Дело №2-158/2025 УИД 65RS0018-01-2025-0000201-68
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
18 июля 2025 года пгт.Южно-Курильск
Южно-Курильский районный суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Юхно Н.В.,
при помощнике судьи Оруджлу Е.Е.
с участием ФИО2, представителя администрации Южно-Курильского муниципального округа Сахалинской области Брандта Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Южно-Курильского муниципального округа <адрес> о возложении обязанности выплатить компенсацию за изымаемое имущество,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Южно-Курильского муниципального округа <адрес> о возложении обязанности выплатить компенсацию за изымаемое имущество. В обоснование заявленных требований указала, что в ноябре 2023 года ФИО4 подарил ФИО1: земельный участок с кадастровым номером 65:25:0000005:143, общей площадью 482 кв.м. под размещение ? части жилого дома; жилое помещение по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, баню, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 65:25:0000005:1126, по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес> дом по <адрес> в пгт.Южно-Курильск признан аварийным, подлежащим сносу и включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> в 2021-2026 годах», утвержденную постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.Условиями программы предусмотрена выплата денежного возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с действующим законодательством. Вместе с тем, в выплате возмещения отказано, в связи с чем заявлено требование о возложении на администрацию Южно-Курильского муниципального округа <адрес> обязанности выплатить возмещение за изымаемое имущество: земельный участок с кадастровым номером 65:25:0000005:143,общей площадью 482 кв.м., с видом использования – для размещения ? части жилого дома по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>; расположенное на данном земельном участке жилое помещение с кадастровым номером 65:25:0000005:547 – <адрес> пгт.Южно-Курильск; баня, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 65:25:0000005:1126, общей площадью 13,5 кв.м., в размере 16 827 000 рублей.
В судебном заседании ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель администрации Южно-Курильского муниципального округа <адрес> ФИО5 полагал, что иск подлежит частичному удовлетворению, поскольку заявленная к взысканию сумма подлежит уменьшению.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В силу части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Согласно позиции, изложенной в письме Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда по отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения (договор дарения), не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ в размере приобретенного помещения. В этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества (но не стоимости за которое данное помещение было приобретено, как в случае получение в собственность помещения в аварийном доме на основании договора купли-продажи), что следует из совокупного толкования норм Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Указанный многоквартирный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> в 2021 - 2026 годах», утвержденную постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно сведениям из ЕГРН на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником: земельного участка с кадастровым номером 65:25:0000005:143 по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, для размещения ? части жилого дома; жилого помещения с кадастровым номером 65:25:0000005:547 по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, здания бани с кадастровым номером 65:25:0000005:1126 по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, год завершения строительства – 2023.
Таким образом, указанное выше право собственности на объекты недвижимости возникло у истца после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем данная норма подлежит применению к настоящему жилищному спору.
Поскольку жилое помещение, земельный участок, на котором расположено жилое помещение истцом приобретена по безвозмездной сделке, цена ее в договоре не определена, то размер возмещения за изымаемое жилое помещение по смыслу положений части 7 и части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ в их системном толковании должен быть ограничен рыночной стоимостью жилого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» с заявлением, в котором просила выплатить денежное возмещение за изымаемое жилое помещение на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из письма от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ОГ-ДД.ММ.ГГГГ-173/24 видно, что на обращение ФИО1 по вопросу заключения соглашения об изъятии путем выкупа администрация муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» сообщила о возможности принятия отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ после исключения бани из суммы отчета оценки.
Из письма от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ОГ-ДД.ММ.ГГГГ-277/24 следует, что на обращение ФИО1 о принятии отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» сообщила о том, что департаментом по управлению муниципальной собственностью самостоятельно будут проведены работы по оценке жилого помещения.
Из письма от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ОГ-ДД.ММ.ГГГГ-136/25 видно, что на обращение ФИО1 по вопросу выплаты денежного возмещения за изымаемое жилое помещение администрация Южно-Курильского муниципального округа <адрес> сообщила о том, что здание бани и произведенный ремонт не могут быть приняты в расчет рыночной стоимости, предложено откорректировать отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку прошло 6 месяцев.
Таким образом, на протяжении длительного времени между сторонами не достигнуто соглашение относительно рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества.
Согласно отчету об оценке объекта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости: трехкомнатной квартиры, общей площадью 64,9 кв.м. по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, составляет 11 909 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка для размещения ? жилого дома по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, -2 600 000 рублей, рыночная стоимость помещения бани – 574 000 рублей, убытки, связанные с изъятием жилого помещения – 1 744 000 рублей.
В соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, представленного ответчиком в судебном заседании, рыночная стоимость жилого помещения составляет 10 800 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка – 700 000 рублей, размер убытков – 500 000 рублей.
В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
В обоснование рыночной стоимости жилого помещения в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ приведены данные объектов – аналогов в пгт.Южно-Курильск, то есть отдельных жилых помещений – квартир, расположенных в многоквартирном доме.
