Дело № 2-1320/2023

УИД 75RS0001-02-2022-009631-73

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 мая 2023 года Центральный районный суд г.Читы в составе председательствующего судьи Филипповой И.Н., при секретаре Голубевой Е.А., с участием ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите гражданское дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к ФИО1 о понуждению к действиям,

установил:

истец обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на следующее. По договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (мн) с множественностью лиц на стороне арендатора заключённому между истцом и ООО «Звезда»., собственнику части нежилых помещений, предоставлен земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1846кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для размещения здания <данные изъяты>. Договор подписан с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей (п. 1.1.). Договор заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в порядке, установленном ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На земельном участке размещено нежилое здание, в данном здании расположены помещения с кадастровым номером №, №, №, №, №, собственником которых, согласно выписке из ЕГРН является ответчик. Зарегистрировав право собственности на объект недвижимости, ответчик должен принять правовые последствия такой регистрации и как титульный собственник нести бремя содержания имущества и связанных с его эксплуатацией расходов, в том числе -арендной платы за землю. Ответчик проект дополнительного соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка, направленный письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, не подписал, в связи с чем, со ссылками на ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ просят обязать ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о вступлении в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (мн).

В ходе рассмотрения дела ответчику вручено для подписания проект дополнительного соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем требования были уточнены, просили обязать ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о вступлении в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (мн).

Истец ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третьи лица в суд не явились, извещались надлежащим образом, каких либо ходатайств не заявляло, что не препятствует рассмотрению дела по правилам ст.167 ГПК РФ.

Ответчик в судебном заседании поддержал позицию, озвученную ранее в судебных заседаниях, просил в иске отказать.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно п. 7 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

В соответствии с п. 8 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

То есть, нормами законодательства на уполномоченный орган возложена обязанность - обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор аренды, в связи с чем, довод ответчика о том, что Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> является не надлежащим истцом, подлежит отклонению.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. п. 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Согласно п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Материалами дела подтверждается, что по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (мн) с множественностью лиц на стороне арендатора заключённому между истцом и ООО «Звезда»., собственнику части нежилых помещений, предоставлен земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1846кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для размещения здания <данные изъяты>. Договор подписан с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей (п. 1.1.). Договор заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в порядке, установленном ст. 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На земельном участке размещено нежилое здание, в данном здании расположены помещения с кадастровым номером №, №, №, №, №, собственником которых, согласно выписок из ЕГРН является ответчик.

Исходя из ст. 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений п. 7 и п. 8 ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, учитывая выше изложенные обстоятельства дела и согласие на вступление в вышеуказанный договор аренды земельного участка иных правообладателей помещений расположенных на нем, суд приходит к выводу о том, что в данном случае обязанность ответчика заключить договор предусмотрена положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. п. 1, 2), поскольку ответчик, как правообладатель помещений в здании с кадастровыми номерами с кадастровым номером №, №, №, №, №, обязан заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером №, сформированного для обслуживания нежилого здания.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49)

Материалами дела подтверждается, что ответчиком получен в судебном заседании проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (мн) за № от ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени со стороны ответчика каких либо действий не принято, поскольку ответчик считает что отсутствуют правовые основания для подобных требований истца и более того он не согласен с содержащимся в проекте расчетным коэффициентом в размере 5,09%, поскольку данный коэффициент подлежит применению в случае аренды земельных участков, занятых ресторанами, барами, ночными клубами, тогда как вид разрешенного использования земельного участка, определённый в договоре аренды, определён как для размещения пункта диагностики автомобилей с автомойкой, баром и комнатами отдыха, следовательно земельный участок имеет одновременно несколько видов разрешённого использования в связи с чем полагает, что поскольку в помещениях, принадлежащих ФИО1, ни на стадии проектирования ни после не размещались и не размещаются, рестораны, бары, ночное клубы. Помещение бара и кафе, было запроектировано и построено на втором этаже здания, который ФИО1, не принадлежит, а согласно заключения кадастрового инженера, в помещении располагается пункт диагностики автомобилей с автомойкой (сто с автомойкой), что соответствует проектной и разрешительной документации, соответственно в данном случае на основании Постановления правительства Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ, № «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>, предоставленные в аренду без торгов»., должен применяться п. 18.3 приложения к указанному порядку, с установлением коэффициент в размере 2,11%, и соответственно расчет арендной платы в год в таком случае должен составлять 4 933 876,33 * 2,11% *0,6*30,8%= <данные изъяты> в год, вместо предложенных Департаментом <данные изъяты>.

