Решение по делу № 2-936/2022 от 29.12.2022 - об оспаривании достоверности величины выкупной стоимости жилого помещения, определении размера возмещения за жилое помещение, возложении обязанности выплатить возмещение за изымаемый объект недвижимости.

УИД66RS0030-01-2022-001321-73

Дело № 2-936/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29.12.2022 город Карпинск

Карпинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Базуевой В.В.,

при секретаре судебного заседания Чешуиной Н.А.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Волчанского городского округа, Комитету по управлению имуществом Волчанского городского округа об оспаривании достоверности величины выкупной стоимости жилого помещения, определении размера возмещения за жилое помещение, возложении обязанности выплатить возмещение за изымаемый объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Карпинский городской суд Свердловской области с вышеуказанным иском. В исковом заявлении указано, что истцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Данная квартира располагалась в многоквартирном жилом доме, который постановлением Главы Волчанского городского округа № 138 от 27.05.2013 признан аварийным и подлежащим сносу, а в 2018 году данный дом был снесен. На момент сноса данного дома квартира истца принадлежала его отцу, в наследство от которого истец получил данную квартиру. Отец умер вскоре после сноса жилого дома. Жильцы других квартир данного дома получили либо компенсацию за свою квартиру либо им было предоставлено жилье по договору социального найма. Таким образом, принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение в результате распорядительных действий ответчика было фактически изъято из владения истца без предоставления равноценного возмещения. Администрация Волчанского городского округа 13.09.2022 предложила истцу сумму компенсации в размере 251 000 руб.. Данная сумма определена на основании отчета ООО «Эксперт» № 506-22 от 12.09.2022 и включает в себя рыночную стоимость недвижимого имущества, в том числе стоимость части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенную выгоду. Истец с такой оценкой стоимости выкупаемого жилого помещения не согласен, считает ее недостоверной. Истец за свой счет произвел оценку выкупной стоимости жилого помещения. Согласно заключению № 67Н-10/2022 от 14.10.2022, итоговая величина выкупной стоимости квартиры составляет 549 500 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения – 404 629 руб. 51 коп., рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 17 624 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности – 31 632 руб. 49 коп., убытки, причиненные признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу – 95 703 руб.. Истец предложил ответчику заключить соглашение об изъятии земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости с учетом проведенной им оценки выкупной стоимости, направив письмо от 20.10.2022. Представить Администрации Волчанского городского округа устно по телефону ответил, что на таких условиях заключать соглашение не будут.

Просит суд признать размер возмещения за жилое помещение в аварийном многоквартирном доме по адресу: <адрес>, определенной в отчете ООО «Эксперт» № от 12.09.2022 в размере 251 000 руб. недостоверным, определить размер возмещения за указанное жилое помещение в сумме 549 590 руб., определить надлежащего ответчика, которого обязать произвести истцу возмещение за изымаемый объект недвижимости в размере 549 590 руб., взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 200 руб., за услуги оценщика в размере 10 000 руб., за услуги юриста в размере 17 000 руб..

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверив представлять его интересы ФИО2.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, доводы искового заявления подтвердила и показала, что ей на электронную почту от Администрации Волчанского городского округа поступило встречное исковое заявление.

Представитель ответчика – Администрации Волчанского городского округа в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен надлежащим образом за время достаточное для явки.

Суд, исследовав письменные доказательства, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Однако постановлением Главы ФИО4 городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

В ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

Согласно ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Также судом установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, был снесен в 2018 году. На момент сноса данного дома квартира истца принадлежала его отцу, в наследство от которого истец приобрел право собственности на данное жилое помещение. После сноса многоквартирного жилого дома и по настоящее время указанная квартира не снята с регистрационного учета. При этом ни истец – ФИО9, ни его отец – ФИО6 при жизни, компенсацию за снесенное жилое помещение не получили.

В настоящее время многоквартирный жилой дом, в котором располагалась квартира, принадлежащая истцу, отсутствует.

