Дело № 2-1023/2025

УИД 69RS0037-02-2025-000746-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 июня 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Бабановой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лепешкиной И.А.,

с участием:

помощника Тверского прокурора по надзору за соблюдением законов в исправительных учреждениях ФИО1,

представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30 августа 2022 года № 6а/22, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад»,

установил:

Заместитель прокурора Тверской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с приведенными выше требованиями, указав о том, что решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, а также заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (далее - ООО «Город-Сад») договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года.

Поскольку в период рассмотрения указанного спора земельный участок с кадастровым номером № был снят с регистрационного учета и произведено его межевание, образовано 26 земельных участков, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №, на ООО «Город-Сад» была возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

Названное решение Арбитражного суда Тверской области вступило в законную силу 6 мая 2021 года.

С целью исполнения вышеуказанного судебного акта между администрацией и ООО «Город-Сад» был подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №. При этом дата подписания акта отсутствует.

Как следует из указанного акта приема-передачи, земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №, были переданы в том состоянии, в котором находился исходный земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад», а именно, без каких-либо объектов недвижимости.

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

23 августа 2021 года зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости договор на выполнение кадастровых работ на строительство объекта заключен 8 июня 2021 года, кадастровые работы завершены 28 июня 2021 года, объект незавершенного строительства со степенью готовности 8% поставлен на кадастровый учет 23 августа 2021 года.

Обременение в виде аренды по договору от 1 сентября 2020 года прекращено 18 июля 2022 года.

30 августа 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №6а/22.

8 сентября 2022 года ООО «Город-Сад» заключило договор субаренды земельного участка с ФИО3, что, по мнению истца, свидетельствует об отсутствии у ответчика намерения использовать спорный земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства по целевому назначению.

Таким образом, являясь участниками судебного спора по делу №А66-11547/2020, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» злоупотребили своими правами и проявили недобросовестное поведение, нацеленное на отчуждение земельного участка в обход установленной законом процедуры.

Объект незавершенного строительства в период действия договора аренды от 1 сентября 2020 года до вступления в законную силу решения арбитражного суда (6 мая 2021 года) на спорном земельном участке не возводился, государственный кадастровый учет не проходил.

Земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», что подразумевает возведение объектов капитального строительства.

Несмотря на то, что ООО «Город-Сад» не вправе претендовать на заключение договора аренды без проведения торгов, достоверно зная о вступившем в законную силу решении арбитражного суда, которым торги, проведенные в 2019 году, и заключенный по их результатам договор аренды земельного участка от 29 апреля 2019 года были признаны недействительными, ответчики осуществили последовательные действия, направленные на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства и последующее заключение оспариваемого договора аренды земельного участка от 30 августа 2022 года для завершения строительства расположенного на данном участке объекта, что в дальнейшем повлекло отчуждение земельного участка в частную собственность посредством заключения ряда неправомерных сделок в обход публичных процедур.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, нарушение ответчиками публичных интересов и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вследствие необоснованного предоставления спорного земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований, прокурор просил признать договор аренды от 30 августа 2022 года № 6а/22, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, недействительной (ничтожной) сделкой.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ПАО «Сбербанк России», Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Тверской области.

В судебном заседании помощник Тверского прокурора по надзору за соблюдением законов в исправительных учреждениях ФИО1, уполномоченный на участие в судебном заседании в интересах Прокуратуры Тверской области на основании доверенности, поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ПАО «Сбербанк России», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которым рассматриваемый спор инициирован с целью устранения пробела, допущенного истцом при оспаривании цепочки сделок по отчуждению спорного земельного участка и его истребовании в муниципальную собственность в рамках гражданского дела №2-913/2024. Удовлетворение требований, предъявленных в рамках настоящего спора, нарушит права банка в связи с утратой залоговых прав на производный земельный участок.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав помощника прокурора, представителя ПАО «Сбербанк России», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, прокурор указал на нарушение действиями ответчиков прав неопределенного круга лиц в связи с допущенным нарушением принципа публичности при приобретении прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно пунктам 19, 20, 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В материалы настоящего гражданского дела представлена копия решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, в ходе рассмотрения которого установлены следующие обстоятельства.

20 декабря 2018 года администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области издано распоряжение №31 «О создании комиссии по проведению аукциона».

12 марта 2019 года Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение №25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

13 марта 2019 года администрацией издано постановление №61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым постановлено организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110 276 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Заявки на участие в данном аукционе подали ООО «Центр новых технологий» и ООО «Город-Сад».

Протоколом от 10 апреля 2019 года заявка ООО «Центр новых технологий» отклонена, заявка ООО «Город-Сад» допущена к участию.

Протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор о комплексном освоении территории.

В соответствии с пунктом 7 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории утвержденные правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и применительно к таким территориям расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 1 июля 2017 года.

В силу прямого указания пункта 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ после 1 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, не допускается.

В нарушение приведенных требований закона администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области данная обязанность не была исполнена, правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, что не оспаривалось в ходе рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела №А66-11547/2020.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года №25, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, являются недействительными как противоречащие части 5.1 статьи 30 ГрК РФ, пунктам 7 - 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 года, признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад».

Применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

В силу части 3 статьи 61 ГПК РФ приведенные выше обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться при рассмотрении настоящего гражданского дела и не могут оспариваться лицами, являвшимися участниками вышеуказанного спора, разрешенного арбитражным судом.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №86 от 8 июня 2020 года утвержден проект планировки и межевания территории «Жилой комплекс в н.п. Эммаусская школа-интернат, Эммаусского сельского поселения Калининский район Тверская область», на основании которого земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 110 276 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес>, размежеван на 26 земельных участков.

В числе прочих был образован спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 829+/-22 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, на срок с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года.

Названный договор, как следует из его содержания, был заключен на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» №25 от 12 марта 2019 года, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» №61 от 13 марта 2019 года, протокола определения участников торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 10 апреля 2019 года, протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16 апреля 2019 года, договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, договора комплексного освоения территории от 29 апреля 2019 года, в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером №, площадью 110 276 кв.м на 26 участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территорий.

Таким образом, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года был заключен на основании документов о проведении торгов от 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, которые признаны недействительными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, причем на дату заключения договора прокурором было подано и принято к производству арбитражного суда исковое заявление об оспаривании результатов вышеуказанных торгов.

Более того, 23 августа 2021 года, то есть уже после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, которым на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, названное общество на основании декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 157,4 кв.м, степенью готовности 8%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Как следует из декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года, в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, указан договор аренды от 1 сентября 2020 года.

Согласно материалам реестрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № при регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства была представлена копия выписки из ЕГРН №КУВИ-002/2020-36637243 от 6 ноября 2020 года на земельный участок с кадастровым номером №, в которой указано, что данный земельный участок находится в собственности муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и передан в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 1 сентября 2020 года сроком действия с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года.

Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, направлено ООО «Город-Сад» в адрес администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области 9 ноября 2020 года (зарегистрировано за входящим номером №206-зв от 9 ноября 2020 года).

По результатам рассмотрения данного уведомления о планируемом строительстве администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области выдано уведомление №108 от 10 ноября 2020 года о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Вместе с тем, еще до обращения ООО «Город-Сад» в администрацию за получением разрешительной документации на строительство, а именно 2 ноября 2020 года, в Арбитражном суде Тверской области состоялось предварительное судебное заседание по делу №А66-11547/2020, в котором, как следует из определения от 2 ноября 2020 года, принимали участие представители администрации (ФИО7) и ООО «Город-Сад» (ФИО8), до предварительного судебного заседания (22 и 26 октября 2020 года) ответчиками представлены дополнительные документы и отзыв на исковое заявление.

По результатам предварительного судебного заседания дело назначено к слушанию на 17 декабря 2020 года.

Таким образом, достоверно зная о наличии судебного спора, в рамках которого оспаривается правомерность предоставления ООО «Город-Сад» в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером №, а также предъявлены требования о возложении на ООО «Город-Сад» обязанности передать администрации земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, к числу которых относится спорный участок, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» предприняли последовательные действия, направленные на оформление разрешительной документации на осуществление на данном земельном участке строительства и на последующую регистрацию на основании декларации об объекте недвижимости права собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Совершая вышеуказанные действия, ответчики очевидно проигнорировали вступившее в законную силу на дату регистрации права собственности решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2020 года, на основании которого ООО «Город-Сад» должно было в срок до 6 июня 2021 года передать администрации земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, включая спорный земельный участок с кадастровым номером №.

Изложенное, по убеждению суда, свидетельствует о недобросовестном поведении как ООО «Город-Сад», представившего при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № документы в подтверждение законности владения земельным участком с кадастровым номером №, так и администрации, выдавшей уведомление о соответствии планируемого строительства после того, как вступившим в законную силу решением арбитражного суда были признаны недействительными результаты торгов, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 29 апреля 2019 года, в связи с чем право на приобретение в 2020 году в аренду земельного участка с кадастровым номером № у ООО «Город-Сад» не возникло, поскольку договор аренды от 1 сентября 2020 года был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о незаконной передаче спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года, а ссылка в договоре на его заключение по результатам проведения торгов несостоятельна, поскольку данные торги признаны недействительными вышеуказанным решением арбитражного суда.

Принимая во внимание, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ООО «Город-Сад» в установленном законом порядке, данный объект является самовольно возведенной постройкой, в связи с чем у собственника такого объекта не возникло право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

При изложенных выше обстоятельствах данная сделка, как и все последующие сделки по предоставлению и отчуждению земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства, являются ничтожными.

Вместе с тем, 30 августа 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» был заключен договор аренды №6а/22 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, для завершения его строительства.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований.

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-I «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 45 ГПК РФ, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

При изложенных выше обстоятельствах, установленных судом, сделка по предоставлению органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора №6а/22 от 30 августа 2022 года (впоследствии расторгнутого), в связи с наличием на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, является ничтожной и посягает на публичные интересы, поскольку нарушает принцип распоряжения земельными участками из земель населенных пунктов государством в лице уполномоченных им органов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, как следует из материалов дела, у ООО «Город-Сад» изначально отсутствовало намерение использовать земельный участок с кадастровым номером № по его целевому назначению и завершать строительство возведенного на данном участке объекта с кадастровым номером №, что было заявлено как цель заключения оспариваемого в рамках настоящего гражданского дела договора аренды №6а/22 от 30 августа 2022 года.

