Гр. дело № 2-2392/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 сентября 2022 года г. Коломна Московской области

Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Шолгиной О.И., при секретаре судебного заседания ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к <адрес> об обязании заключения договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к <адрес> об обязании заключения договора аренды земельного участка.

В обосновании заявленных требований указал следующее.

Истцу принадлежит на праве общей долевой собственности недостроенный жилой дом по адресу: <адрес>, Коломенский городской округ, <адрес> выписке из ЕГРН, дом как объект незавершенного строительства имеет кадастровый №, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, приобретен истцом на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ у прежнего собственника ФИО4 Недостроенный жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м. по адресу: <адрес>, относящемся к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок муниципальный, ранее был предоставлен в аренду правопредшественнику истца ФИО4 постановлением Администрации Коломенского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ под строительство данного жилого дома по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Обратившись как его правопреемник и новый собственник земельного участка в Администрацию за однократным перезаключением договора аренды для достройки объекта, истец ДД.ММ.ГГГГ получил отказ. Формальная причина отказа: «несоответствие информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия». В качестве разъяснения причины в отказе указано, что объект незавершенного строительства был зарегистрирован правопредшественником истца ФИО4 после окончания срока договора аренды.

После заключения договора аренды правопредшественник истца ФИО4 начал возводить на участке жилой дом. Градостроительный план под строительство индивидуального жилого дома был утвержден постановлением Администрации Коломенского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Градостроительному плану, участок являлся допустимым для застройки. Имеется Заключение Главного управления культурного наследия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о том, что на территории земельного участка отсутствуют объекты культурного наследия, участок расположен вне защитных зон объектов культурного наследия и вне зон с особыми условиями использования территорий.

ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения срока договора аренды, на заявление правопредшественника истца о выдаче разрешительных документов на строительство Администрация выдала отказ - Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых параметрах строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта строительства на земельном участке, указав, что земельный участок находится в границах санитарно-защитной зоны предприятия, согласно градостроительному плану Коломенского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ. Администрация указала обстоятельство, возникшее после заключения договора аренды и после начала строительства.

На последующее обращение правопредшественника, тоже до истечения срока договора, последовал повторный отказ - Уведомление о несоответствии от ДД.ММ.ГГГГ по тому же мотиву, но с указанием, что под санитарно-защитной зоной предприятия понимается зона скотомогильника.

ФИО4 продолжал повторно обращаться за выдачей документов. ДД.ММ.ГГГГ ему было выдано еще одно Уведомление о несоответствии, по той же причине - со ссылкой на защитную зону скотомогильника. До этого он также обращался с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок, на что решением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано по следующим основаниям: несоответствие категории заявителя кругу лиц. указанных в пункте 2 Административного регламента, п. 13.2.2, с пояснением о том, что в ЕГРН отсутствовал зарегистрированный объект недвижимости на земельном участке; нахождение земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории (зону скотомогильника); наложение границ на земли государственного лесного фонда. Впоследствии выяснилось, что никакого наложения с землями лесного фонда не было. Было получено решение Комитета лесного хозяйства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что фактические пересечение с границами гослесфонда отсутствует. Таким образом. основание в отказе Администрации являлось ошибочным. Санитарно-защитную зону скотомогильника впоследствии сняли, уже после истечения срока договора аренды.

Поэтому ДД.ММ.ГГГГ Администрацией на заявление от ДД.ММ.ГГГГ правопредшественннику истца было выдано Уведомление о соответствииуказанных в уведомлении о планируемом строительстве сведений установленным параметрам и допустимости строительства. То есть, выдана разрешительная документация на строительство, дающая возможность оформить право собственности на незавершенный объект. После истечения срока договора, арендная плата ответчику уплачивалась. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация сообщила, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 расценивает как действующий. Получив разрешительную документацию, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ поставил на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на недостроенный жилой дом, после чего продал его истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

После чего истец обратился в Администрацию за перезаключением договора аренды на земельный участок.

Решением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в перезаключении договора аренды по мотиву несоответствия «представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия», имея в виду то, что в ЕГРН об участке имелась не прекращенная запись о прежнем договоре аренды ФИО4 Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, являлась действующей запись об аренде на имя ФИО4 со ссылкой на договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, решением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ истцу вновь было отказано в перезаключении договора аренды по причине того, что испрашиваемый участок принадлежит третьему лицу на праве собственности, аренды..., имея в виду тот же договор аренды с ФИО4

Переход к истцу права собственности на строение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в силу ст. 552 ГК РФ. ст. 35 ЗК РФ повлек переход к истцу права пользования на указанный земельный участок включая право на перезаключение договора аренды, а у продавца, соответственно, прекратилось, поэтому наличие договора аренды с прежним собственником уже не имело значения.

ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию было подано заявление ФИО4 о расторжении с ним договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с продажей истцу объекта незавершенного строительства. В настоящее время согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации договора аренды с ФИО4 исключена из ЕГРН.