В судебном заседании установлено, что 13.09.2022 Администрацией Волчанского городского округа предложено истцу заключить соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд, предложив сумму компенсации за изымаемое имущество в размере 251 000 руб.. Данная сумма определена на основании отчета ООО «Эксперт» № 506-22 от 12.09.2022 и включает в себя рыночную стоимость недвижимого имущества, в том числе стоимость части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Не согласившись с указанной оценкой, истец обратился к независимому оценщику. Согласно заключению № 67Н-10/2022 от 14.10.2022, итоговая величина выкупной стоимости квартиры составляет 549 500 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения – 404 629 руб. 51 коп., рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 17 624 руб., рыночная стоимости доли в праве общей долевой собственности – 31 632 руб. 49 коп., убытки, причиненные признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу – 95 703 руб..

Принимая во внимание, что суду представлено два отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Эксперт» № 506-22 от 12.09.2022 и ФИО3 № 67Н-10/2022 от 14.10.2022, по оценкам которых имеется значительное расхождение в рыночной стоимости одного и того же имущества (251 000 руб. в первом заключении и 549 500 руб. во втором), суд считает необходимым дать оценку представленным отчетам с точки зрения соблюдения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В силу ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). В отчете должны быть указаны, в том числе точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

В силу Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, действовавшем при проведении оценок имущества истца, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Из содержания отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Эксперт» № 506-22 от 12.09.2022 следует, что оценщиком применен затратный подход, и стоимость объекта оценки составила 251 000 руб..

Из содержания отчета об оценке недвижимого имущества ФИО3 №67Н-10/2022 от 14.10.2022 следует, что оценщиком применен сравнительный подход, и стоимость объекта оценки составила 549 590 руб..

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Анализ отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Эксперт» № 506-22 от 12.09.2022 позволяет сделать вывод о том, что оценщик при проведении оценки квартиры сравнивал стоимость квартир, расположенных в другой части города, стоимость которых с точки зрения спроса и востребованности на рынке недвижимости, значительно ниже, чем квартиры, аналогичные квартире истца по месту расположения; стоимость земельного участка определена исходя из удельной стоимости земельных участков для объектов недвижимости офисно-торгового назначения, в то время как изымаемый земельный участок расположен под многоквартирным жилым домом. Также при применении затратного подхода оценщиком не учтены расходы, понесенные истцом в качестве оплаты арендуемого жилого помещения, действительной стоимости услуг риелтора, услуг нотариуса и уплаченных государственных пошлин, то есть реальные убытки истца, учет которых при оценке имущества прямо предусмотрен в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия, а затратный подход основан на принципе замещения, суд приходит к выводу о том, что наиболее допустимым и гарантирующим соблюдение положений ст. 35 Конституции Российской Федерации о равноценном возмещении изымаемого имущества, является сравнительный подход. Применение сравнительного подхода в максимальной степени обеспечивает сохранение прав собственника изымаемого имущества, а также обеспечение его жилищных прав.

Кроме того, согласно содержанию отчета об определении размера возмещения за жилое помещение в аварийном <адрес>, заказчиком данной оценки является муниципальное казенное учреждение «Управление городского хозяйства», которое стороной правоотношений по изъятию жилого помещения у собственника и возмещению собственнику его стоимости не является, что ставит под сомнение возможность применения данной оценки к праву истца на получение возмещения за изымаемое имущество. Вопреки п.4 Постановления Главы Волчанского городского округа от 15.08.2022 № 306 - к имеющим закрытый перечень полномочиям Главы Волчанского городского округа как высшего должностного лица согласно п.5 ст.28 Устава Волчанского городского округа дача поручений муниципальному казенному учреждению не относится. Кроме того, произведение оценки стоимости изымаемого имущества, а соответственно – возмещения за него, может являться обязанностью только Администрации городского округа, на которую возложена обязанность по оформлению соглашения с правообладателем имущества, подлежащего изъятию.

Таким образом, суд считает необходимым признать не подлежащим применению для случая возмещения собственнику стоимости изымаемого имущества размер возмещения за жилое помещение в аварийном доме по адресу: <адрес>, определенный в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Эксперт» № 506-22 от 12.09.2022. Определить, что надлежащей реализацией права истца на соразмерное и справедливое возмещение изымаемой собственности и причиненных изъятием убытков, является компенсация в размере возмещения за жилое помещение в аварийном доме по адресу: <адрес>, определенная в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ФИО3 № 67Н-10/2022 от 14.10.2022 в размере 549 590 руб..

