Решение по делу № 2-1748/2025 от 29.05.2025 - о признании незаконными действий по увеличению процентной ставки, возложении обязанности произвести перерасчет, взыскании судебных расходов.

Производство № 2-1748/2025

УИД 28RS0004-01-2025-000949-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Курковой М.В.,

при секретаре Амельченко К.Е.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к публичному акционерному обществу Сбербанк о признании незаконными действий по увеличению процентной ставки, возложении обязанности произвести перерасчет, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу Сбербанк (далее ПАО Сбербанк), в обоснование заявленных требований указав, что 20 ноября 2023 года между ПАО Сбербанк и ФИО2 заключен кредитный договор <***> на строительство жилого дома, согласно которому банк предоставляет заемщику денежные средства в размере 6 000 000 рублей сроком на 336 дней под 8 % годовых. Согласно п. 4 договора процентная ставка может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального банка, установленного на дату заключения договора, увеличенной на 4 процентных пункта, если будет установлено, что заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно. В соответствии с п. 22 договора заемщик обязуется использовать кредит на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером *** и предоставить кредитору: до 20 ноября 2026 года, но не позднее двух месяцев с даты окончания строительства объекта недвижимости: документы, подтверждающие оплату документа – основания строительств объекта недвижимости, отчет об оценке объекта, и до 20 ноября 2026 года осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости в силу закона в органе регистрации прав, и в срок не позднее 3 рабочих дней с даты принятия документов на государственную регистрацию предоставить кредитору расписку в получении документов от органа регистрации прав. Общими условиями договора не предусмотрено одностороннее увеличение процентной ставки. 20 ноября 2023 года после получение кредитных денежных средств, истец заключила с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного в с/т Дружба г. Благовещенска, стоимостью 1 000 000 рублей. 20 ноября 2023 года между истцом и ИП ФИО3 заключен договор подряда на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ***, все вышеперечисленные документы были предоставлены в банк. В декабре 2024 года при внесении очередного платежа истец узнала, что процентная ставка по кредиту увеличена до 18,5 % годовых. 27 декабря 2024 года истец обратилась в ПАО Сбербанк с заявлением о разъяснении оснований повышения процентной ставки. В устной форме сотрудник банка пояснил, что в программном обеспечении банка имеется сноска, что дом фактически строится своими силами, соответственно банк вправе по истечении 12 месяцев при отсутствии факта оформления его в собственность поднять процентную ставку. Между тем, банком проигнорированы документы, свидетельствующие о том, что строительство дома осуществляется подрядчиком ИП ФИО3, которым в том числе осуществляться приобретение строительных материалов. По требованиям банка, в случае, если клиент осуществляет строительство собственными силами, то клиент обязан подтвердить факт наличия у него первоначального взноса. Истец подтвердила наличие первоначального взноса на сумму 1 510 000 рублей – «частичная оплата по договору выполнения строительных работ № 2011/2023 от 20 ноября 2023 года», следовательно, заключила договор на строительство силами подрядчика. Считает, что у банка отсутствовали основания для одностороннего изменения процентной ставки в сторону ее увеличения.

На основании изложенного, истец просит суд признать незаконными действия ПАО Сбербанк по одностороннему увеличению процентной ставки по кредитному договору <***> от 20 ноября 2023 года, возложить на ответчика обязанность произвести перерасчет задолженности по кредитному договору исходя из первоначальной процентной ставки 8 %, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 на требованиях настаивала, в дополнение указала, что заявка на заключение кредитного договора оформлялась компанией ООО «Этажи 28» через сервис «ДомКлик», создание заявки не включает графу, где ФИО2 могла бы указать – «строительство дома своими силами». Таким образом, ответчиком не доказаны обстоятельства, что истец самостоятельно выбрала условия кредитования на строительство дома своими силами, в связи с чем банк необоснованно в одностороннем порядке увеличил процентную ставку по кредитному договору.

