Дело № 2-24/2023

УИД ...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Усть-Вымский районный суд Республики Коми в составе:

судьи Таскаевой М.Н.,

при секретаре судебного заседания Макаровой М.А.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

представителя ответчика администрации МР «Усть-Вымский» А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 марта 2023 года в селе Айкино Усть-Вымского района Республики Коми гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МР «Усть-Вымский», администрации ГП «Микунь» о признании выкупной цены жилого помещения недостоверной, установлении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения,

установил:

ФИО2, действуя в интересах ФИО1, обратился с иском в суд к администрации МР «Усть-Вымский», администрации ГП «Микунь» о признании выкупной цены жилого помещения недостоверной, установлении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в размере 2762500 рублей.

В обоснование иска указано, что решением Усть-Вымского районного суда Республики Коми от 04.02.2022 на администрацию ГП «Микунь» возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, предоставленного для обслуживания многоквартирного дома № ... по улице ..., и расположенной в данном доме квартиры № ..., принадлежащей ФИО1

По заказу администрации ООО «...» произведена оценка рыночной стоимости жилого помещения № ..., общей площадью ... кв.м, согласно отчету которого № ... от 07.07.2022 выкупная стоимость жилья с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, земельного участка, а также убытков, причиненных собственником жилого помещения его изъятием, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составила 901414 рублей, с чем не согласился истец, обратившись за разрешением спора в суд. В соответствии с представленным ФИО1 отчетом ИП Б. № ... от 05.11.2022 выкупная стоимость жилья по аналогичным составляющим определена в размере 2762500 рублей. Соглашения по данному вопросу сторонами не достигнуто.

Ответчиками иск не признан, представлены письменные возражения.

В судебном заседании истец и его представитель на удовлетворении исковых требований настаивали.

Представитель администрации МР «Усть-Вымский» с заявленной истцом стоимостью изымаемого жилья не согласилась, полагая правильным при определении выкупной цены ориентироваться на стоимостные данные, приведенные оценщиком В. в отчете от 06.02.2023.

В судебном заседании представитель администрации ГП «Микунь» при надлежащем извещении участия не принимал.

Заслушав истца, представителей сторон, пояснения оценщика В.., изучив материалы дела, обозрев материалы дела № 2-94/2022, суд приходит к следующему.

Установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ....

Согласно сведениям, представленным администрацией МР «Усть-Вымский», приватизация квартир в данном доме началась с приватизации квартиры № ... и состоялась 23.06.2000.

Заключением межведомственной комиссии от 24.12.2013 № ... жилой дом № ... по ул. ... признан аварийным и подлежащим сносу.

Многоквартирный жилой дом № ... по ул.... включен в республиканскую программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда в 2019-2025 годах, утвержденную постановлением Правительства Республики Коми от 31.03.2019 № 160.

Решением Усть-Вымского районного суда Республики Коми от 04.02.2022 на администрацию ГП «Микунь» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, предоставленного для обслуживания жилого дома № ... по ул...., и расположенной в нем квартиры № ..., принадлежащей ФИО1, путем её выкупа.

Во исполнение данного решения 17.05.2022 администрацией ГП «Микунь» принято постановление № 128 об изъятии земельного участка с кадастровым № ..., площадью ... кв.м, по адресу: ..., и жилого помещения № ..., расположенного в данном доме.

На основании оценки, проведенной ООО «...» 09.07.2022 по заданию органа местного самоуправления, выкупная стоимость жилого помещения № ... составила 901414 рублей, в том числе: рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в МКД – 747283 рублей, стоимость доли в праве на земельный участок – 40969 рублей, убытки, причиненные собственнику изъятием жилья – 49160 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, приходящаяся на долю собственника с учетом площади принадлежащего жилого помещения – 64002 рублей.

Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с выкупной ценой жилья, принадлежащего ФИО1, в размере 901414 рублей для ознакомления и согласования направлен администрацией в адрес истца, с чем последний не согласился, обратившись с настоящим иском в суд.

В обоснование своих исковых требований ФИО1 представлен отчет оценщика Б. № ... от 05.11.2022, согласно которому размер возмещения за квартиру № ..., общей площадью ... кв.м, составил 2762500 рублей, включающей в себя рыночную стоимость квартиры с учетом стоимости общей долевой собственности на земельный участок и общего имущества в жилом доме – 1090000 рублей, убытки, причиненные собственнику его изъятием – 102 500 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – 1570 000 рублей.

На основании п. 6 и п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящимся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование (муниципалитет) перестает единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом – последующие расходы на содержание общего имущества в доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, наряду с собственниками (гражданами), приватизировавшими жилье, аналогично обязанными участвовать в данных расходах пропорционально размеру общей площади принадлежащих им жилых помещений.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом рыночная стоимость изымаемого объекта, исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 24.12.2014 (вопрос 7) определяется на момент рассмотрения спора.

