№ 2-787/2025 (2-4108/2024)

УИД 91RS0024-01-2024-006316-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25.06.2025 г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Тимошенко И.А..

при секретаре судебного заседания Харитоновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Ялта Республики Крым, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

11.07.2024 ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику о сохранении <адрес>, кадастровый №<номер>, расположенной в многоквартирном доме, кадастровый №<номер> по адресу: <адрес> общей площадью 37,9 кв. м, в реконструированном состоянии, признании за истцом права собственности на квартиру в реконструированном виде.

Требования мотивированы тем, что с <дата> ФИО1, зарегистрирован и проживает в многоквартирном доме, по адресу: <адрес> ранее являвшемся общежитием и принадлежавшем Государственному предприятию «Гурзуф» НПАО «Массандра».

В 2010 году на основании заявления ФИО1 по решению собственника помещений общежития ГП «Гурзуф» и на основании протокол совместного заседания администрации и профсоюзного комитета площадь комнаты №<номер> увеличена на 14,8 кв. м. путем объединения со смежным помещением фойе площадью до реконструкции 15,5 кв. м. и составила с учетом произведенной перепланировки 37,9 кв. м.

Указанное увеличение площади комнаты произведено в соответствии с требованиями законодательства Украины, действующего на тот момент.

На основании постановлений органа местного самоуправления общежитие, по адресу: <адрес>, признано многоквартирным домом, включено в состав муниципального имущества в качестве многоквартирного дома, а также изменена нумерация комнат и помещениям присвоены адреса квартир, так помещениям третьего этажа 5-1 и 5-2, ранее являющихся комнатой №<номер> общежития, присвоен номер <адрес>.

01.02.2022 между Администрацией города Ялта Республики Крым и ФИО1 заключен договор передачи жилого помещения в собственность граждан №<номер> предметом, которого является <адрес>

Право собственности ФИО1, возникшее на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 01.02.2022 №<номер>, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости с присвоением квартире кадастрового номера 90:25:030105:3833.

При этом, несмотря на неоднократные обращения истца в органы местного самоуправления о приведении в соответствие учетных сведений о квартире в части ее фактической общей площади в 37,9 кв. м., в договоре передачи жилого помещения в собственность граждан площадь квартиры определена как 24 кв. м.

Ответом на обращение моего доверителя в октябре 2020 года Администрация Ялты сообщила, что согласно инвентарного дела №<номер> на домовладение №<номер> в <адрес> помещение № II (фойе), является местом общего пользования.

В дальнейшем 26 декабря 2023 года решением межведомственной комиссии №<номер> ФИО1 отказано в проведении переустройства и (или) перепланировке в том числе по основаниям установленного факта реконструкции квартиры с изменением ее площади и вхождения в состав квартиры общего имущества многоквартирного дома.

Учитывая, что ранее ФИО1 предприняты меры к досудебному урегулированию спорной ситуации, которые не принесли результата, полагаю, что защита его прав и законных интересов возможна исключительно в судебном порядке.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены надлежаще, от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив заявленные требования, исследовав материалы дела, инвентарного дела, суд приходит к следующему выводу.

Рассмотрением дела установлено, что из заявления ФИО1 от 24.12.2009 следует, что последний просил выделить для расширения жилой площади фае <адрес>

Согласно выписке от 12.02.2010 из протокола № 1 совместного заседания администрации и профсоюзного комитета ГП «Гурзуф», принято решение, на основании вышеуказанного заявления, о выделе комнаты №<номер> и фае на III этаже для расширения жилищной площади.

Между Администрацией города Ялта Республики Крым и ФИО1 заключен договор передачи жилого помещения в собственности граждан №<номер> от 01.02.2022 о передаче последнему в собственность жилого помещения, кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>, общей площадью 24,0 кв. м, в том числе жилой 21,4 кв. м.