Так, уже 8 сентября 2022 года, то есть через неделю после заключения оспариваемой сделки, ООО «Город-Сад» заключило с ФИО3 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В пункте 1.2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 8 сентября 2022 года указано, что с получением права собственности на объект к покупателю на основании договора субаренды от 8 сентября 2022 года переходит право субаренды на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3 829 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащий муниципальному образованию «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи строительство производится на основании уведомления о соответствии №108 от 10 ноября 2020 года, выданного администрацией Эммаусского сельского поселения. Техническая характеристика объекта, его фактическое состояние и объем выполненных работ приведена в техническом плане объекта незавершенного строительства от 28 июня 2021 года.

В этот же день, то есть 8 сентября 2022 года, заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого ООО «Город-Сад» предоставило ФИО3 за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 829 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок передан арендатору на основании договора аренды от 30 августа 2022 года №6а/22.

В пункте 1.4 договора указано о том, что на земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, представляющий собой фундамент жилого дома площадью 157,4 кв.м, принадлежащий субарендатору на основании договора купли-продажи от 8 сентября 2022 года.

19 сентября 2022 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на вышеуказанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

16 мая 2023 года ФИО3 на основании декларации об объекте недвижимости от 12 мая 2023 года, технического плана от 12 мая 2023 года, составленного кадастровым инженером Г.Н.И., зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 21,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, одновременно снят с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

На основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №143 от 25 июля 2023 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 829 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предоставлен в собственность ФИО3 по выкупной цене 51 553 рубля 66 копеек в преимущественном порядке как правообладателю расположенного на земельном участке жилого дома.

В этот же день между администрацией и ФИО3 заключен договор купли-продажи №05 от 25 июля 2023 года в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

26 июля 2023 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №.

В связи с выкупом земельного участка собственником объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером № между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» 25 июля 2023 года заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства №6а/22 от 30 августа 2022 года.

15 августа 2023 года земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета в связи с его разделом и образованием четырех земельных участков с кадастровыми номерами: № (площадью 956 кв.м), № (площадью 957 кв.м), № (площадью 958 кв.м), № (площадью 958 кв.м).

Земельный участок с кадастровым номером № продан ФИО6 по договору от 6 декабря 2023 года, а затем - ФИО5 по договору от 19 декабря 2023 года.

При этом суду не представлены доказательства наличия на каком-либо из вышеперечисленных земельных участков объекта капитального строительства, соответствующего разрешительной документации, выданной ООО «Город-Сад», на основании которой подана декларация об объекте недвижимости и зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, площадью 157,4 кв.м, для завершения строительства которого и был заключен оспариваемый договор аренды №6а/22 от 30 августа 2022 года.

Таким образом, в результате цепочки последовательно заключенных неправомерных сделок, в том числе договора аренды №6а/22 от 30 августа 2022 года, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, произошло отчуждение находящегося в муниципальной собственности земельного участка в преимущественном порядке без проведения торгов, при этом действия сторон оспариваемой сделки нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц - участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства.

Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29 апреля 2025 года №1095-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Галеос» на нарушение его конституционных прав рядом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации», платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства и должна обеспечить эффективность землепользования, в том числе земли, находящейся в публичной собственности, которая образует источник доходов соответствующих бюджетов; предоставление же земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2014 года №2603-О, от 19 июля 2016 года №1549-О, от 31 января 2023 года №125-О, от 25 апреля 2023 года №863-О и др.), а также позволяет привлечь максимально широкий круг участников и получить наибольшую цену. На достижение указанных целей направлены положения Земельного кодекса Российской Федерации, последовательно предусматривавшие необходимость распределения земельных участков публичной собственности в целях строительства на торгах (аукционах) за рядом исключений.

С учетом изложенного, предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, руководствуясь приведенными выше требованиями закона, регулирующими спорные правоотношения, и разъяснениями по их применению, установив, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ООО «Город-Сад» по договору №6а/22 от 30 августа 2022 года в преимущественном порядке без проведения торгов для завершения строительства расположенного на данном участке объекта, представляющего собой самовольную постройку с учетом возведения на земельном участке, который не предоставлялся собственнику объекта незавершенного строительства в установленном законом порядке, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30 августа 2022 года №6а/22, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад», являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В данном случае от уплаты государственной пошлины освобожден прокурор, обратившийся в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц (подпункт 9 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ), а также администрация Калининского муниципального округа Тверской области, как орган местного самоуправления, выступающий в настоящем споре в качестве ответчика (подпункт 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ).

С учетом изложенного, в связи с удовлетворением исковых требований прокурора, государственная пошлина в размере 3 000 рублей подлежит взысканию в бюджет Калининского муниципального округа Тверской области с ответчика ООО «Город-Сад», не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования заместителя прокурора Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30 августа 2022 года №6а/22, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (ИНН <***>) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурора) в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Бабанова

Мотивированное решение составлено 14 июля 2025 года.

Судья А.С. Бабанова