РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 марта 2025 г. г. Самара
Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Смирновой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-279/25 по иску ФИО1 к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,
установил:
ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения. В обоснование иска указывает, что 27.08.2009 г. между ним и ООО «Строительная компания «Металлопторг» был заключён предварительный договор №10/1/2Б-НЗ о долевом участии (инвестировании) в строительстве, в соответствии с которым застройщик должен был передать дольщику двухкомнатную <адрес> на 10 этаже в секции 2Б площадью 67,82 м2 в доме по адресу: <адрес> и <адрес>, за 2 034 600 рублей. Застройщик принятые на себя обязательства не исполнил, строительство дома не осуществил. Определением Арбитражного суда <адрес> от 14.03.2014 г. по делу №А55-13551/2010 его требование о передаче незавершённого строительством жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры №№, площадью 67,82 м2, на 10 этаже в секция 2Б по адресу: <адрес> и <адрес>, стоимостью 2 034 600 рублей включено в реестр требований о передаче жилых помещений. По итогам конкурса, проведённого 19.11.2013 г. Министерством строительства Самарской области в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013 г. №54 ООО «Прогресс-Н» признано победителем конкурса по «удовлетворению прав требований 251 участников долевого строительства на получение ими 316 жилых помещений общей площадью 15 809,55 м2 проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> (строительный)». Между Министерством строительства Самарской области и ООО «Прогресс-Н» заключено соглашение о сотрудничестве от 23.05.2016 г. по удовлетворению прав требований обманутых дольщиков объекта, расположенного по адресу: <адрес> от 5.05.2022 г. по делу №А55-22772/2021 ООО «Прогресс-Н» признано несостоятельным (банкротом), применены правила §7 главы IX (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в отношении ООО «Прогресс-Н» открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий ООО «Прогресс-Н» включил в реестр требований о передаче жилых помещений его требование о передаче двухкомнатной квартиры, строительный номер №, площадь 67,82 м2, на 10 этаже в секции 2Б многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0907001:0012 по адресу: <адрес>, с суммой оплаты по договору в 2 373 700 рублей. 30.11.2023 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный). Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2024 г. по делу №А55-22772/2021 удовлетворено заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ООО «Прогресс-Н» в отношении земельного участка с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершённого строительства - многоквартирные жилые дома по секциям 1А, 2А, этап №2, прав на проектную документацию. 30.07.2024 г. он обратился в Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» с заявлением о выплате возмещения. По состоянию на 6.09.2024 г. решение о выплате возмещения не принято. Согласно заключению АНО «Федеральный экспертно-криминалистический центр» №161-31-81-451 от 4.09.2024 г. стоимость квартиры на 19.08.2024 г. составляет 12 234 950 рублей. Просит взыскать солидарно с Министерства строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» возмещение в размере 12 234 950 рублей, расходы на оплату экспертно-оценочных услуг в размере 15 000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 20.08.2024 г. до даты полной выплаты компенсации.
В ходе разбирательства дела истец изменил размер исковых требований, просил взыскать солидарно возмещение в размере 8 573 872 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 20.08.2024 г. до даты полной выплаты компенсации и расходы на оплату экспертно-оценочных услуг в размере 15 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца по доверенности от 13.07.2024 г. ФИО2 ходатайствовала о принятии уменьшения размера заявленных требований, просила взыскать солидарно возмещение в размере 7 686 990 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 20.08.2024 г. до даты полной выплаты компенсации и расходы на оплату экспертно-оценочных услуг в размере 15 000 рублей.
Заявленное ходатайство подлежит удовлетворению в силу ст.39 ГПК РФ.
Ответчик Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте его проведения извещён, отзыва на иск не представил.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истицы, суд приходит к следующему.
В ходе разбирательства дела установлено, что 27.08.2009 г. между ООО «Металлопторг» и истцом был заключён предварительный договор участия в долевом строительстве №Б-НЗ (т.1, л.д. 15-17) в отношении двухкомнатной <адрес> на 10 этаже дома по адресу: <адрес>, секция №Б, площадью 67,82 м2. Цена договора составляла 2 034 600 рублей. Срок ввода дома в эксплуатацию по договору 30.06.2010 г., срок заключения основного договора – 31.03.2010 г.
Истец оплатил застройщику цену участия в долевом строительстве 27.08.2009 г. (т.1, л.д. 18).
Застройщик договор не исполнил, строительство дома не осуществил.
Права на завершение строительства дома были переданы ООО «Прогресс-Н».
Решением Арбитражного суда Самарской области от 5.05.2022 г. по делу №А55-22772/2021 (т.1, л.д. 139-146) ООО «Прогресс-Н» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил §7 гл.IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков.
19.02.2024 г. конкурсный управляющий ООО «Прогресс-Н» включил требование истца о передаче двухкомнатной <адрес> на 10 этаже в секции №Б площадью 67,82 м2 в доме по адресу: <адрес> в реестр требований участников долевого строительства ООО «Прогресс-Н», сумма требования – 2 034 600 рублей (т.1, л.д. 20).
В соответствии с п.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» названная компания может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. В частности Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» может на основании собственного решения осуществлять:
- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства;
- финансирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по основаниям;
- финансирование подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий, а также проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- перечисление денежных средств застройщику, погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включённых в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, или передачи самому названной компании или аналогичной компании субъекта РФ прав на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями;
- финансирование мероприятий, связанных с возмещением застройщику стоимости его прав застройщика на выкупаемый компанией земельный участок с находящимися на нём объектами незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, в размере превышения этой стоимости над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат;
- оплату судебных расходов по делу о банкротстве застройщика, выплату вознаграждения арбитражному управляющему;
- выплату возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.
