Решение по делу № 2-208/2025 от 22.04.2025 - об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

УИД 16RS0020-01-2025-000288-53

Дело № 2-208/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2025 года г. Менделеевск

Менделеевский районный суд Республики Татарстан

в составе:

председательствующего судьи Маннаповой Г.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гариповой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО7 к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан о признании договора аренды земельного участка возобновленным (продленным) на неопределенный срок, указав, что 26 мая 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества № 57, в соответствии с которым ответчик обязуется предоставить истцу имущество за плату во временное владение и пользование (или во временное пользование). Договор действовал с 12 июля 2013 года по 12 июля 2016 года. Далее договор был однократно продлен на срок с 26 мая 2016 года по 26 мая 2019 года. Истец начал строительства индивидуального жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2016, выпиской ЕГРН, степень готовности объекта недвижимости составляет 15%. Срок действия договора истек 26 мая 2019 года. Однако, истец продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны ответчика. Однако, ответчик 18 марта 2024 года отказался признать договор возобновленным (продленным), прислав уведомление от 18 марта 2024 года о необходимости возвратить имущество. Истец полагает, что если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех условиях на неопределенный срок. Истец просил признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Татарстан <адрес> заключенный между истцом и ответчиком, возобновленным (продленным) на неопределенный срок.

До рассмотрения иска по существу истец ФИО1 направил в суд заявление об изменении заявленных требований, в котором просил обязать Палату имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан заключить с ФИО1 ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 требования поддержал.

Представитель ответчика Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан ФИО4 иск не признала, суду пояснила, что договор аренды земельного участка был однократно продлен, полагает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела видно, что 16 июля 2013 года между Палатой имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан и ФИО1 был заключен договор №57 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1500 кв.м., под индивидуальное жилищное строительство, на срок с 12 июля 2013 года по 12 июля 2016 года.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на данном земельном участке ФИО1 начато строительство жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2016, из которого следует, что за ФИО1 зарегистрировано права собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 156,3 кв.м., степень готовности 15%, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

26 мая 2016 года между Палатой имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан и ФИО1 ФИО9 заключен договор №57 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, участок 12, общей площадью 1500 кв.м., под индивидуальное жилищное строительство, на срок с 26 мая 2016 года по 26 мая 2019 года.

06 марта 2024 года истцу ФИО1 Палатой имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:27:070901:660, указав, что земельный участок был предоставлен ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №57 от 26.05.2016, предоставление земельного участка в аренду повторно в соответствии с п.п. 10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не представляется возможным.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

При указанных обстоятельствах, ответчик, как публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 16:27:070901:660, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что у истца ФИО1 имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

С учетом обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает права истца, как собственника объекта незавершенного строительства, конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

С учетом исследованных доказательства по делу, суд считает необходимым иск ФИО1 удовлетворить: обязать Палату имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан заключить с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При этом, истец просит не взыскивать расходы по государственной пошлине с ответчика Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать Палату имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан заключить с ФИО1 ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:27:070901:660, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, земельный участок 12, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республике Татарстан в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Маннапова Г.Р.

Решение в окончательной форме составлено 22 апреля 2025 года.