УИД 72RS0014-01-2025-003961-77
Дело № 2 – 4479/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Тюмень 15 мая 2025 года
Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Гневышевой М.А.,
при секретаре – помощнике судьи Сулеймановой Л.Т.,
с участием помощника прокурора Весниной Т.А., представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени к ФИО3, ФИО2, ФИО в лице законного представителя ФИО2, ФИО4 о признании прекращенным договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам с требованиями о признании прекращенным договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 02.07.2018 № 18/0002 на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, заключенного с ФИО3, выселении ответчиков из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что спорное жилое помещение включено в реестр муниципального имущества города Тюмени на основании распоряжения Администрации города Тюмени от 17.11.1997 № 3507, право собственности муниципального образования городской округ город Тюмени на указанный объект недвижимости зарегистрировано 27.05.2016. На основании распоряжения Администрации города Тюмени от 09.06.2009 № 542-рк «Об отнесении жилого помещения к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования города Тюмени» жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, включено в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования города Тюмени. В соответствии с п. 11 Положения о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Тюмени, утвержденного решением Тюменской городской Думы от 11.02.2008 № 787, по договору найма жилое помещение предоставляется гражданину в пользование на период трудовых, служебных отношений с органами, организациями, установленными пунктом 5 Положения. На основании приказа Департамента от 06.03.2018 № 743 «О предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования» жилое помещение предоставлено по договору найма ФИО3 на период трудовых, служебных отношений с органами прокуратуры Тюменской области, между Департаментом (наймодатель) и ФИО3 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 02.07.2018 № 18/0002, в договор найма в качестве члена семьи нанимателя включена ФИО2 По информации отдела адресно-справочной работы УВМ УМВД России по Тюменской области от 15.03.2025 в спорном жилом помещении по месту жительства зарегистрированы ФИО3, ФИО4, ФИО3, ФИО2 В соответствии с п. 5.4. договора найма, договор прекращается в связи с прекращением трудовых отношений. При осуществлении Департаментом мероприятий по контролю за использованием жилых помещений фонда коммерческого использования города Тюмени было установлено, что ФИО3 прекратил трудовые отношения в качестве водителя автомобиля отдела материально- технического обеспечения, эксплуатации зданий и транспорта прокуратуры Тюменской области с 28.12.2024. Поскольку спорное жилое помещение было предоставлено ФИО3 на период трудовых, служебных отношений, в случае прекращения трудовых отношений, он обязан освободить спорное жилое помещение для его дальнейшего распределения в соответствии с установленным законом порядком. В рамках мероприятий по контролю за использованием муниципального жилищного фонда, и в ходе проведения проверки жилого помещения специалистами МКУ «ТГИК» было установлено, что в указанном помещении фактически проживают ответчики, о чем свидетельствует акт обследования жилого помещения от 19.03.2025. Ответчикам 16.01.2025 было направлено уведомление от 15.01.2025 № 44-08-165/25 об освобождении жилого помещения в срок до 24.01.2025, однако, ответчики в досудебном порядке не освободили спорное жилое помещение. Кроме того, ФИО3, ФИО2, ФИО4 на основании типового договора социального найма жилого помещения от 03.07.2007 № 07/1824 являются членами семьи нанимателя муниципального жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 57,50 кв.м.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям.
Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в удовлетворении ходатайств представителей ответчиков об отложении дела протокольным определением судом отказано, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО, в судебном заседании с исковыми требованиями категорически не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление (л.д. 116).
Заслушав пояснения сторон, заключение прокурора, полагавшей возможным исковые требования удовлетворить, исследовав материалы дела, суд пришел полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, включено в реестр муниципального имущества города Тюмени на основании распоряжения Администрации города Тюмени от 17.11.1997 № 3507, право собственности муниципального образования городской округ город Тюмени на указанный объект недвижимости зарегистрировано 27.05.2016, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 27.05.2016 (л.д. 15), выпиской из ЕГРП (л.д. 39).
На основании распоряжения Администрации города Тюмени от 09.06.2009 № 542-рк «Об отнесении жилого помещения к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования города Тюмени» жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, включено в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования города Тюмени (л.д. 16).