Представитель ответчика ФИО1 требования не признала, указав, что кредитный договор <***> от 20 ноября 2023 года заключен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2020 года № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году». Данным постановлением была разработана и реализована программа льготного ипотечного кредитования, которая действовала до 1 июля 2024 года. В соответствии с п. 3 Правил возмещение недополученных доходов осуществляется только по кредитам (займам), выданным для строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, и строительства на них индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами. Данная программа была выбрана ФИО2 при оформлении заявки-анкеты от 13 октября 2023 года. ФИО2 в сервисе ПАО Сбербанк «ДомКлик» оформила заявление-анкету для получения «Жилищного кредита» в размере 6 000 000 рублей по кредитному продукту «Индивидуальное строительство» в качестве цели кредитования была выбрана программа «Господдержка строительства своими силами», к заявке были приложены следующие документы: договор купли-продажи земельного участка от 17 июня 2023 года, выписка из ЕГРН на земельный участок, копия паспорта ФИО3, копия паспорта ФИО2, копия паспорта ФИО5, предварительный договор купли-продажи земельного участка от 13 ноября 2023 года, согласие ФИО6, выписка из ЕГРН на земельный участок о характеристиках объекта, заявление о параметрах и стоимости планируемого строительства. Проект договора подряда не был представлен. При согласовании заявки 15 ноября 2023 года с клиентом связывался сотрудник «ДомКлик» для обсуждения параметров ипотечного кредита, по телефону истец сообщил, что строительство дома будет проводится собственными силами, что подтверждается аудиозаписью телефонного разговора. Построенный дом был зарегистрирован истцом 12 февраля 2025 года, т.е. через 15 месяцев с момента оформления кредита. Таким образом, условие кредитного договора о сроке предоставления документов на право собственности на дом истцом не выполнено. Согласно абз. 4 подп. ж п. 5 Правил возмещение кредиторам недополученных доходов осуществляется при выполнении всех следующих условий: по состоянию на последнее число календарного месяца, за который выплачивается возмещение недополученных доходов, обязательства заемщика по кредитному договору обеспечены залогом индивидуального жилого дома, для строительства которого предоставлен кредит (заем), и (или) земельного участка, для приобретения которого и для строительства индивидуального жилого дома на котором предоставлен кредит (заем), после государственной регистрации права собственности заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом и (или) земельный участок. В случае предоставления кредита (займа) на цели, указанные в абзаце седьмом пункта 3 настоящих Правил, государственная регистрация права собственности заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом должна быть осуществлена в срок, не превышающий 12 месяцев со дня заключения кредитного договора, который продлевается на период приостановления исполнения заемщиком (одним из солидарных заемщиков) своих обязательств по кредитному договору в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Если государственная регистрация в указанный период не осуществлена, условие возмещения недополученных доходов, предусмотренное настоящим подпунктом, считается невыполненным, и возмещение по кредитному договору не осуществляется. Правилами напрямую закреплено, что если условие регистрации права собственности на жилой дом не будет выполнено в течение 12 месяцев со дня заключения кредитного договора, субсидия не будет предоставляться. В соответствии подп. з п. 5 Правил кредитным договором может быть предусмотрено установление процентной ставки выше 8 процентов годовых в случае, если заемщик в течение 12 месяцев со дня заключения кредитного договора не уведомил кредитора об осуществлении государственной регистрации права собственности заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом, построенный за счет кредита (займа), выданного в соответствии с условиями кредитного договора, на цели, указанные в абзаце 7 п. 3 Правил. Повышение процентной ставки до 18,5 % не является односторонним изменением условий договора, а является следствием ненадлежащего исполнения ФИО2 условий кредитного договора, поскольку ФИО2 в нарушение п. 4 кредитного договора государственную регистрацию объекта строительства – жилого дома по адресу: г. Благовещенск, с/т Дружба, Городского совета ветеранов, кадастровый номер земельного участка *** не осуществила. Увеличив процентную ставку за пользование кредитом до 18,5 % банк не вышел за требования подп. 3 п. 5 Правил и условий кредитного договора. При это банк, проявив заботливость и осмотрительность, 22 октября 2024 года направил ФИО2 на ее номер телефона предупреждающее смс-сообщение о необходимости предоставления документов о праве собственности на объект недвижимости. В обоснование требований истец ссылается на п. 22 кредитного договора, полагает, что обязанность осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией объекта, установлена договором до 20 ноября 2026 года. Вместе с тем п. 22 кредитного договора касается именно сроков предоставления документов, подтверждающих целевой использование кредитов и документов о регистрации ипотеки объекта недвижимости – обеспечения по кредитному договору. Нарушение сроков, установленный в п. 22 договора влечет для заемщика ответственность в виде неустоек (штрафов, пеней), определенных в пункте 13 кредитного договора и не касается согласованной стороной процентной ставки, определенной в п. 4 договора и срока предоставления документов, подтверждающих право собственности на индивидуальный жилой дом.