В предыдущем судебном заседании сторона истца не согласилась с названой позицией ответчика, указав, что согласно фотоматериалам в указанном здании располагаются бары, соответственно коэффициент, примененный к дополнительному соглашению к договору аренды, врученный стороне ответчика является верным.

С указанным доводом суд не может согласиться, в связи со следующими обстоятельствами.

Правила расчета размера годовой арендной платы при сдаче в аренду без торгов земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес> (далее - земельные участки), если иной порядок расчета размера годовой арендной платы за земельные участки не установлен Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами установлены Постановлением правительства Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ, № «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>, предоставленные в аренду без торгов», так, согласно п.2 Постановления Размер годовой арендной платы за земельные участки, за исключением случаев, указанных в пунктах 9 - 14 настоящего Порядка, определяется по следующей формуле: АП = КС x К x К1, где:

АП - размер годовой арендной платы за земельный участок, в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка (в случае если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К - расчетный коэффициент;

К1 - корректирующий коэффициент.

Согласно п.16 названого постановления, в случае если на стороне арендатора земельного участка выступают несколько лиц, являющихся правообладателями помещений в зданиях, сооружениях (их частей, долей в праве), расположенных на неделимом земельном участке, размер годовой арендной платы рассчитывается для каждого из них пропорционально площади помещений (их частей, размеру принадлежащей им доли в праве) в указанных объектах недвижимого имущества.

Из п.17 Постановления следует, что в случае если земельные участки, предоставленные в аренду, имеют одновременно несколько видов разрешенного использования, размер годовой арендной платы рассчитывается пропорционально площадям, занимаемым данными объектами (помещениями в них), на основании представленного арендатором подсчета площади земельных участков, заверенного кадастровым инженером.

При непредставлении указанного в настоящем пункте подсчета площади земельных участков при определении размера годовой арендной платы за такой земельный участок учитывается тот вид разрешенного использования, к которому применяется более высокий расчетный коэффициент.

Вместе с тем, ответчиком, как суду, так и в адрес истца направлялся подсчет площади для расчета арендой платы по земельному участку, составленного кадастровым инженером МП ППАП бюро «<данные изъяты> из которого следует, что площадь земельного участка № для расчета арендной платы под нежилым помещением №- 181,9 кв.м., площадь земельного участка № для расчета арендной платы под нежилым № - 569,1 кв.м. Помещения №(№), №(№), №(№), №(№), № (№), общей площадью 770,9 кв.м, согласно проектной и технической документации и по фактическому использованию служат для обслуживания пункта диагностики автомобилей с автомойкой (сто с автомойкой), соответственно при расчете арендой платы в отношении ответчика должен применяться п. 18.3 приложения к Постановлению правительства Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ, № «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>, предоставленные в аренду без торгов», устанавливающий расчетный коэффициент предусмотренный для использования автомойки, станции (пункты) технического обслуживания, мастерские (пункты) по ремонту автомобилей, шиномонтаж, иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, техническому обслуживанию и содержанию автотранспортных средств в размере 2,11 %., доказательств обратному стороной истца не предоставлено.

Таким образом, суд с учетом вышеизложенного суд полагает возможным удовлетворить требования истца с изменением первоначальной редакции условий договора, в части установления расчетного коэффициента в размере 2,11% (п.2.1 Договора).

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме <данные изъяты>

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края(ИНН <***>) к ФИО1 (СНИЛС <данные изъяты>) о понуждению к действиям –удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 заключить с Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (мн) на условиях проекта № от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции п.2.1 установленной судом в части указания в п. 2.1 Договора расчетного коэффициента равного 2,11% (подпункт 18.3 пункта 18 приложения к Порядку).

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в сумме <данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня его вынесения, путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Читы.

Судья И.Н. Филиппова