Решение по делу № 2-330/2023 от 19.06.2023 - о понуждении заключить договор управления многоквартирным домом.

Дело № 2-330/2023

Поступило в суд: 15.03.2023 г.;

уид 54RS0035-01-2023-000551-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июня 2023 г. г. Татарск

Татарский районный суд Новосибирской области в составе: председательствующего Довыденко С.П.;

при секретаре судебного заседания: Люсевой И.А.;

с участием представителя ООО УК «Лидер» ФИО1;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Управляющая компания - Лидер" к ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32 о понуждении заключить договор управления многоквартирным домом

УСТАНОВИЛ:

В основание своих исковых требований истец указал о том, что ДД.ММ.ГГГГ на сайте администрации <адрес> объявлен конкурс по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом по <адрес> №. ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК-Лидер» была направлена заявка на участие в конкурсе по отбору УК. ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> были изготовлены документы: протокол вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ, протокол рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК-Лидер» была признана победителем конкурса по <адрес> № согласно Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ конкурса по отбору УК для управления многоквартирным домом. ДД.ММ.ГГГГ в исполнении п. 90 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" ООО «УК-Лидер» подписало проект договора управления (размещенный на сайте администрации <адрес> на момент проведения конкурса) и направила указанный договор в адрес администрации.

Согласно п. 91 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" победитель конкурса, участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и 93 настоящих Правил, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК-Лидер» изготовила проекты Договоров управления и в исполнении п. 91 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 75 направило в двух экземплярах с сопроводительным письмом в адрес собственников квартир по <адрес> № (с 01 по 24 квартиру) заказным почтовым отправлением для согласования и подписания.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «УК-Лидер» поступил Протокол разногласий к проекту договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией ООО «Управляющая компания-Лидер» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в данном протоколе разногласий Ответчики выдвигают встречные предложения, которые фактически изменяют существенные условия открытого конкурса. В частности вносятся изменения в приложение № «Размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а именно изменяется перечень и стоимость услуг. Тем самым Ответчики необоснованно уклоняются от заключения договора управления по итогам конкурса.

Истец просит обязать ответчиков заключить договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственниками помещений) в редакции, соответствующей условиям конкурса и предложенной истцом по жилым помещениям находящимся у них в собственности в МКД <адрес> № <адрес>.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков сумму государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных исковых требований привлечена администрация <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО21 исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила о том, что конкурсная документация находилась на сайте администрации, условия договора они распечатали с сайта. В настоящее время общедомовых приборов учета в доме нет, но они планируют поставить прибор учета холодной воды. Тарифы предложила администрация и они с ними согласились.

Ответчики ФИО11, ФИО8, ФИО4, ФИО28, ФИО7 ФИО5 исковые требования не признали, суду пояснили о том, что в их доме отсутствует общедомовой счетчик воды, тепловой энергии, в договоре включили плату за его обслуживание 1,4 рублей за 1 кв.м. Такие счетчики невозможно поставить из-за особенностей прокладки труб. Также в доме отсутствуют водосточные трубы, а в договоре заложили 50 копеек на их обслуживание. Кроме того в договоре заложена большая сумма на обслуживание диспетчерской службы и управление - 51,5 % от всех платежей, они предлагают меньшую сумму. Их никто о конкурсе не уведомлял.

Ответчики ФИО14, ФИО16, ФИО24 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства, ранее возражали против удовлетворения исковых требований.

Ответчики ФИО13, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО15, ФИО6 в судебное заседание не явились извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель третьего лица: администрации <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства, суду предоставил отзыв в котором указал о том, что не возражает против удовлетворения исковых требований. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость работ и услуг. Расчет прилагается.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено следующее:

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 89 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 75, действующих на момент проведения открытого конкурса, (далее - Правила), организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме и лиц, принявших помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом путем размещения проекта договора в порядке, предусмотренном пунктом 40 настоящих Правил.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 91 Правил).

Согласно распоряжения главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что произведено размещение муниципального заказа путем проведения открытого конкурса в <адрес> по обору управляющей организации для управления многоквартирным домом № по <адрес>. (л.д. 10);

Из заявки от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что ООО УК Лидер заявляет об участии в конкурсе по отбору по обору управляющей организации для управления многоквартирным домом № по <адрес>. (л.д. 12-14);

Согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного главой <адрес>, усматривается, что ООО УК Лидер признана победителем конкурса по обору управляющей организации для управления многоквартирным домом № по <адрес> (л.д. 20-22);

Из приказа ГЖИ <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что с ДД.ММ.ГГГГ в реестр лицензий <адрес> включены сведенья о многоквартирном доме по <адрес> деятельность по управлению которым осуществляет ООО УК Лидер. (л.д. 42);

Из проекта договора управления многоквартирным домом усматривается, что дом кирпичный 1987 года постройки, степень износа 35 %. Количество этажей - 3, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление центральное. Размер платы - 15,9 рублей за 1 кв.метр, в том числе за укрепление сливов и ремонт отмостки -0,5 рубля за 1 кв.м., обслуживание общедомовых приборов учета - 1,4 рубля за 1 кв.м. Управление: планирование работ по содержанию общего имущества МКД, финансовых и технических ресурсов, сбор платежей, взыскание задолженности, ведение технической документации по МКД и др. – 4,7 рубля за 1 кв.м., выполнение аварийно- диспетчерских функций по приёму заявок от населения - 1,8 рублей за 1 кв.м. (л.д. 25- 39);

Из сопроводительных от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ООО УК «Лидер» предлагает собственникам помещений многоквартирного дома подписать договор. (л.д. 46- 87);