В письменном отзыве третье лицо ИП ФИО3 полагала подлежащими удовлетворению требования ФИО2, указала, что 20 ноября 2023 года между ИП ФИО3 и ФИО2 заключен договор на выполнение строительства дома, стоимость строительства определена в размере 7 160 000 рублей, срок завершения работ определен 31 января 2025 года. Договор подряда и документы по оплате были переданы в банк, в связи с чем не понятны причины, по которым ФИО2 должна была оформить право собственности на дом до 20 ноября 2024 года. Акт приема-передачи выполненных работ подписан 6 февраля 2025 года.

В письменном отзыве представитель ООО «Этажи 28» ФИО7 указала, что 25 октября 2023 года между ФИО2 и ООО «Этажи 28» заключен договор возмездного оказания услуг, предметом которого являлся подбор и поиск объекта недвижимости, а также юридическое сопровождение сделки, связанной с приобретением объекта недвижимости. Брокером компании ООО «Этажи 28» была сформирована заявка на получение кредита в кредитном учреждении Сбербанка через приложение «ДомКлик», при оформлении заявки на платформе приложения «ДомКлик» отображается: цель кредита без дополнительных вкладок о способе строительства; полная стоимость кредита; процентная ставка; стоимость строительства; сумма кредита; первоначальный взнос; срок кредита. Далее была выбрана программа необходимая для заказчика – программа «господдержка». Договор подряда с чеками был представлен в отделение Сбербанка, данный договор должен быть подгружен в заявке ФИО2 специалистами банка. Полагает, что из-за отсутствия в программе подкрепленного договора подряда клиенту ФИО2 была пересчитана процентная ставка по кредиту в сторону увеличения.

В судебное заседание не явились истец ФИО2, третьи лица ИП ФИО3, представители Министерства финансов РФ, АО «ДОМ.РФ», ООО «Этажи 28», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, истец просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определить рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 13 октября 2023 года ФИО2 в сервисе ПАО Сбербанк «ДомКлик» оформила заявление-анкету для получения «Жилищного кредита» в размере 6 000 000 рублей сроком на 336 месяцев по кредитному продукту «Индивидуальное строительство», цель кредитования «Господдержка строительство дома своими силами». Заявка подписана простой электронной подписью.

К заявке ФИО2 приложены: договор купли-продажи земельного участка от 17 июня 2023 года, выписка из ЕГРН на земельный участок № 3555812337, выписка из ЕГРН о правах на земельный участок от 13 ноября 2023 года, копия паспорта ФИО3, копия паспорта ФИО2, копия паспорта ФИО5, предварительный договор купли-продажи земельного участка от 13 ноября 2023 года; согласие ФИО6 от 2 ноября 2023 года, выписка из ЕГРН на земельный участок о характеристиках объекта от 13 ноября 2023 года; заявление о параметрах и стоимости планируемого строительства от 13 ноября 2023 года.

Данная заявка ПАО Сбербанк была рассмотрена и принято положение решение о предоставлении ФИО2 жилищного кредита на льготных условиях в рамках кредитного продукта Индивидуальное строительство с государственной поддержкой, который реализуется согласно Постановлению Правительства РФ № 566 от 23 апреля 2020 г. «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ в 2020 году».

