Решение по делу № 2-2762/2025 от 23.07.2025 - о признании договоров инвестирования многоквартирного жилого дома договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

УИД 12RS0003-02-2025-002003-30 Дело №2-2762/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 09.07.2025

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Ивановой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску истца – ФИО1, истца – ФИО2 к ответчику – ООО «МСК» о признании договоров инвестирования многоквартирного жилого дома договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику, в котором просили:

- признать договор инвестирования <номер> по созданию объекта – двухкомнатной квартиры на 2 этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещения, находящегося на земельных участках с кадастровыми номерами 12:04:0870101:17, <номер> по адресу: <адрес> с проектным номером <номер>, общей площадью 61,27 кв.м., заключенный <дата> между ООО «МСК» (ИНН <***>) и ООО «Изоляция» (ИНН <***>) договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

- признать договор инвестирования <номер> по созданию объекта – однокомнатной квартиры на 8 этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещения, находящегося на земельных участках с кадастровыми номерами 12:04:0870101:17, <номер> по адресу: <адрес> с проектным номером <номер>, общей площадью 54,04 кв.м., заключенный <дата> между ООО «МСК» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО8 (ОГРИП 322120000004801) договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома

В обоснование требований указано, что застройщик ООО «МСК» заключил инвестиционные договоры с инвесторами: <дата> с ООО «Изоляция», <дата> м индивидуальным предпринимателем ФИО3, по условиям которых инвесторы обязались осуществить частичное финансирование строительства многоквартирного жилого дома на земельных участках, а инвесторы осуществить строительство указанного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2022 года передать в собственность инвесторов квартиры в указанном доме. В дальнейшем ООО «Изоляция» и индивидуальный предприниматель ФИО3 по договорам цессии уступили истцам право требования к ответчику результата инвестиционной деятельности. Объект ответчиком не достроен и не сдан в эксплуатацию. Истцы полагают, что инвестиционные договоры по своей правовой природе являются договорами участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В судебное заседание истцы не явились, извещены, просили рассмотреть заявление в его отсутствие. Представитель истцов ФИО4 иск поддержал.

Представитель третьего лица Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл ФИО5 в судебном заседании возражал против иска.

Представитель ответчика, третьи лица представители Департамента государственного жилищного надзора Республики Марий Эл, Управления Росреестра по Республике Марий Эл, ООО «Изоляция», индивидуальный предприниматель ФИО3 в суд не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что

14.09.2020 года Медведевской городской администрацией ответчику выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельных участках на праве аренды с кадастровыми номерами <номер> по адресу: <адрес>.

20.12.2024 разрешение на строительство вышеуказанного объекта продлено до 20.07.2025.

01.02.2022 между ООО «МСК» (застройщик) и ООО «Изоляция» (инвестор) заключен договор инвестирования <номер> (л.д.9-16), в соответствии с которым инвестор передает застройщику денежные средства в сумме 2940960 руб. для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельных участках с кадастровыми <номер>, <номер>. По завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательством по внесению инвестиций. Застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности, а именно двухкомнатную квартиру на 2 этаже с проектным номером 5 общей площадью 61,27 кв.м.

Срок сдачи объекта определен сторонами – 1 квартал 2022 года. Фактический срок осуществления проекта определяется датой подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Оплата по договору Застройщику осуществлена ООО «Изоляция» посредством зачета взаимных требований на сумму 2940960 руб., о чем между сторонами <дата> подписано соответствующее соглашение <номер> (л,<адрес>).

<дата> право требования по договору инвестирования <номер> от <дата> ООО «Изоляция» уступлено ФИО1 по договору уступки прав требования за плату в размере 2350000 руб. (л.д.14-16).

Цена договора оплачена ФИО1 в полном объеме (л.д.18).

<дата> между ООО «МСК» (застройщик) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (инвестор) заключен договор инвестирования <номер>, в соответствии с которым Инвестор передает Застройщику денежные средства в сумме 2269680 руб. для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельных участках с кадастровыми <номер>, <номер>. По завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательством по внесению инвестиций. Застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности, а именно однокомнатную квартиру на 8 этаже с проектным номером 48, общей площадью 54,04 кв.м. Срок сдачи объекта – 1 квартал 2023 года.

