РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2024 годаадрес

Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Каржавиной Н.С., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9685/2024 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ФениксСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к ООО «ФениксСтрой» о взыскании неустойки, убытков по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование исковых требований указала, что 22 декабря 2020 г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство по строительству и передаче объекта долевого строительства - нежилого помещения. Срок передачи нежилого помещения под условным номером 79, расположенного в многоквартирном доме адрес, пересечение адрес и адрес, не позднее 31.12.2022 г. Цена договора составила сумма. Свои обязательства, предусмотренные договором истец, исполнила в срок и в полном объеме, произвела оплату, в соответствии с условиями договора. Однако, объект долевого строительства по настоящее время не передан. В удовлетворении досудебной претензии ответчик отказал. Ранее, решением Пресненского районного суда адрес от 29.01.2024 года в пользу истца взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве по состоянию на 29 января 2024 года в размере сумма, моральный вред сумма, штраф за нарушение прав потребителя сумма, почтовые расходы сумма Однако, объект долевого строительства не передан, в связи с чем по мнению истца у ответчика образовалась неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 30.01.2024 года по 21.03.2024 г. в размере сумма, моральный вред сумма, штраф, сумма за оформление доверенности, почтовые расходы по отправке претензии в размере сумма, почтовые расходы по отправке искового заявления в размере сумма

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направила в суд своего представителя по доверенности.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ФениксСтрой» фио в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил учесть уникальность объекта капитального строительства, а также то, что неустойка за несвоевременную передачу квартиры не может превышать 5% от стоимости ДДУ, указал, что ранее судебным решением № 2-1218/2024 Пресненского районного суда с ответчика была взыскана неустойка более 5% от стоимости ДДУ, в случае удовлетворения требований просил снизить размер неустойки и штрафа, применив положения ст. 333 ГК РФ, также просил предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2024 года.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке в настоящем судебном заседании.

Суд, выслушав позиции сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

Согласно с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004 № 214) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с ч. 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Как следует из материалов дела, 22 декабря 2020 года между ООО «ФениксСтрой» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве № САХ-1(А)-1/7/7-ДДУ/7053/20 от 22.12.2020г., в соответствии с условиями которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать в собственность Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, соответствующий условиям настоящего Договора и требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные настоящим Договором и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1.1. Договора Объект недвижимости - многофункциональный общественно-деловой комплекс с апартаментами; количество этажей 19+4 подземных; общая площадь 46 297,5кв.м; материал наружных стен и каркаса объекта: наружные стены - с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов; материал перекрытий: монолитный железобетонный; Класс энергоэффективности: С; Сейсмостойкость не более 6 баллов в соответствии с СП 14.13330.2014, строящийся с привлечением денежных средств Участников долевого строительства по строительному адресу: адрес, пересечение адрес и адрес.

Согласно п. 1.1.2. Договора Объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент), подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости и входящее в состав указанного Объекта недвижимости, а также доля в общем имуществе Объекта недвижимости, состоящая из помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в указанном Объекте недвижимости.

Согласно п. 5.1. Договора на момент подписания договора его цена составила сумма

Согласно п. 2.1.8. Договора срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 6 (Шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2022г.

19.02.2024г. Истцом в адрес Ответчика было направлено письмо с требованием выплатить законную неустойку за ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в размере сумма за период от 30.01.2024г. по 21.03.2024г. Претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.

07.05.2024г. Ответчиком в адрес Истца направлено письмо с ответом на претензию, согласно которому ООО «ФениксСтрой» отказало в удовлетворении требований Истца, в обосновании отказа общество сообщило, что ранее Истцом по делу 2-1812/2024 Пресненского районного суда адрес была взыскана неустойка, превышающая предельный размер (5% от стоимости ДДУ), а именно сумма

23.04.2024 года Комитетом государственного строительного надзора адрес (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 36773.

Передаточный акт, подписанный Истцом, в материалы дела не представлен.

Истец заявил к взысканию период просрочки передачи объекта долевого строительства с 30.01.2024г. по 21.03.2024г.

Ранее Истец обращался в Пресненский районный суд адрес с иском о взыскании в его пользу неустойки за период с 01.07.2023г. по 29.01.2024г.