Помещение, по адресу: <адрес>, площадью 24 кв. м, поставлено на кадастровый учет 28.10.2021, присвоен кадастровый №<номер>. Правообладателем данного жилого помещения является ФИО1

Из технического паспорта усматривается, что квартира, состоит из следующих помещений: 5-1 – кухня, 2 – прихожая, 3 – санузел, 4 – жилая, площадью 37,9 кв. м.

Из ответа Администрации города Ялта Республики Крым от 01.10.2020, направленного в адрес ФИО1, следует, что помещение третьего этажа, выделенное для расширения жилой пощади, является местом общего пользования, в связи с чем администрация отказывает во внесении изменений в договор социального найма.

Протоколом №<номер> общего собрания жителей и собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания жителей и собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проведенного в форме заочного голосования с учетом акта согласования жители и собственники жилых помещений данного не возражали против передачи фае третьего этажа, площадью 15,5 кв. м ФИО1

Аналогичное согласие истцом получено от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, как от уполномоченного лица по управлению и распоряжению муниципальным имуществом.

С целью установления фактических обстоятельств по делу, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Южная техническая группа».

Согласно заключению эксперта №221-СЭ-25 от 01.04.2025 в результате экспертного осмотра и анализа материалов дела установлено, что состав, площадь, планировка помещений <адрес>, кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес> не соответствуют первоначальной характеристике квартиры. Согласно данным инвентарного дела, данный жилой дом изначально имел статус общежития, а исследуемая <адрес> ранее обозначалась как номер №<номер> общей площадью 24 кв. м, который имел в своем составе помещение номера – 21,4 кв. м и туалета – 2,6 кв. м. На момент осмотра исследуемая <адрес> общей площадью 37,9 кв. м имеет в своём составе следующие помещения: кухня – 15,8 кв. м, прихожая – 4,3 кв. м, санузел – 3,0 кв. м, жилая – 14,8 кв. м.

В ходе экспертного осмотра и анализа материалов дела установлено, что в исследуемой <адрес> выполнены работы по переустройству и реконструкции помещений. В ходе работ по переустройству выполнено устройство (разветвление) новых инженерных сетей водопровода, канализации и перенос санитарно-технического оборудования. В результате реконструкции осуществлены работы по демонтажу/монтажу перегородок, в результате чего образовано помещение прихожей и перенесено помещение санузла, а также выполнено присоединение помещения фойе 3-го этажа, площадью 15,5 кв. м, вследствие чего произошло уменьшение общего имущества многоквартирного дома. На момент осмотра помещение фойе являлось жилой комнатой исследуемой <адрес>, пользование данным помещением иным собственникам дома не представляется возможным. В материалах дела установлено наличие акта согласия жителей и собственников помещений дома, находящегося по адресу: <адрес> на оформление частной собственности исследуемого помещения фойе (л.д. 23-27), что соответствует требованиям ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Исследуемая квартира в реконструированном состоянии в целом соответствует градостроительным, строительно-техническим, санитарным, противопожарным нормам и правилам, однако в ходе анализа инвентарного дела установлено, что помещение кухни исследуемой <адрес> расположено над жилым помещением <адрес>, что не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Данная ситуация является следствием того, что исследуемый многоквартирный дом изначально был общежитием со столовой, помещения кухонь планировкой не предусмотрены, однако требования СП 54.13330.2022 предписывают наличие вспомогательных помещений в квартире, в том числе кухонь. Решением данной проблемы может быть письменное согласие собственника квартиры N?10 на размещение кухни над жилым помещением.

В результате анализа данных экспертного осмотра и материалов дела, эксперт пришёл к выводу, что сохранение квартиры в реконструированном и переустроенном помещении возможно, так как:

присоединение помещения фойе, повлекшее за собой уменьшение общедомовой собственности, выполнено с согласия жителей и собственников помещений дома, находящегося по адресу: <адрес>, что соответствует требованиям ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Помещение санузла в исследуемой квартире N?23 расположено над помещением прихожей в <адрес>, что соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Размещение кухни (фактически кухни-ниши) над жилым помещением <адрес> объясняется спецификой исследуемого жилого многоквартирного дома и может быть решено письменным согласием собственника <адрес> на размещение кухни над жилым помещением.