30.11.2023 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам долевого строительства жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, строительство которого осуществляло ООО «Прогресс-Н».
В соответствии со ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение 60 дней со дня принятия Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства Фонд обращается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нём объекты незавершённого строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.
В состав имущества, права на которое передаются Фонду, при этом не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.
В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику деньги в размере такого превышения.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право включается в реестр требований кредиторов в составе 3 очереди.
В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления об указанном намерении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд:
- расчёт суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов 1 и 2 очереди на дату направления заявления о намерении в суд;
- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в его удовлетворении.
В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается, в частности, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2024 г. по делу №А55-22772/2021 (т.1, л.д. 111-127) заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ООО «Прогресс-Н» на земельный участок с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, с объектами незавершённого строительства: секциями №1А, 2А удовлетворено. На Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» возложена обязанность по выплате возмещений гражданам - участникам долевого строительства указанных домов, требований которых включены в реестр требований кредиторов ООО «Прогресс-Н» о передаче жилых помещений и машиномест.
Согласно п.3 ст.201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях расчётов требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования. Договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) машино-места и нежилого помещения, считаются прекращёнными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.
Постановлением Правительства РФ от 7.10.2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В соответствии с п.4, 6 названных Правил граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований;
г) страховой номер индивидуального лицевого счёта заявителя в системе обязательного пенсионного страхования.
Выплата возмещения осуществляется за счёт имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином указанных документов (п.8 Правил).
Из материалов дела усматривается, что 30.07.2024 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выплате возмещения (т.1, л.д. 19). Заявление было получено ответчиком 5.08.2024 г. (т.1, л.д. 250). Соответственно, установленный законом срок выплаты возмещения истёк для ответчика 19.08.2024 г.
Ответчик в установленный срок возмещение не выплатил, в связи с чем ФИО1 обратился с рассматриваемым иском.
Доказательств выплаты возмещения ко дню рассмотрения дела ответчик не представил.
Согласно составленному по заказу истца заключению АНО «Федеральный экспертно-криминалистический центр» от 4.09.2024 г. №161-31-81-451 (т.1, л.д. 31-87) стоимость квартиры по состоянию на 19.08.2024 г. составляла 12 234 950 рублей.
Согласно п.2 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет 3 и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более 120 м2, и рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора. Эта стоимость определяется в соответствии с отчётом оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не на 6 месяцев опережающую дату принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Как следствие, заключение АНО «Федеральный экспертно-криминалистический центр» от 4.09.2024 г. №161-31-81-451 не может быть принято судом, поскольку для целей выплаты компенсации при наличии решения Наблюдательного совета публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о финансировании мероприятий по выплате возмещения, но в отсутствии отчёта привлечённого ею оценщика, следует исходить из оценки стоимости объекта долевого строительства на день принятия решения Наблюдательного совета, т.е. в данном случае на 30.11.2023 г.
Для определения стоимости рыночной стоимости квартиры по состоянию на 30.11.2023 г. по ходатайству истицы судом была назначена экспертиза, производство которой поручено Ассоциации судебных экспертов.
Судом получено заключение экспертизы от 4.12.2024 г. №161-31-11-578 (т.1, л.д. 164-249, т.2, л.д. 24-30), согласно которому рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения по состоянию на 30.11.2023 г. составляет 113344 рубля, стоимость квартиры – 7 686 990 рублей.
Суд, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, полагает его выводы достоверными, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы судебного эксперта не оспаривались.
Детальная методика расчёта размера возмещения приводится в п.3 приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В простейшем случае, когда жилые помещения по всем договорам участия в долевом строительстве должны были перейти в личную собственность гражданина (все коэффициенты ki равны 1), обязательства по уплате цены договора по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены полностью (все коэффициенты mi равны 1), все жилые помещения равнозначны по удельной стоимости, т.е. рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения одинакова для всех жилых помещений (все параметры Si имеют одно и то же значение), относительно громоздкая формула из пп.«а» п.3 приложения к Правилам вырождается просто в произведение рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения на первичном рынке на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче гражданину, но не более, чем на 120 м2. Поскольку площадь квартиры, в отношении которой у истицы был заключён договор участия в долевом строительстве, не превышает 120 м2, размер возмещения, на которое истица имеет право, определяется из её площади по договору и составляет 7 686 990 рублей 08 копеек (113 344 рубля / м2 * 67,82 м2).
Таким образом, следует признать за истцом право на возмещение в размере 7 686 990 рублей.
На сумму невыплаченной компенсации начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ. Просрочка началась 20.08.2024 г., поэтому требование истца о взыскании процентов начиная с указанной даты подлежит удовлетворению. Проценты начисляются по день уплаты долга, поэтому требование истца об их взыскании с 20.08.2024 г. до дня исполнения решения надлежит удовлетворить.
Расходы истца на оплату экспертно-оценочных услуг АНО «Федеральный экспертно-криминалистический центр» по договору возмездного оказания услуг от 2.09.2024 г. №161-31-81-451 (т.1, л.д. 28-30) в размере 15 000 рублей, подтверждённые кассовым чеком от 2.09.2024 г. (т.1, л.д. 27), подлежат возмещению на основании ст.98 ГПК РФ.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН 5177746100032) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) компенсацию за объект долевого строительства в размере 7686990 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по выплате компенсации в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 20.08.2024 г. до полной выплаты компенсации и расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.
В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН <***>) отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20.03.2025 г.
Судья (подпись) В.Ю. Болочагин
Копия верна
Судья
Секретарь