20 ноября 2023 года между ПАО Сбербанк и ФИО2 заключен кредитный договор <***>, по условиям которого кредитор обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить кредит «Строительство жилого дома» на следующих условиях: сумма кредита 6 000 000 рублей, срок возврата кредита 336 месяцев, процентная ставка – 8 % годовых, процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального банка РФ, установленного на дату заключения договора, увеличенной на 4 процентных пункта в случае, если заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно. Процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера базовой ставки банка, действующей на дату выявления несоблюдения требованиям Программы, но не выше, чем размер ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на момент подписания договора, увеличенной на 4 процентных пункта, в случае, если соответствующий Программе заемщик или созаемщик является заемщиком/созаемщиком или поручителем по другим ипотечным кредитам, по которым банк получает возмещение недополученных доходов в соответствии с Постановлением Правительства № 566 от 23 апреля 2020 года (п. 4 договора).

Цели использования кредита предусмотрены пунктом 12 договора, согласно которому денежные средства предоставляются на индивидуальное строительство недвижимости – жилого дома, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, с/т Дружба, Городского совета ветеранов, кадастровый номер земельного участка ***.

Пунктом 13 кредитного договора предусмотрена ответственность заемщика за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита или уплату процентов за пользование кредитом в размере 15 % годовых (соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения договора) с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно): за несвоевременное страхование/возобновление страхования объекта недвижимости, оформленного в залог, а также в случае нарушения сроков по надлежащему оформлению объекта недвижимости в собственность или в залог, предусмотренных п. 22 договора в размере ? процентной ставки, установленной в п. 4 договора (с учетом возможного снижения процентной ставки за пользование кредитом или ее изменения в соответствии с п. 4 договора), начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательств, по дату предоставления заемщиком кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных обязательств.

В соответствии с п. 22 кредитного договора заемщик обязуется использовать кредит на цели, указанные в п. 12 договора, и предоставить кредитору: до 20 ноября 2026 года, но не позднее 2 месяцев с даты окончания строительства объекта недвижимости документы, подтверждающие оплату документа – основания строительства объекта недвижимости (договора)/произведенных работ/материалов и окончание строительства объекта недвижимости; отчет об оценке стоимости объекта недвижимости; и до 20 ноября 2026 года также осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости в силу закона в органе регистрации прав, и в срок не позднее 3 рабочих дней с даты принятия документов на государственную регистрацию предоставить кредитору расписку в получении документов от органа регистрации прав; не позднее даты государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости страховой полис/договор страхования на объект недвижимости, указанный в п. 12 договора, трехстороннее соглашение и документ, подтверждающий факт полной оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования.

20 ноября 2023 года между ФИО2 (заказчик) и ИП ФИО3 (подрядчик) заключен договор на выполнение строительных работ № 2011/20236, согласно которому подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить следующие строительные работы согласно смете: фундамент (с подготовкой площадки); возведение стен, полов, кровли, проемов; внутренние работы, в том числе септик, скважина до 20 м, проемы (окна, входная дверь), развода подводки на освещение и розетки, разводка сантехнических труб, система отопления, теплый пол (бойлер, котел отопления), черновая отделка внутренних стен, входная группа, проемы; фасадные работы. Место выполнения работ – Амурская область, г. Благовещенск, с/т Дружба, Городского совета ветеранов, кадастровый номер земельного участка ***.

22 ноября 2023 года ПАО Сбербанк направлено на номер телефона истца *** смс-сообщение о необходимости в срок до 21 ноября 2024 года загрузить документы на построенный дом в личном кабинете или принести в офис банка.

6 февраля 2025 года между ИП ФИО3 и ФИО2 подписан акт сдачи-приемки выполненных работ по договору.

Право собственности на жилой дом ФИО2 зарегистрировала 12 февраля 2025 года.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 566 от 23.04.2020 года утверждены Правила возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году (далее Правила).