Рыночная стоимость земельного участка под размещение ? жилого дома определена из стоимости объектов – аналогов, то есть земельных участков, находящихся в собственности с назначением земли – ИЖС.
При расчете величины убытков, связанных с изъятием жилого помещения определена стоимость переезда 76 800 рублей (расчет работы грузчиков, их количество, транспортные расходы, работа автомобиля в часах, то есть затраты на погрузку и вывоз имущества); определена государственная пошлина за регистрацию права собственности в размере 2 000 рублей; определена стоимость услуг риэлтера в размере 150 000 рублей, определена стоимость аренды жилого помещения в размере 135 000 рублей за 3 месяца, также определена компенсация за непроведенный капитальный ремонт жилого дома, исходя из общей площади квартиры, в размере 1 380 000 рублей;
Рыночная стоимость бани определена в размере 574 000 рублей.
В отчете № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного жилого помещения рассчитана, исходя из стоимости отдельных индивидуальных жилых домов, в том числе каркасного типа.
Рыночная стоимость земельного участка под размещение ? жилого дома определена из стоимости земельных участков, находящихся в аренде, с назначением земли – ведение садоводства.
При расчете величины убытков сделан вывод о том, что затраты на переезд составят в среднем 17 866 рублей (указано, что переезд будет осуществлен в пределах пгт.Ноглики), государственная пошлина за регистрацию права собственности составит 8000 рублей (4 000 рублей – жилое помещение, 4 000 рублей – земельный участок); убытки, связанные с арендой недвижимого имущества на период поиска недвижимости – 450 000 рублей за 3 месяца, итого 500 000 рублей.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость жилого помещения по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, земельного участка под размещение ? части жилого дома более полно отражена в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего рыночная стоимость жилого помещения и земельного участка составит 14 509 000 рублей (11 909 000 рублей и 2 600 000 рублей соответственно).
При определении размера убытков, связанных с изъятием жилого помещения, суд также руководствуется отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором более полно отражены необходимые затраты, за исключением размера государственной пошлины, подлежащей уплате за регистрацию права собственности, поскольку на дату рассмотрения спора судом данный размер определен подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ в размере 4 000 рублей за каждый объект недвижимости, в связи с чем размер убытков составит 369 800 рублей.
Основания для взыскания компенсации за непроведенный капитальный ремонт жилого дома отсутствуют, поскольку жилое помещение по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, приобретено истцом по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ после признания постановлением администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № жилого дома аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с частью 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Судом установлено, что помещение бани введено в эксплуатацию в 2023 году, то есть после признания постановлением администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № жилого помещения по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, признано аварийным и подлежащим сносу.
Доказательств, свидетельствующих о том, что строительство бани являлось необходимым, обеспечивающим использование жилого помещения по назначению, истцом не представлено.
Таким образом, суд не усматривает оснований для взыскания в пользу истца рыночной стоимости здания бани с кадастровым номером 65:25:0000005:1126 по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>.
При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в размере 14 878 800 рублей (11 909 000 рублей + 2 600 000 рублей + 369 800 рублей).
В подпункте «л» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Поскольку требования истца направлены на изъятие имущества, то с момента выплаты возмещения за жилое помещение в полном объеме право собственности истца на жилое помещение с кадастровым номером 65:25:0000005:547, земельный участок с кадастровым номером 65:25:0000005:143, расположенные по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, подлежит прекращению с признанием права муниципальной собственности Южно-Курильского муниципального округа <адрес> на указанное недвижимое имущество, поскольку аварийное жилое помещение подлежит изъятию у собственника для муниципальных нужд, соответственно при прекращении права собственности истца на данное жилое помещение права на него подлежат переходу к муниципальному образованию в целях реализации прав и обязанностей органов местного самоуправления в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
исковое заявление ФИО1 к администрации Южно-Курильского муниципального округа <адрес> о возложении обязанности выплатить компенсацию за изымаемое имущество удовлетворить частично.
Возложить на администрацию Южно-Курильского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>) обязанность выплатить за счет средств бюджета Южно-Курильского муниципального округа <адрес> ФИО1 (ИНН <***>) возмещение за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером 65:25:0000005:547, общей площадью 64,9 кв.м. по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, в размере 11 909 000 рублей, возмещение за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 65:25:0000005:143, общей площпдью 482 кв.м, по адресу: пгт.Южно-Курильск, <адрес>, в размере 2 600 000 рублей, убытки, связанные с изъятием жилого помещения, в размере 369 800 рублей, всего 14 878 800 рублей.
После полной выплаты возмещения в размере 14 878 800 рублей прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером 65:25:0000005:547, земельный участок с кадастровым номером 65:25:0000005:143, и на указанное недвижимое имущество признать право собственности Южно-Курильского муниципального округа <адрес>.
В удовлетворении требования о возложении обязанности выплатить компенсацию за изымаемое имущество в размере, превышающем 14 878 800 рублей, - отказать.
Решение в окончательном виде составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Курильский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Юхно