Но тем не менее, на последующее обращение истца, снова получен отказ от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на дату регистрации объекта правопредшественником истца, которая состоялась после истечения срока аренды, что также не должно иметь значения.

Правопредшественник истца добросовестно предпринимал все зависящие от него действия по перезаключению договора получению разрешительной документации на строительство, и регистрации объекта незавершенного строительством.

Истец считает решение об отказе в предоставлении государственной услуги ответчиком незаконным и необоснованным, нарушающим ст. ст. 39.6, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает законные интересы и права истца.

Просит признать за истцом право на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; обязать <адрес> заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, на срок три года.

Истец ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержали исковые требования, просили иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика <адрес> по доверенности ФИО7 исковые требования не признал. Пояснил, что отказ в предоставлении государственной услуги вынесен по причине несоответствия информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия. Между администрацией и истцом был заключен договор аренды земельного участка от № года №. Срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на объект незавершенного строительство было оформлено ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений <адрес>, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве указал, что он является предыдущим арендатором данного земельного участка. При нем началось оформление в собственность спорного недостроенного объекта и первые отказы в оформлении, после которых было получено уведомление о разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, что дало возможность зарегистрировать право собственности на него. В течение всего времени договор аренды, несмотря на формальное истечение срока, оставался действующим и исполнялся. Его заявление в Администрацию от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды имело место не само по себе, а обусловлено тем, что до этого он передал в собственность ФИО2 указанный недостроенный объект, и он приобрел право пользования земельным участком под ним на тех же условиях, соответственно его право пользования должно было прекратиться. Поэтому его заявление имело целью закрепление передачи участка в аренду ФИО2 В настоящее время он является его правопреемником в правах на объект и на земельный участок. Иск ФИО2 поддерживает, просит удовлетворить.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод; решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Из материалов дела следует, что истец обратился как его правопреемник и новый собственник объекта незавершенного строительства к ответчику Администрации городского округа Коломна Московской области с заявлением о предоставлении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>, в аренду без проведения торгов, в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ № № Администрация городского округа Коломна Московской области приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в связи с несоответствием информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия. В качестве разъяснения причины в отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», указано, что объект незавершенного строительства зарегистрирован после окончания срока действия договора аренды земельного участка и отчужден без прав на земельный участок. То есть объект незавершенного строительства был зарегистрирован правопредшественником истца ФИО4 после окончания срока договора аренды (л.д. 28-29).

Вместе с тем суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствовали основания, установленные статьей 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности жилой дом что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (д.<адрес>).

Согласно предоставленного истцом ответа Управления имущества и земельных отношении администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, на запрос от ДД.ММ.ГГГГ № Управление имущества и земельных отношений администрации <адрес> Коломна сообщило, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО4, на земельный участок общей площадью 900 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, является действующим. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 46).

Таким образом на момент регистрации ФИО4 права собственности на объект незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ и при заключении договора купли продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО4 действовал.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию <адрес> было подано заявление ФИО4 о расторжении с ним договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с продажей истцу объекта незавершенного строительства.

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ утратил силу с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52) и по акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передан администрации <адрес> (л.д. 52 оборот).

В настоящее время согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации договора аренды с ФИО4 на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № исключена из ЕГРН (л.д. 57).

В силу положений статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно абзаца второго пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Доводы ответчика о том, что между администрацией и истцом был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности на объект незавершенного строительство оформлено ДД.ММ.ГГГГ, не состоятельны, поскольку как отмечалось выше, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно ответа Управления имущества и земельных отношении администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № является действующим, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 46).

Из анализа представленных документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> на заявление от ДД.ММ.ГГГГ правопредшественннику истца ФИО4 было выдано Уведомление о соответствииуказанных в уведомлении о планируемом строительстве сведений установленным параметрам и допустимости строительства. То есть, выдана разрешительная документация на строительство, дающая возможность оформить право собственности на незавершенный объект. После истечения срока договора, арендная плата ответчику уплачивалась. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> сообщила, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 расценивает как действующий. Получив разрешительную документацию, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ поставил на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на недостроенный жилой дом, после чего продал его истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

После чего истец обратился в администрацию <адрес> с заявлением о перезаключении договора аренды на земельный участок.

Факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером №, жилого дома с кадастровым номером №, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, по адресу: <адрес> Коломна, <адрес> подтверждается описанием местоположения земельного участка с расположенным на нем жилым домом из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58), а также выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-19).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ № Р№, является незаконным, поскольку оснований для отказа в предоставлении ФИО2 земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>, в аренду без проведения торгов у администрации <адрес> не имелось, в связи с чем, считает необходимым устранить допущенное нарушение путем признания за ФИО2 права на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка и обязать администрацию <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, на срок три года.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к <адрес> об обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Обязать Администрацию городского округа <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, на срок три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 октября 2022 года

Судья

Коломенского городского суда

Московской области Шолгина О.И.