Оплата по договору Застройщику осуществлена индивидуальным предпринимателем ФИО3 в полном объеме (справка об исполнении обязательств – л.д.26).

30.05.2023 право требования по договору инвестирования <номер> от <дата> индивидуальному предпринимателю ФИО3 уступлено индивидуальному предпринимателю ФИО2 за плату в размере 2500000 руб. (л.д.23-25).

Цена договора оплачена индивидуальным предпринимателем ФИО2 в полном объеме (л.д.28).

Предпринимательская деятельность ФИО2 в настоящее время прекращена.

Истцами указано, что фактически ООО «МСК» приняло на себя обязательство за счет привлеченных денежных средств в согласованный сторонами срок построить объекты недвижимости и после получения разрешения на ввод в его эксплуатацию передать истцам часть объекта в виде жилого помещения, а истцы обязались оплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение по завершении строительства.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В силу п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) (в редакции на момент заключения договора) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, оговоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

При этом в силу ч.3 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно п.1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В данном случае, оценивая существо заключенных между ООО «МСК» договоров от 01.02.2022 и 21.02.2022, с учетом их предмета (п. 2.1), установленных ими прав и обязанностей сторон, существенных условий, субъектного состава, а также прямо предусмотренных в договоре условий о том, что при заключении договора стороны руководствовались Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991, Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», принимая во внимание, что именно ООО «Изоляция», индивидуальный предприниматель ФИО3 и ООО «МСК» при заключении договоров определяли правовую природу своих взаимоотношений, суд квалифицирует указанные договоры как инвестиционные, в рамках которых инвестор обязался передать заказчику денежные средства и поручил эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство дома.

Дальнейшее заключение договора цессии с истцом об обратном не свидетельствует, в том числе с учетом положений ч.3 ст.1 Федерального закона №214-ФЗ. Кроме того, при заключении спорного договора инвестирования истец его стороной не являлся, при заключении договора цессии истец был ознакомлен с предметом данного договора.

Также суд находит заслуживающими внимания доводы третьего лица Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл об отсутствии в спорном договоре обязательных условий.

Согласно п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

При этом вопреки данным требованиям в спорных договорах не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В проектной документации указанного многоквартирного жилого дома отсутствует план 2 этажа (на нем расположена двухкомнатная квартира с проектным номером 5 общей площадью 61,27 кв.м согласно договору от 01.02.2022), план 8 этажа (на нем расположена однокомнатная квартира с проектным номером 48, общей площадью 54,04 кв.м согласно договору от 21.02.2022), также отсутствует сведения о нумерации квартир.

Вместо этого в проектной документации имеется план типового этажа, на котором имеются 3 однокомнатные квартиры, 2 двухкомнатные квартиры, площадь которых не совпадает с площадями квартир, указанных в договоре.

Таким образом, содержание договоров не позволяет определить, какие конкретно объекты (квартиры) должны быть переданы ответчиком как застройщиком, поэтому спорные договоры не могут квалифицированы как договоры участия в долевом строительстве.

Также в договорах не указаны гарантийный срок и условия привлечения денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, при заключении спорного договора застройщик не размещал проектную декларацию в ЕИС жилищного строительства согласно ч.2 ст.19 Федерального закона №214-ФЗ. Также у ответчика, согласно его письменной позиции, отсутствовали счета эскроу.

При этом суд также отмечает, что правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.

В абз.2 п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» даны разъяснения о том, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Заключение договора инвестирования с застройщиком не порождает прав у инвестора без исполнения обязательств, предусмотренных договором инвестирования, а также права у инвесторов возникают после оформления права собственности за застройщиком.

Как указано сторонами в ходе рассмотрения дела по существу, строительство многоквартирного жилого дома до настоящего момента не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, из материалов дела также не следует, что у ответчика, как у продавца, зарегистрировано право собственности на незавершенные строительством спорные жилые помещения в ЕГРН.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в полном объеме в удовлетворении искового заявления истца – ФИО1 (паспорт <номер>), истца – ФИО2 (паспорт <номер>) к ответчику – ООО «МСК» (ИНН <***>) о признании договоров инвестирования многоквартирного жилого дома договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 23.07.2025