Решение по делу № 2-232/2025 от 28.05.2025 - о признании инвестиционного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, признании участником долевого строительства, утверждении права собственностина долю в объекте незавершенного строительства, принятии решения о государственной регистрации договора в качестве договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Дело № 2-232/2025

УИД 12RS0008-01-2024-003060-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Медведево 27 мая 2025 года

Медведевской районный суд Республики Марий Эл в составе

председательствующего судьи Яковлева А.С.,

при секретаре судебного заседания Борисовой Э.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» о признании инвестиционного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, признании участником долевого строительства, утверждении права собственностина долю в объекте незавершенного строительства, принятии решения о государственной регистрации договора в качестве договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (далее – ООО «МСК»), просил признать инвестиционный договор № ... от 29 ноября 2021 года договором участия в долевом строительстве, признать истца участником долевого строительства, утвердить за истцом право собственности истца на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с проектным № ... площадью 56,9 кв.м, принять решение о государственной регистрации договора в качестве договора участия в долевом строительстве, признать право собственности истца на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с проектным № ... площадью 56,9 кв.м.

В обоснование требований указано, что 29 ноября 2021 года между ООО «МСК» и ООО «Партнерснаб» заключен инвестиционный договор № ..., по условиям которого ООО «Партнерснаб» обязался осуществить частичное финансирование (в сумме 2560500 руб.) строительства многоквартирного жилого дома на земельных участках с кадастровыми № ..., а ООО «МСК» - осуществить строительство указанного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2022 года передать в собственность инвестора двухкомнатную квартиру с проектным № ... общей площадью 56,9 кв.м на 2 этаже указанного дома. 8 апреля 2022 года между ООО «Партнерснаб» и ФИО1 заключен договор цессии, по условиям которого истец приобрел право требования к ответчику на результат инвестиционной деятельности. Общий процент готовности объекта составляет 70%, однако, объект ответчиком не достроен и не сдан в эксплуатацию. Поскольку истец приобретал квартиру исключительно для своего проживания, с учетом условий договора, истец считает, что инвестиционный договор по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Ответчик представил письменные возражения на исковое заявление, просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме, указывая, что договор инвестирования по своей правовой природе имеет признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Третье лицо Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл представило отзыв на исковое заявление, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения иска, поскольку спорный договор не содержит в себе всех обязательных условий, предусмотренных законодательством.

В судебное заседание истец не явился, извещен, просил рассмотреть заявление в его отсутствие.

Представитель ответчика, третье лицо Департамент государственного жилищного надзора Республики Марий Эл, Управление Росреестра по Республике Марий Эл, ООО «Партнерснаб» в суд не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца по доверенности ФИО2 просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы отзыва на иск, дополнил, что истец в рассматриваемом случае не лишен права на обращение с иском о расторжении договора цессии, взыскании убытков.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 29 ноября 2021 года между ООО «МСК» (Застройщик) и ООО «Партнерснаб» (Инвестор) заключен договор инвестирования № ..., по условиям которого инвестор передает застройщику денежные средства в размере 2560500 руб. для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельных участках с кадастровыми № .... По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности, а именно двухкомнатную квартиру на 2 этаже с проектным № ..., общей проектной площадью 56,9 кв.м. Срок сдачи объекта определен сторонами – 3 квартал 2022 года. Фактический срок осуществления проекта определяется датой подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности (л.д. 5-6).

В соответствии со справкой ООО «МСК» от 4 апреля 2022 года ООО «Партнерснаб» исполнило полностью свое обязательство в размере 2560500 руб. по договору инвестирования № ... от 29 ноября 2021 года, что соответствует полной оплате двухкомнатной квартиры, общей площадью 56,9 кв.м, расположенной на 2 этаже, предварительный номер ..., по адресу: ... (л.д. 9). Вопреки доводам ответчика суд не усматривает оснований для критической оценки указанной справки, в том числе с учетом представленных третьим лицом ООО «Партнерснаб» товарных накладных об отпуске ответчику строительных материалов в счет исполнения обязательств (л.д. 101- 121).

8 апреля 2022 года между ООО «Партнерснаб» и ФИО1 заключен договор уступки прав требования, предметом которого является уступка права требования от ООО «МСК» результата инвестиционной деятельности по договору инвестирования № ... от 29 ноября 2021 года, а именно двухкомнатной квартиры, общей площадью 56,9 кв.м, расположенной на 2 этаже, проектный номер ..., в многоквартирном доме по адресу: ... на земельных участках с кадастровыми № ... (л.д. 4). Цена договора составила 2560500 руб. и оплачена истцом в полном объеме согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № ... от 8 апреля 2022 года (л.д. 8).

Истцом указано, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве, поскольку ответчик осуществлял привлечение денежных средств ООО «Партнерснаб» в новое строительство жилого дома, с последующей передачей инвесторуквартиры, кроме того, истцом право требования квартиры приобретено исключительно для проживания в личных целях.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214-ФЗ) (в редакции на момент заключения договора) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В данном случае, оценивая существо заключенного между ООО «МСК» и ООО «Партнерснаб» договора, с учетом его предмета (п. 2.1), установленных им прав и обязанностей сторон, существенных условий, субъектного состава, а также прямо предусмотренных в договоре условий о том, что при заключении договора стороны руководствовались Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года, Федеральным законом от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», принимая во внимание, что именно ООО «Партнерснаб» и ООО «МСК» при заключении договора определяли правовую природу своих взаимоотношений, суд квалифицирует указанный договор как инвестиционный, в рамках которого инвестор обязался передать заказчику денежные средства и поручил эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство дома.

Дальнейшее заключение договора цессии с истцом об обратном не свидетельствует, в том числе с учетом положений части 3 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ. Кроме того, при заключении спорного договора инвестирования истец его стороной не являлся, при заключении договора цессии истец был ознакомлен с предметом данного договора.

Также суд находит заслуживающими внимания доводы третьего лица Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл об отсутствии в спорном договоре обязательных условий.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства.

При этом вопреки данным требованиям в спорном договоре не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства, гарантийный срок и условия привлечения денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, при заключении спорного договора застройщик не размещал проектную декларацию в ЕИС жилищного строительства согласно части 2 статьи 19 Федерального закона №214-ФЗ. Также у ответчика, согласно его пояснениям, отсутствовали счета эскроу.

При этом суд также отмечает, что правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.

В абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» даны разъяснения о том, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Заключение договора инвестирования с застройщиком не порождает прав у инвестора без исполнения обязательств, предусмотренных договором инвестирования, а также права у инвесторов возникают после оформления права собственности за застройщиком.

Как указано сторонами в ходе рассмотрения дела по существу, многоквартирный дом до настоящего момента не завершен, разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, из материалов дела такжене следует, что у ответчика, как у продавца, зарегистрировано право собственности на незавершенные строительством спорное жилое помещения в ЕГРН.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании договора инвестирования № ... от 29 ноября 2021 года договором участия в долевом строительстве, а, соответственно, вытекающих требований о признании истца участником долевого строительства, утверждении и признании права собственности истца на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с проектным № ... площадью 56,9 кв.м, принятии решения о государственной регистрации договора в качестве договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (паспорт № ...) к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН № ...) о признании инвестиционного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, признании участником долевого строительства, утверждении права собственностина долю в объекте незавершенного строительства, принятии решения о государственной регистрации договора в качестве договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Медведевский районный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Яковлев

Мотивированное решение составлено 28 мая 2025 года