Решение по делу № 2-548/2023 от 22.02.2023

Дело N 2-548/2023

УИД: 26RS0023-01-2023-000084-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 февраля 2023 года. Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Залугина С.В.

при секретаре Русановой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Минеральные Воды гражданское дело N 2-548/2023 по иску ФИО1 к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о признании договора аренды N 130 от .............. земельного участка с кадастровым номером .............. общей площадью 291 кв.м., разрешенное использование магазин, по адресу (описание местоположения): .............., .............. продленным для завершения строительства сроком на три года, то есть до ..............,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, в обоснование которого указала, что 02.10.2019 между муниципальным образованием – Минераловодский городской округ (от имени которого действовало Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа) и истицей ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка N 130, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером .............., площадью 291 кв.м., разрешенное использование – магазины, адрес (описание местоположения): ............... Срок аренды земельного участка установлен с 24.09.2019 по 23.09.2022.

В настоящее время на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Согласно выписки из ЕГРН от 20.08.2019, объект незавершенного строительства степенью готовности 37%, общей площадью застройки 111 кв.м., проектируемое назначение: нежилое, 19.08.2019 поставлен на кадастровый учет с присвоением номера .............. Правообладатель ФИО1, о чем .............. в ЕГРП внесена запись регистрации .............. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. Основанием к регистрации указан технический план объекта незавершенного строительства от 15.07.2019.

Постановлением администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от .............. N 2562 земельному участку, площадью 291 кв.м., с кадастровым номером .............., присвоен адрес: ...............

26.09.2022 ФИО1 обратилась в администрацию Минераловодского городского округа Ставропольского края с заявлением о продлении договора аренды (заключении договора аренды) земельного участка на новый срок.

Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края 03.10.2022 направлено уведомление N 01-14/1819 об отказе в предоставлении муниципальной услуги в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, со ссылкой на положения подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Считает отказ администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края необоснованным.

Просит суд, признать договор аренды N 130 от 02.10.2019 земельного участка с кадастровым номером .............., общей площадью 291 кв.м., разрешенное использование магазин, по адресу (описание местоположения): .............., продленным для завершения строительства сроком на три года, то есть до ...............

В своих письменных возражениях администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края указала, что администрация с исковыми требованиями не согласна, считает их не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Ha основании договора аренды N 130 от 02.10.2019 в аренду Истцу был предоставлен спорный земельный участок однократно для завершения строительства на три года в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Основанием к предоставлению земельного участка являлось постановление администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края N 2051 от 24.09.2019, в котором указано, что для однократно для завершения строительства со ссылкой на соответствующую норму Закона, которое никем не оспорено, оно законно и обязательства и права по нему исполнены, а именно заключен договор аренды на определенный срок, который истек.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. По истечении срока действия договора аренды земельного участка, договор прекращает свое действие.

Таким образом, договор аренды земельного участка после его окончания не подлежит продлению.

Договор аренды земельного участка не содержал условий об автоматической пролонгации срока действия договора по истечении срока, на который этот договор был заключен.

При этом за заключением дополнительного соглашения Истец обратилась уже после истечения срока действия договора аренды.

Согласно позиции Министерства экономического развития РФ от 29.01.2018 N Д23и-389 действующее законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

При наличии оснований к его заключению, заключается новый договор, который подлежит государственной регистрации.

Управлением имущественных отношений на заявление Истца дан отказ в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Между тем, Истец указанный отказ не обжаловала, а соответственно действия, отказ ни Управления, ни Администрации не признавались незаконными.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Цель предоставления земельного участка не была достигнута. Доказательств тому, что имелись препятствия для осуществления строительства не представлено, при том что, что процент завершения строительства не изменился на дату окончания срока договора аренды.

Именно обстоятельства того, что строительство не ведется с 2019 года при отсутствии каких-либо препятствий, вследствие бездействия самого Истца и является тем обстоятельством, которое позволяет возможность изъятия объекта незавершенного строительства.

При этом срок обращения в суд за изъятием объекта не является пресекательным.

Более того, права Истца на приобретение в пользование испрашиваемого земельного участка не нарушены, так как она не лишена возможности получить права на участок на конкурсной основе, которая отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных лиц, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Доказательств обратному, а именно о нарушении прав, Истцом суду не представлено.

На основании изложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Истица ФИО1, представители ответчика администрации Минераловодского городского округа и третьего лица Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа, надлежащим образом извещенные судом о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились. В своих заявлениях просят суд рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

В связи с чем, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценивая представленные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судебном заседании и следует из материалов дела, .............. между муниципальным образованием – Минераловодский городской округ (от имени которого действовало Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа) и истицей ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка N 130, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером .............., площадью 291 кв.м., с разрешенным использованием – под магазины. Адрес (описание местоположения): .............. аренды земельного участка установлен с .............. по ...............

