Дело 2-1104/2023

УИД №RS0№-05

Поступило в суд 30.05.2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Тогучинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Сибера К.В.,

с участием истца ФИО2,

при секретаре ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ней и ответчиком был заключен договор аренды № земельного участка на территории <адрес>, без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами был установлен срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 6, п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Договор зарегистрирован в уполномоченном органе по государственной регистрации прав ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации №. Предметом договора является земельный участок площадью 1100 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером №, разрешенным использованием: для завершения жилищного строительства, местоположением по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который подтверждается свидетельством о государственной регистрации <адрес>, выданным уполномоченным органом по государственной регистрации прав ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации в ЕГРН: №. В связи с тем, что срок договора аренды истек, она обращалась в администрацию <адрес>, за продлением срока аренды земельного участка. Но так как, она нарушила сроки строительства, срок действия договора аренды не продлили. Завершить строительство объекта не имела возможности по следующим причинам, связанным со сложившейся жизненной ситуацией: единственный сын оказался в местах лишения свободы, она перенесла инсульт и стала инвали<адрес> группы. Арендная плата ею осуществлялась, и после того, как истек срок договора аренды.

Просит продлить срок договора аренды, либо заключить с ней договор аренды на новый срок на объект недвижимого имущества земельный участок площадью 1100 кв. м, из категории земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером №, разрешенным использованием: для завершения жилищного строительства, местоположением по адресу: <адрес>.

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации <адрес> ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв на исковое заявление, из которого следует, что вопрос об удовлетворении требований ФИО2 оставляет на усмотрение суда, дело просит рассмотреть в своё отсутствие.

Суд, с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Изучив письменные материалы дела, заслушав истца, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и администрацией <адрес> (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов, арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1100 кв. м, из категории земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером: №, разрешённым использованием: для завершения жилищного строительства, местоположением по адресу: <адрес>, в границах территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования <адрес>: Жин (зона застройки индивидуальными жилыми домами» далее также - Земельный участок) в соответствии со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Согласно п. 1.4 договора земельный участок предоставляется для использования в целях: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 1.6.договора срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии п.п.6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Из пункта 2.1 следует, что ежегодная арендная плата за пользование земельным участком определяется в размере: 18 600 руб. 00 коп. (восемнадцать тысяч шестьсот руб. 00 коп). Ежеквартальная арендная плата 4 650 (четыре тысячи шестьсот пятьдесят) руб. 00 коп. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен в соответствии с пунктом 2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории <адрес>, утверждённым постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п.

Согласно п. 2.4 договора арендная плата уплачивается арендатором в течение всего периода пользования земельным участком в размере и порядке, предусмотренном пунктами 2.1-2.3 настоять договора, в т.ч. в период после прекращения договора по любым основаниям до передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Из п. 6.2 договора следует, что договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, установленного пунктом 1.6 настоящего договора.

Из п. 7.2 договора следует, что по всем вопросам, прямо не урегулированным в тексте настоящего договора, стороны будут руководствоваться законодательством Российской Федерации, <адрес>, нормативными муниципальными правовыми актами <адрес>.

По части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 215 ГК РФ к муниципальной собственности относится имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 215 ГК РФ).

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены возможные законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав (видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается установленными законом особенностями сдачи такого имущества).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-№ и в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N № по делу № №.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у ФИО2 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

ФИО2 при рассмотрении данного дела указывала на наличие уважительных причин, по которым она была лишена возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалась на состояние здоровья и инвалидность, что подтверждается справкой серии МСЭ-2017 №.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации <адрес> в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО2 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что требование ФИО2 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного выше, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к администрации <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать администрацию <адрес> заключить договор аренды с ФИО2 на объект недвижимого имущества земельный участок площадью 1100 кв. м, из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: для завершения жилищного строительства, местоположением по адресу: <адрес>, на срок три года с даты вступления настоящего решения в законную силу на условиях, указанных в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией <адрес> и ФИО2, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тогучинский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/ К.В. Сибер

Копия верна

Судья К.В. Сибер