Проанализировав представленные сторонами отчеты ООО «...» и ИП Б. и установив, что на дату проведения оценок жилого помещения информация о дате приватизации квартир отсутствовала, оценщиками данное обстоятельство при определении размера возмещения, включающего компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, не учитывалось, принимая во внимание существенные расхождения в стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, взаимные возражения сторон, суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поручив её проведение оценщику В.

Согласно заключению В. № ... от 06.02.2023, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ..., включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности составила 802 479 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 652620 рублей, размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, - 103750 рублей, итого выкупная стоимость изымаемого имущества по состоянию на дату проведения осмотра (06.02.2023) составила 1558 849 рублей.

Представителем истца ФИО2 приводились доводы о различиях, содержащихся в технических паспортах о дате проведения капитального ремонта многоквартирного дома, в частности в техническом паспорте, представленном администрацией МР «Усть-Вымский», указан год проведения последнего капитального ремонта дома – 1976 (л.д.... и ...), в техническом паспорте РБТИ – данные сведения отсутствуют (л.д. ...).

Между тем, как это следует из материалов дела и отчета оценщика В., последней исследованы оба технических паспорта на дом и сделан вывод о нуждаемости многоквартирного дома в проведении капитального ремонта по состоянию на 2000 год, исходя из его технического состояния (л.д. ...).

При этом оценщиком В. учтены сведения о проведенном в 1976 году капитальном ремонте дома № ... по ул...., содержащиеся также и в акте обследования межведомственной комиссии администрации ГП «Микунь» от 24.12.2013 № ... (л.д. ...), сделавшей по итогам данного осмотра вывод об аварийности дома и его сносе.

Процент износа жилого дома № ... определен оценщиком В. на основании данных технического паспорта - на 05.02.1997 - 43%, на июнь 2000 года (дату первой приватизации квартир) — 47,5%. По мнению оценщика В., величину износа дома нельзя принимать за 100%, поскольку на сегодняшний день дом эксплуатируется, подключен к коммуникациям, утверждение истца о том, что дом в 2000 году уже являлся аварийным ошибочно ввиду признания дома аварийным в установленном законом порядке только в 2013 году.

Нуждаемость дома в капитальном ремонте на момент начала приватизации квартир (июнь 2000 года) ответчиками не опровергнута, доказательств проведения капитального ремонта органом местного самоуправления после 1976 года не представлено, следовательно, обязанность проведения капитального ремонта сохраняется, ввиду чего размер компенсации за непроизведенный ремонт исчислен в размере 652 620 рублей (по состоянию на дату проведения оценки изымаемого объекта).

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7), оценщик вправе использовать любую методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Таким образом, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов является исключительной прерогативой эксперта-оценщика.

Оценщиком В. по своему усмотрению использован «экспертный метод оценки», предусмотренный пп. «д» п.22 ФСО № 7, при расчете компенсации за непроизведенный ремонт учтен статус «аварийности» многоквартирного дома, выведено среднее значение физического износа объекта недвижимости, находящегося в аварийном состоянии — 90%, а отсюда — величина физического износа, приведшая к снижению уровня надежности здания и аварийности МКД — 42,5%, применены положения постановления Правительства Республики Коми № 664 от 26.12.2020 о размере показателей предельной стоимости услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (л.д....).

Анализ отчета оценщика В. показал, что, вопреки доводам ФИО2, рыночная стоимость жилого помещения исчислена с учетом рыночной стоимости доли ФИО1 в общем домовом имуществе, включающей в себя и стоимость земельного участка, приходящейся на его квартиру, оцененной в 163 703 рублей (л.д....).

Расчет доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и расчет доли земельного участка произведен экспертом В. в порядке, установленном ч.1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно, путем деления площади помещения, находящегося в собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества), с учетом данных технического паспорта, с приведением соответствующих расчетов (л.д. ...).

Заявляя о несостоятельности отчета В., ФИО2 ссылался на то, что оценщиком не принята во внимание необходимость проведения ремонта в продемонстированных аналогах квартир, в связи с чем корректировка на внутреннюю отделку аналога № ... применена неверно.

Из пояснений оценщика В., опрошенной судом, её заключения № ... от 06.02.2023 следует, что как исследуемый объект оценки (квартира ФИО1), так и объект «аналог № ...» имеют элементы, требующие замены (ремонта), в частности отслаивание обоев, вздутие, местами не укреплена электропроводка, частично отсутствуют дверные наличники, т.е. обе квартиры имеют недостатки внутренней отделки, что уравнивает их стоимость.

Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении В. состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками объекта оценки и ценообразующих факторов, с учетом анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В заключении эксперта приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик.