В июне 2020 года администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась в Минераловодский городской суд с иском к ФИО1 о приведении объекта незавершенного строительства в соответствие с требованиями действующего законодательства и проектной документации. В свою очередь Шимовонян обратилась со встречным исковым заявлением к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о сохранении объекта незавершенного строительства.

Решением Минераловодского городского суда от 28.07.2020 в удовлетворении исковых требований администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности на ФИО1 в течение шести месяцев после вступления решения суда в законную силу привести объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке с кадастровым номером .............., площадью 291 кв.м., по адресу: .............. в соответствие с требованиями действующего законодательства и проектной документацией, а именно расположить здание магазина на расстоянии шести метров от стены многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: .............., - отказано.

В то же время встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд сохранил объект незавершенного строительства – магазин степенью готовности объекта 37%, площадью застройки 111 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером .............., площадью 291 кв.м., по адресу: .............., в состоянии, соответствующем техническому плану объекта незавершенного строительства от 15.07.2019.

Согласно выписки из ЕГРН от 20.08.2019 года, объект незавершенного строительства степенью готовности 37%, общей площадью застройки 111 кв.м., проектируемое назначение: нежилое, .............. поставлен на кадастровый учет с присвоением номера ............... Правообладатель ФИО1, о чем .............. в ЕГРП внесена запись регистрации ............... Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. Основанием к регистрации указан технический план объекта незавершенного строительства от 15.07.2019.

По истечении срока договора аренды ФИО1 продолжила пользоваться земельным участком на тех же условиях, в сентябре 2022 года обратилась в администрацию Минераловодского городского-округа .............. с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером .............., площадью 291 кв.м., по адресу: .............., вид разрешенного использования – под магазины.

Письмом от 03.10.2022 (исх. N 01-14/1819) руководитель управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края отказал истице в заключении договора аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока его действия, со ссылкой на положения подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6, подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17, пункта 1 статьи 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 с иском по настоящему делу.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, принадлежит ФИО1, судебный акт об изъятии данного объекта отсутствует, поэтому земельный участок с кадастровым номером 26:24:020116:576 не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в сентябре 2022 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Разрешая заявленные требования, суд также принимает во внимание тот факт, что в данном случае юридически значимым обстоятельством является установление факта предоставления ФИО1 земельного участка в аренду первично или повторно для завершения строительства.

В рассматриваемом случае договор аренды N 130 от 02.10. 2019 с истицей был заключен на срок, установленный по договору с 24.09.2019 по 23.09.2022. Данный договор не содержит указания о предоставлении земельного участка ФИО1 в аренду однократно для завершения строительства в соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации: доказательств обратного суду не было представлено.

Учитывая фактические обстоятельства дела, а также требования действующего законодательства, приведенные выше, суд пришел к выводу о наличии у ФИО1 преимущественного права на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Довод представителя администрации о том, что истцом выбран неверный способ защиты, суд считает несостоятельным. Давая оценку данному доводу суд полагает, что приведенное выше правовое регулирование подлежит применению к существующим арендным отношениям. Вместе с тем срок действия ранее заключенного договора аренды в отношении спорного земельного участка истек 23 сентября 2022 года. Предполагая наличие права на пролонгацию договора в сохранившихся, арендных отношениях, истица избрала способ защиты права. Имеющийся спор в данном случае подлежит разрешению в порядке искового производства.

Довод о том, что с заявлением о продлении договора аренды истица обратилась после истечения срока действия договора аренды, судом не может быть принят во внимание, поскольку после истечения срока договора аренды ФИО1 продолжала пользоваться земельным участком, каких-либо данных о том, что до истечения срока действия договора аренды арендодатель возражал относительно продолжения пользования ответчиком спорным земельным участком, в материалы дела не представлено, кому-либо земельный участок для завершения строительства объекта не предоставлялся.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края удовлетворить. Признать договор аренды N 130 от .............. земельного участка с кадастровым номером .............., общей площадью 291 кв.м., разрешенное использование магазин, по адресу (описание местоположения): .............. продленным для завершения строительства указанного объекта сроком на три года, то есть до ...............

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его оглашения путем подачи апелляционной жалобы через Минераловодский городской суд.

Судья

Копия верна:

Судья Минераловодского городского суда Залугин С.В.