В соответствии с Правилами недополученные доходы возмещаются кредитным организациям, организациям, являющимся в соответствии с Федеральным законом "О потребительском кредите (займе)" уполномоченными акционерным обществом "ДОМ.РФ" (далее - общество) организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов и включенными в перечень таких организаций, опубликованный на официальном сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее соответственно - сеть "Интернет", уполномоченные организации), ипотечным агентам и обществу (далее - кредитор).

Недополученные доходы возмещаются кредиторам по договорам о предоставлении кредита (займа), обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - кредитный договор), информация о которых предоставлена обществу в сроки и по форме, которые определены настоящими Правилами, в пределах средств, выделенных обществу для этой цели из федерального бюджета и (или) иных определенных Правительством Российской Федерации источников (п. 2 Правил).

Действие программы «Льготная ипотека» распространилось на период до 1 июля 2024 года.

В соответствии с пунктом 3 Правил возмещение недополученных доходов осуществляется для приобретения заемщиками у юридических лиц (за исключением инвестиционных фондов, в том числе их управляющих компаний) жилых помещений (включая индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, жилые помещения в домах блокированной застройки, дома блокированной застройки), находящихся на этапе строительства, по договорам участия в долевом строительстве или заключенным заемщиками с юридическими лицами договорам уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

для приобретения заемщиками жилых помещений и жилых помещений с земельными участками (включая индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса и жилые помещения в домах блокированной застройки, дома блокированной застройки) у юридического лица, являющегося первым собственником таких жилых помещений и зарегистрировавшего право собственности на указанные жилые помещения после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства малоэтажного жилого комплекса или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в соответствующих случаях), или для приобретения заемщиками жилых помещений и жилых помещений с земельными участками (включая индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса и жилые помещения в домах блокированной застройки, дома блокированной застройки), входящих в состав имущества закрытого паевого инвестиционного фонда, владельцы инвестиционных паев которого являются первыми собственниками таких жилых помещений, право общей долевой собственности которых на указанные жилые помещения зарегистрировано после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства малоэтажного жилого комплекса или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в соответствующих случаях), у управляющей компании закрытого паевого инвестиционного фонда, осуществляющей доверительное управление таким закрытым паевым инвестиционным фондом, или для приобретения заемщиками жилых помещений и жилых помещений с земельными участками (включая жилые помещения в домах блокированной застройки, дома блокированной застройки), переданных публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (далее - Фонд) в соответствии со статьей 13.4 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по договорам купли-продажи у Фонда, или для приобретения заемщиками жилых помещений и жилых помещений с земельными участками (включая жилые помещения в домах блокированной застройки и дома блокированной застройки) у индивидуального предпринимателя, являющегося первым и единственным собственником указанных жилых помещений и зарегистрировавшего право собственности на указанные жилые помещения после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в соответствующих случаях), построившего (создавшего) указанные жилые помещения в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности по строительству в соответствии с содержащимся в составе сведений о таком индивидуальном предпринимателе в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей кодом вида (кодами видов) экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, путем заключения договора купли-продажи соответственно с таким юридическим лицом, или управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного фонда, или индивидуальным предпринимателем;

для приобретения заемщиками индивидуальных жилых домов с земельными участками, расположенными на территории Российской Федерации, у индивидуального предпринимателя, являющегося первым и единственным собственником указанного жилого помещения и зарегистрировавшего право собственности на указанное жилое помещение после получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, построившего (создавшего) указанное жилое помещение в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности по строительству в соответствии с содержащимся в составе сведений о таком индивидуальном предпринимателе в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей кодом вида (кодами видов) экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, путем заключения договора купли-продажи с таким индивидуальным предпринимателем;

