июля 2022 года г.Уссурийск
Уссурийский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Денисовой Ю.С.,
при секретаре судебного заседания Тёгай И.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества притворной, применении последствий недействительности сделки, признании сделки по займу денежных средств с залогом недвижимого имущества недействительной, истребовании имущества от добросовестного приобретателя, с участием в качестве третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю,
с участием истца, представителя истца по ордеру, адвоката Ивановой Т.В., ответчика ФИО3, представителя ответчиков по доверенности Свих Л.В.,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась с указанным иском в суд, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между ней и ФИО3 в соответствии со ст. 971 ГК РФ был заключен договор поручения, на основании которого выдана генеральная доверенность. Предметом договора было получение свидетельства на социальную выплату для приобретения жилого помещения в собственность в рамках программы обеспечения жилым помещением детей-сирот, а также реализация данного свидетельства, то есть приобретение на имя истца жилого помещения. Действуя от имени истца, ответчик ФИО3 приобрела жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА. Поскольку истец в тот момент проживала в XXXX, то она с ФИО3 договорилась, что ответчик будет временно проживать со своей семьей в приобретенном жилом помещении. В мае 2021 года истец приняла решение переехать на постоянное место жительства в принадлежащий ей на праве собственности жилой дом. Приехав по адресу, истец обнаружила жилой дом в непригодном для проживания состоянии, территория земельного участка была соединена и огорожена одним забором с соседним участком, на территории велись строительные работы. В июне 2021 года истцом был сделан запрос на получение выписки из ЕГРН, согласно которой ФИО3 на основании доверенности ДД.ММ.ГГ продала принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение и земельный участок гражданину ФИО2 Однако, истец никакого поручения на продажу принадлежащего ей жилого помещения и земельного участка ФИО3 не давала, ответчик не информировала ни о намерении заключить сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, ни о факте ее совершения. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ заключен без ведома и согласия истца, в связи с чем является ничтожным. Кроме того, данный договор является ничтожным и в силу его притворности. Как следует из текста приложения к договору купли-продажи, данный договор совершен для прикрытия другой сделки – займа денежной суммы с залогом недвижимого имущества. Согласно приложению к договору, ответчик ФИО3, действуя на основании доверенности, от имени истца взяла в пользование денежные средства в сумме 800 000 руб. В приложении указано, что договор от ДД.ММ.ГГ не является договором купли-продажи, поскольку денежные средства по данному договору не передавались. Из договора купли-продажи и приложения к нему следует, что ФИО3 не намерена была продавать, а ФИО2 покупать принадлежащий жилой дом и земельный участок, их намерениями были у одного дать, а у другого взять денежные средства в порядке займа. О данном факте истец в известность поставлена не была, таких поручений ФИО3 не давала, ее действия были совершены вопреки интересам истца и при отсутствии полномочий на заключение сделки. К договору займа истец не имеет никакого отношения. О факте совершенной сделки истцу стало известно в июле 2021 года, срок исковой давности не пропущен.
ДД.ММ.ГГ в производство суда было принято уточненное исковое заявление, в котором истец, руководствуясь ст. 302 ГПК РФ, дополнительно просила истребовать у ФИО4 и передать в собственность спорное недвижимое имущество, поскольку ответчик приобрел имущество возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать.