Квартира в целом соответствует градостроительным, строительно-техническим, санитарным, противопожарным нормам и правилам.

В ходе экспертного осмотра жилого помещения 5-4 исследуемой <адрес> не установлено наличия элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома. В результате анализа материалов инвентарного дела домовладения №<номер> <адрес> установлено, что помещение 5-4 изначально имело функциональное назначение «вестибюль». Поскольку вестибюль не относится к техническим помещениям и не предназначен для обслуживания инженерных внутридомовых систем, можно предположить, что изначально в его составе отсутствовали элементы инфраструктуры, обеспечивающие функционирование многоквартирного дома.

Проведенная реконструкция квартиры не создает угрозу жизни и здоровью, не оказывает влияние на эксплуатационную пригодность основных строительных конструкций. Несущие конструкции находятся в исправном состоянии, не имеют дефектов и повреждений. Так как при реконструкции исследуемой квартиры был осуществлен демонтаж/монтаж перегородок, которые не относятся к несущим элементам здания, данный вид работ не повлиял на эксплуатационную пригодность основных строительных конструкций.

Суд признает допустимыми и достоверными указанное заключение эксперта, поскольку оно отвечает требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, вывод эксперта не носит вероятностный характер, а также данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, сведения о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются категоричными и мотивированными, сомнений в правильности и обоснованности заключений у суда не имеется.

В силу положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта судом оценено по своему внутреннему убеждению с учетом полного, объективного и непосредственного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также учитывая, что ни одно доказательство по делу не имеют для суда заранее установленной силы.

Доказательств, ставящих под сомнение выводы эксперта, опровергающих экспертное заключение и обстоятельства, которые установлены и учтены экспертом в ходе проведения экспертизы, не представлено.

При этом, суд принимает во внимание, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в силу части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

ФИО, собственник <адрес>, кадастровый №<номер>, общей площадью 23,5 кв. м, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, дал согласие ФИО1, и не возражает относительно размещения кухни (фактически кухни-ниши), расположенной в <адрес>, кадастровый №<номер> над жилым помещением моей квартиры, что следует из заявления ФИО удостоверенного нотариусом Пушкинского нотариального округа Московской области 27.05.2025.

В силу части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании решения суда помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом при рассмотрении спора, является установление того, какие именно работы выполнены истцом, имеют ли они признаки перепланировки, переоборудования или в результате их проведения возник новый объект недвижимости, а также, соответствует ли объект недвижимости установленным требованиям на день обращения в суд, не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, принимали ли ответчики меры для получения разрешения на строительство.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023) основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Вместе с тем, Правила указывают на недопущение переоборудования и перепланировки жилых домов и квартир (комнат), ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (пункт 1.7.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку истцом получены соответствующие разрешения, согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме на сохранение квартиры в данном состоянии, жилое помещение соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью.

Доказателсьтв обратного суду не представлено.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, настоящее решение является основанием для осуществления регистрационных действий в отношении спорного имущества.

Удовлетворение требований не обусловлено фактом нарушения ответчиками прав истцов, в связи с чем понесенные ими судебные расходы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дел»).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Сохранить <адрес>, кадастровый №<номер>, расположенной в многоквартирном доме, кадастровый №<номер> по адресу: <адрес> реконструированном и перепланированном состоянии, считая общую площадь квартиры 37,9 кв. м.

Признать право собственности ФИО1, <дата> года рождения (ИНН №<номер>) на <адрес>, кадастровый №<номер>, расположенной в многоквартирном доме, кадастровый №<номер> по адресу: <адрес>, площадью 37,9 кв. м.

Указанное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

В окончательной форме решение суда изготовлено 27.06.2025.

Судья И.А. Тимошенко