Решением Пресненского районного суда адрес от 29.01.2024г. № 2-1218/2024 исковые требования Истца были удовлетворены частично, с ООО «ФениксСтрой» в пользу ФИО1 по Договору № САХ-1(А)-1/7/7-ДДУ/7053/20 от 22.12.2020г. взысканы неустойка за несвоевременную передачу апартаментов в размере сумма, компенсация морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

Согласно п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Согласно п. 4 настоящее Постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 опубликовано 22.03.2024, номер опубликования: 0001202403220040.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п. 3).

Согласно ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

В соответствии с ч. 2. ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых, предусмотрена хотя бы одна из характеристик, установленной данной частью, в том числе, заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Согласно Приложению А «Правилах определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр), заглубление подземной части многоквартирного жилого здания определяют разностью планировочной отметки земли и отметки низа (подошвы) ленточного фундамента, фундаментной плиты или свайного ростверка.

Аналогичное положение содержится и в Приложении А «Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания» «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 19.05.2022 N 389/пр) - заглубление подземной части общественного здания в качестве характеристики для отнесения общественного здания к уникальным объектам капитального строительства [1, статья 48.1, часть 2] определяют разностью планировочной отметки земли и отметки низа (подошвы) ленточного фундамента, фундаментной плиты или свайного ростверка.

Объект капитального строительства, в котором находится объект долевого участия, приобрел характеристику (заглубление подземной части более чем на 15м.), являющуюся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения такого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, после утверждения и введения в действие Приказом Минстроя РФ СП 54.13330.2022 от 19.05.2022г.

Определяющим фактором для определения уникальности объекта недвижимости и применения нужного расчета неустойки является норма права, определенная ч. 2.1 ст. 6 214-ФЗ, поскольку данный закон является специальным нормативно-правовым актом при урегулировании отношений между участником долевого строительства и застройщиком. Особенности применения неустойки, установленные ч. 2.1 ст. 6, применяются к правоотношениям, возникшим из договора долевого участия, заключенных до 15.08.2023 (Федеральный закон от 04.08.2023 N 421-ФЗ).

Из содержания данной нормы права следует, что основания для признания объекта капитального строительства содержатся в ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с ч.2 которой к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

2) пролеты более чем 100 метров;

3) наличие консоли более чем 20 метров;

4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров;

Таким образом, неустойка, предусмотренная п. 2.1. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства должна иметь расчет по однократной ставке ЦБ РФ, а также должна быть ограничена максимальным размером - 5% от стоимости объекта по Договору участия в долевом строительстве.

Суд исходит из того, что согласно п. 5.1. Договора цена апартамента составляет сумма, и с учетом п. 2.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так как нарушен срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, объект недвижимости относится к уникальному объекту, что указано в проектной документации, положительном заключении экспертизы и экспертном заключении № 04-4-280524-1 от 30.05.2024г., представленными ответчиком, в связи с чем с ответчика полагается уплата участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора, следовательно, 5% от цены договора (сумма) составляет сумма (сумма*5/100), неустойка не может превышать данную сумму за весь период просрочки.

В свою очередь, расчетный процент ограничения ответственности застройщиков предложен Положением Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» (вместе с «Порядком оценки кредитного риска по портфелю (портфелям) однородных ссуд»), которое одним из критериев высокого уровня кредитоспособности проектов с использованием эскроу-счетов устанавливает норму на основании которой договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 5% на срок не менее 2 лет с даты ввода объектов в эксплуатацию или содержит условие предоставления исполнителем работ безотзывной банковской гарантии исполнения обязательств по договору генерального подряда с идентичной суммой и сроком действия.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что ранее в пользу Истца была присуждена сумма в размере сумма по решению от 29.01.2024 г. № 2-1218/2024 Пресненского районного суда адрес по иску ФИО1 к ООО «ФениксСтрой» о взыскании неустойки, штрафа, моральной компенсации, судебных расходов в связи с несвоевременной передачей апартамента, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки более 5% от стоимости договора, т.е. более сумма

Разрешая требования истцов о взыскании компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от удовлетворенной судом суммы, суд приходит к выводу о том, что данные требования удовлетворению не подлежат, поскольку во взыскании основного требования- неустойки истцу судом отказано.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о взыскании с ответчика расходов на оформление нотариальной доверенности и почтовых расходов.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований, заявленных ФИО1 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ФениксСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.02.2025 года.

Судья фио