С учетом требований в окончательной редакции ДД.ММ.ГГ, истец просила признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА от ДД.ММ.ГГ притворной (ничтожной), применить последствия притворной (ничтожной) сделки: аннулировать запись регистрации от ДД.ММ.ГГ XXXX перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 36,3 кв.м., кадастровый номер: XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, аннулировать запись регистрации от ДД.ММ.ГГ XXXX перехода права собственности на недвижимое имущество - земельный участок, площадью 1069 кв.м., кадастровый номер XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, аннулировать запись регистрации от ДД.ММ.ГГ № XXXX перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 36,3 кв.м., кадастровый номер XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, аннулировать запись регистрации от ДД.ММ.ГГ № XXXX перехода права собственности на недвижимое имущество - земельный участок, общей площадью 1069 кв.м., кадастровый номер XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, восстановить запись регистрации от ДД.ММ.ГГ XXXX перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 36,3 кв.м., кадастровый номер XXXX, земельный участок, общей площадью 1069 кв.м., кадастровый номер XXXX расположенных по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, истребовать у ФИО4 и передать истцу имущество - жилой дом, общей площадью 36,3 кв.м., кадастровый номер XXXX, земельный участок, общей площадью 1069 кв.м., кадастровый номер XXXX расположенные по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, путем прекращения права собственности ФИО4 и восстановления права собственности за ФИО1 на жилой дом, общей площадью 36,3 кв.м., кадастровый номер XXXX, земельный участок, общей площадью 1069 кв.м., кадастровый номер XXXX расположенные по адресу: Приморский край г. Уссурийск XXXXА, передать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА по акту приема-передачи, признать сделку займа денежных средств с залогом недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, совершенную от имени истца на основании доверенности XXXX3 от ДД.ММ.ГГ, недействительной.
Истец и её представитель в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивали, в обоснование иска привели доводы, аналогичные изложенным выше.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании с иском была согласна в части возврата денежных средств истцу в размере полученной социальной выплаты 1 114 839 руб., в остальной части была не согласна, поскольку при покупке спорного жилого дома и земельного участка использовала часть собственных денежных средств, продавец ФИО7 почти год ждал доплаты по договору за земельный участок, готова вернуть денежные средства, но не единовременно. Ссылалась на то, что с истцом была договоренность о том, что она добивается получения сертификата, приобретает дом, в котором истцу нужна была только комната. Истец наделила её полномочиями полностью распоряжаться денежными средствами по сертификату по собственному усмотрению, правом продавать, приобретать, менять недвижимость, сообщила, что ей денег не надо. Выданная истцом доверенность, была не первой, она подтверждает, что ответчик на своё усмотрение распоряжалась всем. Затем случились проблемы на работе, она не получила денежные средства с одного объекта, потом продавец ФИО7 поставил условия о том, что он расторгает сделку, если в течение одной недели не будет выплачен долг, у неё не осталось выбора, пришлось продать указанное имущество и разрешить долговые обязательства. Данное решение она приняла самостоятельно, в 2015 году о продаже сообщила истцу, все это было в телефонной переписке, но она не сохранилась. У неё был другой большой жилой дом, в котором места хватило бы всем. От ФИО2 она получила 800 000 руб. по договору купли-продажи. Изначально они оформили расписку в виде займа, поскольку она хотела в дальнейшем выкупить дом обратно, но юрист сказал, что так ни в коем случае делать нельзя и эта расписка была уничтожена, но копию расписки на всякий случай оставила себе. Сумма по договору была указана меньше, поскольку Котельников дал короткий срок для расчетов, негде было взять деньги, но долг ФИО5 был уплачен с её личных денежных средств, а не с денежных средств ФИО2, кроме того участок находился в зоне подтопления, его никто не хотел приобретать. С момента приобретения жилого дома по XXXXА, она вложила около 1 000 000 руб. личных денежных средств в его ремонт, поэтому в 2015 году нужно было раздать долги, рассчитаться за материалы по стройке на XXXX, за септик, за водоснабжение, сделать ремонт до холодов и переехать в данный дом. Также денежные средства пошли на лечение мамы. Если бы она оформила данный дом по XXXX на себя, то истцу выделила бы в нём долю, поскольку часть денежных средств по строительству было затрачено как истца, так и ответчика. От имени истца ею было подано исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку с ФИО2 возникла конфликтная ситуация по другому объекту, она занимала денежные средства под дом на XXXX, на его строительство, при возврате долга ФИО2 насчитал большие проценты, но затем стороны мирно решили вопрос и она отозвала иск. В 2018 году жилой дом по XXXX очень сильно пострадал от потопа, после чего в августе 2021 года Администрация УГО его снесла. Из-за стихийных бедствий ответчик также осталась без всего. В августе 2021 году истец позвонила, сообщила, что она выросла и ей нужны деньги, ранее никакие разговоры про деньги не велись, истец их не требовала.
