Решение по делу № 2-1760/2023 от 15.08.2023 - об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства и по встречному иску <ФИО> к администрации города Нефтеюганска о предоставлении земельного участка в аренду.

Дело № 2-1760/2023

УИД 86RS0007-01-2023-001768-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2023 года г. Нефтеюганск.

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Фоменко И.И., при секретаре Черненко Е.А., с участием представителя истца/ответчика – ФИО1, ответчика/истца ФИО2 и его представителя – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Нефтеюганска к ФИО2 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства и по встречному иску ФИО2 к администрации города Нефтеюганска о предоставлении земельного участка в аренду,

установил:

Администрация города Нефтеюганска (далее также - Администрация) обратилась в суд с иском об изъятии у ответчика ФИО2 путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 40%, расположенный по адресу: (адрес) мотивируя тем, что указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером №, который был предоставлен последнему на основании договора аренды от 29.04.2009 № под строительство магазина, кафе, узла учета теплоэнергии и автомобильной стоянки. В сентябре 2013г. к указанному договору аренды присоединился ССМ

Далее, 11.10.2017 между Администрацией и ФИО2, ССМ был заключен договор № аренды этого же земельного участка, сроком на 3 года, договор № от 29.04.2009 был расторгнут.

В 2022г. в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами № № и № образовались два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, первый из которых был предоставлен ССМ на основании договора купли-продажи № от 26.12.2022, второй же никому не предоставлялся, на нем расположен спорный объект, принадлежащий ФИО2 на праве собственности, который с заявлением на предоставление этого земельного участка в администрацию не обращался.

Не согласившись с иском Администрации, ответчиком/истцом ФИО2 заявлен встречный иск, в котором он просит обязать Администрацию заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: (адрес) на неопределенный срок, поскольку на нем расположен принадлежащий ему на праве собственности спорный объект незавершенного строительства, который построен на основании разрешения на строительство от 05.04.2012 и вытекает из договора аренды от 29.04.2009 с дополнительными соглашениями к нему от 16.03.2013 и 13.09.2013.

О перераспределении вышеуказанных земельных участков его никто не уведомлял, а 21.04.2023 ему было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:20:000054:53 от 11.10.2017.

Вместе с тем, договорные отношения между сторонами не прекращены, администрация принимает оплату, задолженность по арендной плате отсутствует.

В судебном заседании представитель истца/ответчика, заявленные Администрацией требования вновь поддержала по доводам искового заявления, со встречным иском не согласилась.

Ответчик/истец ФИО2 и его представитель, с иском Администрации не согласись, требования встречного иска поддержали.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, в собственности ФИО2 с 29.08.2014 имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 40%, расположенный по адресу: (адрес) который находится на земельном участке с кадастровым номером № образованном в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами: № № и № на основании Постановления администрации города от 14.11.2022 № 2336-п об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории вдоль улицы (адрес).

Ранее земельный участок с кадастровым номером № находился в границах земельного участка с кадастровым номером № который был предоставлен ФИО2 под строительство магазина, кафе, узла учета теплоэнергии и автомобильной стоянки на основании договора аренды от 29.04.2009 № к которому на основании соглашения № от 13.09.2013 присоединился ССМ

Соглашением от 11.10.2017 договор аренды от 29.04.2009 № расторгнут и в тот же день между Администрацией и ФИО2, ССМ был заключен договор № аренды этого же земельного участка, сроком на 3 года, как это предусмотрено пунктом 6 части 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 7 договора аренды № 25 от 11.10.2017, срок действия договора установлен с 11.10.2017 по 11.10.2020, то есть по истечении указанного срока, договора аренды считается прекращенным.

Поскольку доказательств злоупотребления ФИО2 своим правом при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин объекта незавершенного строительства суду не представлено и в судебном заседании не установлено, принимая во внимание, что публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии расположенного на нем объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

При таких обстоятельствах, требования Администрации об изъятии у ФИО2 спорного объекта незавершенного строительства удовлетворены быть не могут.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска администрации города Нефтеюганска к ФИО2 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес) – отказать. – удовлетворить частично.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать администрацию города Нефтеюганска предоставить ФИО2 в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: (адрес)

В остальной части встречного иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, путем подачи апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд.

В окончательной форме решение принято 22.08.2023.

СУДЬЯ: подпись.