Принимая во внимание, что определенный судом размер возмещения за жилое помещение в аварийном доме по адресу: <адрес>, подлежит в последующем включению в соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, сторонами которого является истец и Волчанский городской округ, суд приходит к выводу о необходимости возложения обязанности на Волчанский городской округ произвести истцу возмещение за изымаемые земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, расположенные по указанному выше адресу в размере 549 590 руб. 00 коп..

Согласно положениям Устава Волчанского городского округа, отраженным в ст.ст. 31, 33, к полномочиям Администрации Волчанского городского округа относятся иные полномочия органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством; а к полномочиям органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом, - Комитета по управлению имуществом городского округа – относятся: подготовка проектов нормативных правовых актов главы городского округа о приобретении, муниципальной собственности, изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд при наличии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Из содержания ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В соответствии с постановлением № 306 от 15.08.2022 «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд» решение об изъятии земельного участка принято Главой Волчанского городского округа, обязанность по направлению правообладателям изымаемой недвижимости соглашений об изъятии, принятию мер по заключению соглашений об изъятии возложена данным постановлением на Администрацию Волчанского городского округа (отдел жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры).

Согласно п.1 ч.6 ст.28 Устава Волчанского городского округа и тексту проекта Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд Глава Волчанского городского округа заключает договоры и соглашения от имени городского округа как глава администрации городского округа.

Таким образом, с учетом имеющихся противоречий в положениях Устава Волчанского городского округа и положениях постановления Главы Волчанского городского округа № 306 от 15.08.2022 в части субъекта (органа местного самоуправления), обязанного произвести возмещение имущества, определить ответчика, который обязан будет произвести выплату возмещения, в настоящий момент не представляется возможным. Принимая во внимание, что проект Соглашения не подписан ни одной из сторон, в том числе Главой Волчанского городского округа, удовлетворение исковых требований о возложении обязанности по произведению возмещения является преждевременным, в связи с чем исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии с постановлением № 306 от 15.08.2022 «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд» Комитету по управлению имуществом Волчанского городского округа совместно с Администрацией Волчанского городского округа поручено предъявление исков о принудительном изъятии, соответственно, с целью исключения повторного спора по существу заявленных требований в связи с несогласием истца с оценкой стоимости изымаемого имущества, исковые требования, предъявленные к Комитету по управлению имуществом Волчанского городского округа, в части оценки изымаемого имущества, подлежат удовлетворению.

В силу ст.ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд относит к судебным расходам истца: расходы на услуги специалиста по проведению оценки выкупной стоимости квартиры в сумме 10 000 руб., что подтверждается представленным истцом платежным документом; расходы юриста по составлению искового заявления. Определяя размер на оплату услуг юриста по составлению искового заявления, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, суд с учетом проделанной юристом работы и с точки зрения разумности, считает возможным определить ко взысканию 17 000 руб..

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. С ответчика подлежит взысканию в пользу истца уплаченная им при обращении в суд государственная пошлина в размере 6 832 руб. 00 коп..

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Волчанского городского округа, Комитету по управлению имуществом Волчанского городского округа об оспаривании достоверности величины выкупной стоимости жилого помещения, определении размера возмещения за жилое помещение, возложении обязанности выплатить возмещение за изымаемый объект недвижимости, удовлетворить частично.

Определить сумму возмещения за жилое помещение в аварийном доме по адресу: <адрес>, для целей заключения соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ФИО3 № 67Н-10/2022 от 14.10.2022 - в размере 549 590 руб..

В остальной части заявленные требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Администрации Волчанского городского округа, Комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа в пользу ФИО1 судебные расходы в общем размере 33 832 (тридцать три тысячи восемьсот тридцать два) руб..

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Свердловский областной суд с принесением жалобы через Карпинский городской суд Свердловской области.

Дата изготовления решения в окончательной форме – 09.01.2023.

Судья

Копия верна: судья В.В. Базуева