Представитель ответчиков в судебном заседании с иском была не согласна, полагала, что истцом пропущен срок исковой давности. Ответчик ФИО4 являлся добросовестным приобретателем недвижимости, он проверял чистоту сделки перед её совершением, дом не был под арестом, не находился в залоге, он не мог знать обо всех предшествующих сделке обстоятельствах. В настоящее время он пользуется земельным участком, садит огород, установил бассейн, жилым домом не пользуется, поскольку он в плохом состоянии.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте первого судебного заседания. Информация о движении дела была размещена на официальном сайте Уссурийского районного суда Приморского края. Представил письменные возражения на иск, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассмотрено в его отсутствие.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив доказательства, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ истец ФИО1 уполномочила нотариальной доверенностью ответчика ФИО3 владеть, пользоваться и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы ни находилось. Доверенность выдана без права передоверия сроком на три года.
Согласно пояснениям обеих сторон, истец ФИО1 имела право на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения как ребенок-сирота. Указанная доверенность была выдана ответчику для получения свидетельства на получение социальной выплаты, приобретение в собственность истца недвижимого имущества.
ДД.ММ.ГГ между ФИО7 и ФИО3, действующей по доверенности за ФИО1, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, площадью 36,3 кв.м. и земельного участка, площадью 1069 кв.м., расположенных по адресу: Приморский край г. Уссурийск XXXXА.
Согласно п. 3 договора предмет договора оценен сторонами в сумму 1 500 000 руб.
Жилой дом приобретался покупателем за счет средств социальной выплаты на приобретение жилого помещения в размере 1 114 839 руб. путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, в соответствии с Законом Приморского края от 14.08.2007 № 125-КЗ, в соответствии со Свидетельством № 619, выданным Администрацией Приморского края на имя ФИО1 Земельный участок приобретался покупателем за счет собственных средств в размере 385 161 руб. также путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца (пункт 4 договора).
До момента полного расчета по договору жилой дом и земельный участок находятся в залоге у продавца (пункт 5 договора).
Право собственности ФИО1 на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между ФИО3, действующей по доверенности за ФИО1, и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, площадью 36,3 кв.м. и земельного участка, площадью 1069 кв.м., расположенных по адресу: Приморский край г. Уссурийск XXXXА.
Стороны договорились, что цена продаваемого жилого дома составляет 600 000 руб., стоимость земельного участка составляет 200 000 руб. Деньги в сумме 800 000 руб. продавец получил, а покупатель передал до момента подписания договора (пункты 4, 5 договора). Отчуждаемое имущество находится в залоге у ФИО7 (пункт 8 договора).
Право собственности ФИО2 на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ.
Оспаривая названный договор купли-продажи, истец ссылалась на совершение сделки в ущерб представляемого продавца при отсутствии его намерения, а также притворность сделки, прикрывающей сделку займа денежной суммы с залогом недвижимого имущества.
В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2).
В соответствии с п.2 ст.174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1).
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).
Как разъяснено в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.
Согласно копии приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, подписанного залогодателем ФИО2 и заемщиком ФИО3, в присутствии свидетеля ФИО8, залогодатель передает в пользование заемщику денежную сумму в размере 800 000 руб. сроком на шесть месяцев. За пользование денежными средствами ежемесячно начисляется процент в размере 10% от суммы займа, т.е. 80 000 руб. ежемесячно. Каждого 21 числа с последующего месяца (ноября) выплачивается сумма, равная 213 333,40 руб., из которых 133 333,40 руб. погашение основного долга и 80 000 руб. погашение ежемесячных процентов. В обеспечение вышеуказанных денежных средств совершается сделка купли-продажи дома и земельного участка, находящегося по адресу: г.Уссурийск, XXXX. После возврата денежной суммы и процентов за пользование ею, дом и земельный участок переоформляется на предыдущего собственника. Допускается возможность досрочной выплаты суммы основного долга, но сумма процентов выплачивается не менее 80 000 руб.