Оценивая представленные сторонами отчеты, суд приходит к выводу о том, что оценщиком В. технический паспорт многоквартирного дома № ... не исследовался, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт рассчитана без учета разницы между физическим износом дома в аварийном состоянии и износом в обычном (удовлетворительном) состоянии, что привело к увеличению выкупной стоимости конкретной квартиры — 61 253 рублей/ кв.м, в два раза превысившей среднюю стоимость 1 кв.м двухкомнатной квартиры в ..., составляющей 30 361 рублей, полученной расчетным путем, что способствовало безосновательному увеличению выкупной стоимости изымаемого жилья.

В отчете ООО «...» работы по капитальному ремонту учтены по минимуму, что привело к занижению стоимости компенсации.

Оба отчета сторон не содержат сведений о дате первой приватизации квартиры в многоквартирном доме, что в силу действующего законодательства должно учитываться при определении итоговой стоимости возмещения изымаемого жилья.

Рассчитанная оценщиком В. выкупная цена квартиры ФИО1 – 1558849 рублей (34564 рублей/кв.м или 32364 рублей/кв.м без учета убытков) находится в интервале цен двухкомнатных квартир с обычной отделкой по ..., при том, что стоимость благоустроенной двухкомнатной квартиры аналогичной площади по среднерыночным ценам расчетным путем составляет 30361 рублей за 1 кв.м, что указывает на разумность, достаточность и равноценность возмещения собственнику стоимости изымаемого жилья и возможность последующего обеспечения себя жилым помещением.

Таким образом, суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства выкупной стоимости изымаемого жилья отчет оценщика В. № ... от 06.02.2023, поскольку он соответствует положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учитывая, что данная оценка проведена экспертом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы, предупрежденную судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертом даны полные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы на основании исследования материалов дела, отчет содержит точное описание объекта оценки, обоснование использованных методов оценки с приведением объектов-аналогов, анализа рынка недвижимости ... и расчета корректировок, структура выкупной цены содержит все составляющие, определенные ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, отвечает требованиям объективности, недостатков заключения, свидетельствующих о его недостоверности, не установлено.

С учетом изложенного, при определении выкупной цены жилого помещения по адресу: ..., изымаемого для муниципальных нужд МО МР «Усть-Вымский», суд руководствуется заключением эксперта № ... от 06.02.2023, определившим спорную стоимость в размере 1558849 рублей.

Следовательно, исковые требования ФИО1 о признании недостоверной стоимости выкупа жилого помещения, указанной администрацией МР «Усть-Вымский» в соглашении в размере 901414 рублей подлежат удовлетворению, требования об определении выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: ..., - частичному удовлетворению на сумму 1558849 рублей.

Ссылка ФИО2 на Приказ Минстроя России, которым утверждена средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, в частности по Республике Коми – 76054 рублей несостоятельна, поскольку ценовые показатели, предусмотренные данным актом, подлежат учету федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета.

В рассматриваемом споре определяется выкупная стоимость изымаемого у собственника жилья с равноценным возмещением, денежные средства, подлежащие приемо-передаче субъектами сделки по соглашению, заключенному в порядке ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, социальной выплатой гражданам для приобретения (строительства) жилья не являются, следовательно, Приказ Минстроя России правоотношения сторон не регулирует.

Принимая во внимание, что с 01.01.2022 полномочия администрации ГП «Микунь» по переселению граждан из аварийного жилья, строительству жилых помещений, приобретению жилья, выплате выкупной стоимости изымаемого жилья в соответствии с Решением Совета МР «Усть-Вымский» от 24.12.2021 № 14/7-147 переданы администрации МР «Усть-Вымский» в удовлетворении требований ФИО1 к администрации ГП «Микунь» следует отказать.

Как разъяснено в пп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что выплата администрацией МР «Усть-Вымский» ФИО1 возмещения за изымаемое жилье будет свидетельствовать об исполнении обязательств органа местного самоуправления перед собственником по выкупу жилого помещения для муниципальных нужд, подлежит прекращению право собственности ФИО1 и признанию права муниципальной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ..., после выплаты истцу денежных средств в размере 1558 849 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к администрации МР «Усть-Вымский», администрации ГП «Микунь» о признании выкупной цены жилого помещения недостоверной, установлении выкупной цены изымаемого жилого помещения удовлетворить частично.

Признать недостоверной установленную администрацией МР Усть-Вымский» выкупную цену изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: ..., в размере 901 414 рублей.

Обязать администрацию МР «Усть-Вымский» определить в соглашении об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: ..., в размере 1 558 849 рублей.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ... года рождения, на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., после выплаты администрацией МР «Усть-Вымский» ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 558 849 рублей, и признания права муниципальной собственности МО МР «Усть-Вымский» на данный объект недвижимого имущества.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации ГП «Микунь» о признании выкупной цены жилого помещения недостоверной, установлении выкупной цены изымаемого жилого помещения отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Усть-Вымский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

...

Судья... М.Н.Таскаева