для приобретения заемщиками у юридических лиц (за исключением инвестиционных фондов, в том числе их управляющих компаний) или у индивидуальных предпринимателей индивидуальных жилых домов на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, по договорам купли-продажи, в соответствии с которыми юридические лица или индивидуальные предприниматели обязуются в будущем передать заемщикам в собственность индивидуальные жилые дома на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, которые будут созданы после заключения таких договоров, и указанные земельные участки;

для оплаты заемщиками работ по строительству индивидуальных жилых домов на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, если указанное строительство осуществляется по одному или нескольким договорам подряда, заключенным заемщиками с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, или для приобретения заемщиками земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, по договорам купли-продажи и оплаты работ по строительству на них индивидуальных жилых домов, если указанное строительство осуществляется по одному или нескольким договорам подряда, заключенным заемщиками с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями;

для строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, и строительства на них индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами.

Согласно абз. 4 подп. ж п. 5 Правил возмещение недополученных доходов не осуществляется по выданным заемщикам кредитам (займам), если договоры, в соответствии с которыми жилые помещения приобретаются заемщиками в собственность, в том числе по завершении их строительства (создания), содержат условия об оказании заемщикам услуг по выполнению работ по ремонту и (или) перепланировке (переустройству) жилых помещений, изменению их назначения, приобретению мебели, отделимого от жилых помещений бытового оборудования и предметов интерьера. Возмещение кредиторам недополученных доходов осуществляется при выполнении всех следующих условий по состоянию на последнее число календарного месяца, за который выплачивается возмещение недополученных доходов, обязательства заемщика по кредитному договору обеспечены одним из следующих способов: залогом индивидуального жилого дома, для строительства которого предоставлен кредит (заем), и (или) земельного участка, для приобретения которого и для строительства индивидуального жилого дома на котором предоставлен кредит (заем), после государственной регистрации права собственности заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом и (или) земельный участок. В случае предоставления кредита (займа) на цели, указанные в абзаце седьмом пункта 3 настоящих Правил, государственная регистрация права собственности заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом должна быть осуществлена в срок, не превышающий 12 месяцев со дня заключения кредитного договора, который продлевается на период приостановления исполнения заемщиком (одним из солидарных заемщиков) своих обязательств по кредитному договору в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Если государственная регистрация в указанный период не осуществлена, условие возмещения недополученных доходов, предусмотренное настоящим подпунктом, считается невыполненным, и возмещение по кредитному договору не осуществляется.

Подпунктом «з» пункта 5 Правил установлено, что кредитным договором может быть предусмотрено установление процентной ставки выше 8 % годовых в случает, если заемщик в течение 12 месяцев со дня заключения кредитного договора не уведомил кредитора об осуществлении государственной регистрации права собственности заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом, построенный за счет кредита (займа), выданного в соответствии с условиями кредитного договора, на цели, указанные в абзаце седьмом пункта 3 настоящих Правил.

Размер процентной ставки по кредитному договору, заключенному для целей, указанных в абзацах пятом - седьмом пункта 3 настоящих Правил не может превышать размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на 4 процентных пункта при заключении кредитного договора со дня вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 9 сентября 2023 г. № 1474 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации".

Согласно п. 11 Правил общество проверяет полноту и соответствие содержащихся в заявлении сведений условиям, установленным настоящими Правилами, и перечисляет денежные средства в сумме возмещения недополученных доходов за календарный месяц, за который выплачивается возмещение, на указанный кредитором банковский счет в течение 7 рабочих дней после дня принятия решения о выплате возмещения.

АО «Дом.РФ» проверяет полноту и соответствие содержащихся в заявлении сведений условиям, установленным настоящими Правилами и перечисляет денежные средства банку для выдачи кредита. Для получения ПАО Сбербанк компенсации в связи с предоставлением заемщику кредита с пониженной процентной ставкой, банк должен проверить соответствие заемщика условиям государственной программы «Льготная ипотека», выдать кредит с учетом данной программы, также контролировать строгое выполнение заемщиком условий государственной программы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд исходит из того, что ФИО2 ненадлежащим образом исполнила условия кредитного договора <***> от 20 ноября 2023 года, в нарушение п. 4 договора не произвела государственную регистрацию объекта строительства в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора, в связи с чем у банка возникло право на повышение процентной ставки по кредитному договору до 18,5 % годовых, не превышающей размер, установленной подп. 3 п. 5 Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году. В связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконными действия ПАО Сбербанк по одностороннему увеличению процентной ставки по кредитному договору <***> от 20 ноября 2023 года до 18,5 % годовых, возложении обязанности произвести перерасчет задолженности по кредитному договору исходя из процентной ставки по договору 8 %, взыскании судебных расходов.