На оборотной стороне данного приложения имеются отметки о том, что первый платеж в сумме 200 000 руб. оплачен, следующий платеж ДД.ММ.ГГ – 226 000 руб., проставлены подписи ФИО2 и ФИО3
В судебном заседании ответчик ФИО3 не оспаривала, что решение о продаже недвижимого имущества приняла самостоятельно, поскольку была уполномочена на это нотариальной доверенностью, денежные средства по договору купли-продажи истцу не передавала, потратила их на собственные нужды, готова вернуть денежные средства в размере социальной выплаты 1 114 839 руб. Оспаривала, что между ней и ФИО2 был заключен договор займа с залогом недвижимого имущества, ссылалась на то, что приложение к договору купли-продажи недвижимого имущества было составлено ошибочно и уничтожено. Записи на оборотной стороне приложения относятся к другому договору займа.
Вместе с тем, суд к указанным пояснениям ответчика относится критически, расценивает как позицию по делу. Суд полагает, что в действительности ДД.ММ.ГГ между сторонами ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа с залогом недвижимого имущества, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ являлся притворной сделкой.
Данное обстоятельство помимо указанного приложения к договору, подписанного ответчиками, подтверждается исковым материалом М-5190/2016, направленным ответчиком ФИО3, от имени и в интересах ФИО1, в Уссурийский районный суд Приморского края с требованием к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным.
В иске, поступившем в суд ДД.ММ.ГГ, ФИО3 указывала, что для снятия обременения на данную недвижимость (381 161 руб.) и на ремонт в доме требовались деньги. Она обратилась к своему знакомому ФИО2 с просьбой занять деньги, он сказал, что займет 600 000 руб. под залог недвижимости. Так как истец находилась в безвыходной ситуации, она согласилась. Ответчик подготовил документы, при этом сказал, что временно, пока она должна ему деньги, он переоформит дом с землей на себя, а когда будет возвращен долг, он переоформит недвижимость на истца обратно. В связи с чем, между сторонами ДД.ММ.ГГ заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX. К данному договору было заключено Приложение, в котором ответчик прописал вышеуказанные, навязанные условия. Когда истец пришла возвращать деньги, ответчик посмеялся над ней и сказал, что обратно переоформлять дом с земельным участком не будет. Полагала, что договор купли-продажи являлся мнимой или притворной сделкой, поскольку не преследовал цели передачи недвижимости в собственность покупателя, служил обеспечительными мерами заключенного между сторонами договора займа. Кроме того, договор купли-продажи является недействительным и в силу ст. 178 ГК РФ, поскольку ФИО3 заблуждалась относительно предмета и природы сделки (полагала, что имеет место залог, а не купля-продажа) и обстоятельства, которые упоминала в своём волеизъявлении, совершая сделку, а также в силу п. 3 ст. 179 ГК РФ, поскольку совершала сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона (кабальная сделка).
К иску ФИО3 было приложено Приложение от ДД.ММ.ГГ, которое с её слов, было уничтожено практически сразу после подписания, а также свидетельства о государственной регистрации права ФИО2, которые при реальном исполнении договора купли-продажи не должны были быть в распоряжении истца, как стороны сделки, получившей исполнение. С иском было заявлено ходатайство о наложении обеспечительных мер, что также по мнению суда, свидетельствовало о не формальном подходе к спору. Адрес проживания ФИО3 и ФИО1 в иске, на дату отправки ДД.ММ.ГГ, был указан: г.Уссурийск, XXXXА.
Согласно выписке из ЕГРН, ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО2 к ФИО9 на спорное недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ ответчик ФИО3 продолжала фактически проживать по спорному адресу, указав его в качестве места проживания как истца ФИО1, так и её представителя в иске, поступившем в суд ДД.ММ.ГГ. Согласно пояснениям представителя ответчика ФИО2 в спорном жилом доме он фактически никогда не проживал, поскольку занимается продажей недвижимости. Таким образом, несмотря на осуществление деятельности по продаже недвижимого имущества, отчуждение спорного жилого дома и земельного участка ФИО2 произвел только по прошествии 3,5 лет.