Согласно протокола разногласий собственников помещений многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что предлагается уменьшить размер платы за управление до 3,3 рублей за 1 кв.м., исключить плату за облуживание общедомовых приборов учета, исключить плату за укрепление сливов, ремонт просевшей отмостки. Протокол разногласий отклонен. (л.д. 43-45);

Из расчета усматривается, порядок определения размера оплаты и ремонт общего имущества многоквартирного дома по <адрес>. (л.д. 229-233);

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В порядке п. п. 38, 39 Постановления Пленума Верховного суда от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Оценивая изложенные доказательства в их совокупности суд приходит к следующим выводам:

Согласно пункту договора 2.1 приложения № к договору предусмотрены работы по подготовке дома к сезонной эксплуатации: укрепление водосточных сливов, ремонт просевшей отмостки.

Согласно перечня обязательных работ утвержденных в приложении № к договору, предусмотрены работы по контролю водоотводящих устройств крыши, очистка их от наледи и мусора.

Таким образом вне зависимости от наличия, отсутствия конкретных видов водоотводящих устройств на истца возлагается обязанность проведения работы по их контролю и укреплению к сезонной эксплуатации. Кроме того данным пунктом также предусмотрены и работы по ремонту просевшей отмостки дома, разногласия ответчиков о необходимости исключения оплаты указанного пункта удовлетворению не подлежат.

Далее третьим лицом предоставлен расчет определения размера оплаты и ремонт общего имущества многоквартирного дома с определением работ по управление: планирование работ по содержанию общего имущества МКД, финансовых и технических ресурсов, сбор платежей, взыскание задолженности, ведение технической документации по МКД и др. – 4,7 рубля за 1 кв.м., выполнение аварийно- диспетчерских функций по приёму заявок от населения - 1,8 рублей за 1 кв.м. (л.д. 229-233);

Судом ответчикам предлагалось оспорить указанный расчет в том числе путем проведения соответствующей экспертизы по экономическому обоснованию указанных размеров оплаты, ответчики от проведения экспертизы отказались.

При таких обстоятельствах в отсутствии доказательств опровергающих предоставленные доказательства разногласия ответчиков о необходимости уменьшения указанных расходов удовлетворению не подлежат.

Далее исходя из пояснений сторон в многоквартирном доме из-за конструктивных особенностей отсутствуют общедомовые приборы учета холодной, горячей воды, тепловой энергии. Представитель истца суду пояснил, что планируется установка общедомового прибора учета холодной воды.

Положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до ДД.ММ.ГГГГ на собственников жилых домов, собственников помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию на день вступления в силу названного Закона, возложена обязанность обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, электрической энергии (часть 5 статьи 13).

Частью 12 статьи 13 указанного Закона установлен механизм принудительного оснащения многоквартирного дома приборами учета до ДД.ММ.ГГГГ, в случае когда собственники помещений в срок не исполнили обязанность по оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Так, граждане - собственники помещений в многоквартирных домах, не исполнившие в установленный срок обязанностей, предусмотренных частями 5 - 6.1 настоящей статьи, если это потребовало от указанных организаций совершения действий по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов, оплачивают равными долями в течение пяти лет с даты их установки расходы этих организаций на установку этих приборов учета при условии, что ими не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки.

Толкование вышеуказанных норм свидетельствует о возложении на собственников помещений многоквартирного жилого дома обязанности до ДД.ММ.ГГГГ обеспечить оснащение дома общедомовыми прибором учета. В качестве альтернативного субъекта исполнения данной обязанности статья 13 Закона об энергосбережении предусматривает ресурсоснабжающую организацию, являющуюся поставщиком коммунального ресурса.

Из Критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) прибора учета, утвержденных Приказом Министерства регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 627, следует, что установка приборов учета потребляемой энергии невозможна, если для этого требуется реконструкция, капитальный ремонт или создание новых внутридомовых инженерных систем; если невозможно обеспечить соблюдение технических требований к месту и порядку их установки, условиям эксплуатации, в том числе из-за упомянутого технического состояния внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования), температурного режима, влажности, электромагнитных помех, невозможности обеспечить доступ к ним для снятия показаний, обслуживания, замены.

При таких обстоятельствах исковые требования об обязывании заключения договора управления многоквартирным домом подлежат удовлетворению за исключением предусмотренных п. 3.2 Приложения № размера платы за обслуживание общедомовых приборов учета стоимостью 1,4 рубля в месяц на 1 кв.м. общей площади до их установки и соответственно с уменьшением общей итоговой стоимости размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на 1 кв.м. общей площади до 14,5 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "Управляющая компания - Лидер" к ФИО13, ФИО8, ФИО14, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО4, ФИО11, ФИО5, ФИО12, ФИО15, ФИО6, ФИО7, ФИО16 удовлетворить частично:

Обязать ФИО13, ФИО8, ФИО14, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО4, ФИО11, ФИО5, ФИО12, ФИО15, ФИО6, ФИО7, ФИО16 заключить с ООО УК Лидер договор управления многоквартирным домом по <адрес> в редакции соответствующей условиям открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению указанным многоквартирным домом объявленного администрацией <адрес> распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ за исключением предусмотренных п. 3.2 Приложения № размера платы за обслуживание общедомовых приборов учета стоимостью 1,4 рубля в месяц на 1 кв.м. общей площади до их установки и соответственно с уменьшением общей итоговой стоимости размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на 1 кв.м. общей площади до 14,5 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течении месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, с подачей жалобы через суд принявший решение.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: С.П. Довыденко