Вопреки доводам истца оснований для признания недопустимым доказательством по делу анкеты-заявления ФИО2, представленной банком, не имеется. Несогласие с данным документом стороной истца не свидетельствует о недопустимости данного доказательства.

Из представленных стороной ответчика документов следует, что анкета-заявление была подписана ФИО2 13 октября 2023 года посредством простой электронной подписью, для подписания данной заявки и ее отправки на рассмотрение в ПАО Сбербанк ФИО2 на номер телефона *** (указанный в заявке и в кредитном договоре) направлено смс-сообщение с кодом для подтверждения, который в последующем был введен ФИО2 и заявление было подписано.

Доказательств, что указанная анкета-заявление ФИО2 не была подписана, как и доказательств обращения в банк с заявлением о заключении кредитного договора на иных условиях, истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

Представленные стороной истца скриншоты с личного кабинета клиента банка о создании заявки на получение кредита не свидетельствуют о том, что именно данная заявка была направлена в банк для получения кредита.

Кроме того, суд отмечает, что на момент подачи заявки 13 октября 2023 года договор подряда с ИП ФИО3 не был заключен (заключен только 20 ноября 2023 года), в связи с чем не был предоставлен банку с целью уточнения условий кредитования – строительство дома собственными силами либо посредством подрядной организации.

Также судом была прослушана аудиозапись телефонного разговора, состоявшегося 15 ноября 2023 года между сотрудником «ДомКлик» и ФИО2, в ходе которой истец положительно ответила на вопрос о строительстве дома собственными силами.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что между ФИО2 и ПАО Сбербанк согласованы все существенные условия кредитного договора, в том числе цель кредитования – строительство дома собственными силами и размер процентной ставки по договору – 8 % годовых, который может быть увеличен до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленного на дату заключения договора (по состоянию на 20 ноября 2023 года – 15% годовых) на 4 процентных пункта в случае, если заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.

Поскольку ФИО2 не выполнены условия кредитного договора, в течение 12 месяцев с даты заключения договора от 20 ноября 2023 года документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом ПАО Сбербанк не предоставлены, в этой связи действия банка по увеличению процентной ставки по кредитному договору <***> от 20 ноября 2023 года являются правомерными.

Ссылка истца на п. 22 кредитного договора с указанием на то обстоятельство, то документы, подтверждающие право собственности на дом должны быть предоставлены до 20 ноября 2026 года судом отклоняется, поскольку пункт 22 кредитного договора от 20 ноября 2023 года не устанавливает срок предоставления документа, подтверждающего право собственности на индивидуальный жилой дом. Данное условие предусмотрено п. 4 кредитного договора <***>. Пункт 22 кредитного договора касается сроков предоставления документов, подтверждающих целевое использование кредита и документов о регистрации ипотеки объекта недвижимости – обеспечения по кредитному договору. Нарушение сроков, установленных в п. 22 договора, влечет для заемщика ответственность, предусмотренную п. 13 договора.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО2 к публичному акционерному обществу Сбербанк о признании незаконными действий по увеличению процентной ставки, возложении обязанности произвести перерасчет, взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО2 к публичному акционерному обществу Сбербанк о признании незаконными действий по одностороннему увеличению процентной ставки по кредитному договору <***> от 20 ноября 2023 года, возложении обязанности произвести перерасчет задолженности по кредитному договору, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Куркова

Решение в окончательной форме изготовлено 4 июня 2025 года.