Согласно записям на оборотной стороне приложения, ФИО3 внесла первый платеж в счет погашения долга согласно изложенным условиям, в ноябре 2015г. в сумме 200 000 руб., следующий платеж должна была осуществить в сумме 226 000 руб.
Данные записи, по мнению суда, имеют отношение именно к указанному в приложении договору займа, поскольку согласуются с его условиями. По условиям займа от ДД.ММ.ГГ, ежемесячный платеж должен был осуществляться в сумме 213 333,40 руб., при погашении долга в ноябре 2015г. в сумме 200 000 руб., следующий платеж ФИО3 в декабре 2015 года должен был составлять сумму 226 000 руб., с учетом долга за первый месяц пользование займом 13 333 руб. В связи с чем суд находит неубедительными доводы ответчика ФИО3 о том, что после продажи спорного недвижимого имущества по цене ниже рыночной с целью погашения образовавшихся задолженностей, ремонта жилого дома, лечения мамы, и прочих расходов, у ФИО3 перед ФИО2 имелись иные непогашенные заёмные обязательства, схожие по ежемесячным платежам с указанными в Приложении.
Суд полагает, что указанные ФИО3 в иске от ДД.ММ.ГГ обстоятельства, имели место в действительности. Отказ от обращения с иском в суд со стороны ФИО3 мог быть обусловлен иными обстоятельствами, в том числе заключением между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, по условиям которого ФИО3 получила от ФИО2, как покупателя, денежные средства в сумме 5 060 000 руб. за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Уссурийск, XXXX, которые обязуется передать в собственность покупателя после вступления в наследство.
Суд критически относится к представленной расписке от ДД.ММ.ГГ, согласно которой ФИО3 получила от ФИО2 задаток по договору купли-продажи в размере 400 000 руб., поскольку в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ имеется указание на то, что деньги в сумме 600 000 руб. за проданный жилой дом, 200 000 руб. за проданный земельный участок продавец получил, а покупатель передал до момента подписания договора. Таким образом, при действительном заключении договора купли-продажи расписка от ДД.ММ.ГГ должна была содержать указание на передачу денежных средств в размере 800 000 руб. Данная расписка ФИО3 к иску, поданному ДД.ММ.ГГ в суд, не прилагалась, следовательно, могла быть составлена только для предоставления в материалы настоящего дела в обоснование заявленных возражений.
Суд находит неубедительными доводы ответчика ФИО3 о том, что задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ перед ФИО7, она погасила за счет собственных денежных средств, поскольку датой погашения долга (согласно приходному кассовому ордеру) и датой подписания договора купли-продажи с ФИО2 – являлось ДД.ММ.ГГ. При наличии у ответчика личных денежных средств для погашения долга перед ФИО7, у неё отсутствовала необходимость в продаже спорного жилого дома в короткий срок по заниженной цене по условиям, выставленным ФИО7 В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ тогда бы отсутствовало указание на то, что отчуждаемое имущество находится в залоге у ФИО7 (пункт 8 договора).
По мнению суда, на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, прикрывавшего фактически договор займа с залогом имущества, у ответчика ФИО3 сложились жизненные обстоятельства, при которых ей требовались денежные средства, в ходе судебного разбирательства стороны неоднократно ссылались на осуждение ответчика ФИО3 по приговору суда.
Заключая с ФИО3 ДД.ММ.ГГ сделки, как притворную по купли-продажи недвижимости, так и прикрываемую по займу денежных средств, с обеспечением, ответчик ФИО2 не мог не знать, что заключаемые сделки причиняют ФИО1 явный ущерб, условия сделок носили очевидно невыгодный характер для неё как собственника имущества, размер процентов 10% в месяц от суммы займа (80 000 руб. в месяц, 120% годовых) явно носил завышенный, ростовщический характер, в то время как ФИО1 фактически денежные средства ни от кого не получала, условия договора займа не согласовывала, не могла оценить степень риска невозврата задолженности со стороны ФИО3, оспаривать условия договора займа по признаку их кабальности либо притворности, в связи с чем была лишена принадлежащего ей недвижимого имущества в результате совместных действий её представителя ФИО3 и другой стороны сделки ФИО2 Кроме того, стоимость имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ почти в два раза ниже той суммы, за которую оно приобреталось ДД.ММ.ГГ. Заключение сделок было совершено в ущерб интересов ФИО1 и с использованием её имущества в качестве залога, что было очевидным для всех участников сделки в момент их заключения.
Формальное соответствие действий ФИО3 её полномочиям, указанным в доверенности от ДД.ММ.ГГ, не опровергает обстоятельства невыгодности и убыточности для ФИО1 условий сделок, чем воспользовался ФИО2, что указывает на злоупотребление правом со стороны ответчиков.
Таким образом, суд признает недействительными договор займа денежных средств с залогом недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО3, действующей от имени ФИО1, и ФИО2, а также договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО3, действующей от имени ФИО1, и ФИО2, поскольку сделки совершены представителем в ущерб интересам представляемого лица, а также признает договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГ притворной сделкой.
Суд отклоняет доводы представителя ответчиков ФИО3, ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности со ссылкой на то, что о нарушении своего права истцу Власово й Н.В. было известно с 2016 года, поскольку как установлено в ходе судебного разбирательства в 2016 году именно ФИО3 обращалась в суд от имени ФИО1, а не сама истец. Сведений и доказательств того, что истцу до мая 2021 года было известно об отчуждении имущества, материалы дела не содержат.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Несмотря на то, что формально ФИО1 являлась стороной по сделкам, суд полагает необходимым исчислять срок исковой давности не с момента заключения сделок ДД.ММ.ГГ, а с даты, когда истцу стало известно о нарушении её прав, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчик ФИО3 ссылалась на то, что все решения о заключении сделок и распоряжении имущества принимала она, разрешение у ФИО1 она не спрашивала.
Согласно п. 1 ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в числе прочего, путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Согласно выписке из ЕГРН собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Приморский край г. Уссурийск XXXXА, в настоящее время является ответчик ФИО4 Право собственности на имущество было приобретено им возмездно на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенного с ФИО9, и впоследствии восстановлено на основании решения суда от ДД.ММ.ГГ.
Поскольку материалами дела установлено, что спорное недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо ее воли, данное обстоятельство является безусловным основанием истребования имущества, в том числе, и у добросовестного приобретателя, так как в связи с признанием договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ недействительным, все последующие сделки с имуществом также являлись недействительными. В качестве последствий недействительности сделки истцом выбран способ восстановления нарушенных прав не путем возмещения ущерба, а путем истребования имущества из чужого незаконного владения, прекращения права собственности ФИО4 на недвижимое имущество, восстановлении права собственности истца.
Частью 1 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности» установлено, что ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется, в том числе на основе принципа непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений.
В соответствии с пунктом 168 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, если судебным актом предусмотрено восстановление ранее зарегистрированного права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о таком вещном праве лица, чье право согласно решению суда подлежит восстановлению, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права указанного лица.
Таким образом, суд аннулирует записи регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГ XXXX, от ДД.ММ.ГГ XXXX, от ДД.ММ.ГГ № XXXX, от ДД.ММ.ГГ № XXXX, прекращает право собственности ответчика ФИО4 на него и восстанавливает право собственности истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.
Признать недействительным договор займа денежных средств с залогом недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО3, действующей от имени ФИО1, и ФИО2.
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО3, действующей от имени ФИО1, и ФИО2.
Истребовать у ФИО4 в пользу ФИО1 жилой дом, общей площадью 36,3 кв.м., кадастровый № XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, земельный участок, площадью 1069 кв.м., кадастровый № XXXX, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX - путем их передачи по акту приема-передачи.
Прекратить право собственности ФИО4 на жилой дом, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, а также на земельный участок, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX.
Восстановить право собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, а также земельный участок, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX.
Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Приморский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Уссурийский районный суд.
Председательствующий Денисова Ю.С.
Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2022 года.