Порядок предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Тюмени установлен Положением, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 11.02.2008 № 787, согласно п. 4, 5 которого жилые помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Тюмени предоставляются гражданам в пользование за плату по договору найма. Право на получение жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования имеют граждане, не обеспеченные жилыми помещениями и состоящие в трудовых, служебных отношениях с: органами государственной власти Российской Федерации; органами местного самоуправления города Тюмени; органами прокуратуры Российской Федерации; федеральными государственными учреждениями, осуществляющими деятельность в городе Тюмени; хозяйственными обществами, в уставном капитале которых доля участия муниципального образования городской округ город Тюмень составляет 100%, и занимающие должности, установленные муниципальным правовым актом Администрации города Тюмени.
В силу п. 9 указанного Положения, решение о предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования принимается в форме муниципального правового акта Администрации города Тюмени, на основании которого с гражданином заключается договор найма жилого помещения.
На основании приказа Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени (далее – Департамент) от 06.03.2018 № 743 «О предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования» жилое помещение по адресу: <адрес> предоставлено по договору найма ФИО3 на период трудовых отношений с органами прокуратуры Тюменской области, на состав семьи 2 человека (супруга ФИО2) (л.д. 18).
02.07.2018 между Департаментом (Наймодатель) и ФИО3 (Наниматель) был заключен договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 02.07.2018 № 18/0002, в соответствии с которым Наймодатель передает, а Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, принимают в срочное возмездное владение и пользование (наём жилое помещение, включенное в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования города Тюмени, по адресу: <адрес>. В договор найма в качестве члена семьи нанимателя включена супруга ФИО2 (л.д. 22-26).
На основании акта приема-передачи от 02.07.2018 спорное жилое помещение было передано нанимателю (л.д. 27), с 10.08.2018 по настоящее время в квартире зарегистрированы: наниматель ФИО3, супруга ФИО2, сын ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и дочь ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается адресной справкой Отдела АСР УВМ УМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19), копией поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).
Также судом установлено, что приказом прокуратуры Тюменской области от 16.12.2024 № 241 л/с ФИО3 освобожден от занимаемой должности водителя автомобиля отдела материально-технического обеспечения, эксплуатации зданий и транспорта прокуратуры Тюменской области и 28.12.2024 уволен из прокуратуры Тюменской области по собственному желанию (л.д. 28, 29).
В соответствии с п. 11 Положения, по договору найма жилое помещение предоставляется гражданину в пользование на период трудовых, служебных отношений с органами, организациями, установленными пунктом 5 настоящего Положения.
Согласно п. 12 Положения права, обязанности, ответственность сторон (нанимателя и наймодателя), плата за жилое помещение, условия прекращения и расторжения договора устанавливаются договором найма в соответствии с требованиями действующего законодательства, муниципальных правовых актов города Тюмени.
Пунктом 5.4 договора найма от 02.07.2018 № 18/0002 предусмотрено, что договор прекращается в связи с прекращением трудовых отношений.
В соответствии с указанными условиями договора и в связи с прекращением трудовых отношений, 15.01.2025 истцом в адрес ответчика ФИО3 направлено уведомление о расторжении договора найма с предложением в срок до 24.01.2015 явиться в Департамент для расторжения договора найма и последующего оформлении сдачи жилого помещения (л.д. 31-33).
В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).
Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Поскольку заключенный с ФИО3 договор являлся договором коммерческого найма, то правовое регулирование отношений, складывающихся в сфере коммерческого найма жилых помещений, осуществляется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Пунктом 2 статьи 677 ГК РФ предусмотрено, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
В силу положений статьи 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (часть 1).
Статьей 684 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ч. 1 ст. 684).
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684).
Таким образом, поскольку срок действия договора найма от 02.07.2018 № 18/0002 был обусловлен моментом прекращения трудовых отношений с органами прокуратуры Тюменской области (п. 1.3.), при этом, по мнению суда, данное условие не является определенным, поскольку не указывает конкретную дату или событие, которое позволяет определить этот срок, то суд полагает, что срок действия договора установлен не был и считается заключенным на срок пять лет, т.е. до 02.07.2023.
Поскольку доказательства, подтверждающие, что наймодатель направлял нанимателю уведомление об отказе от продления договора найма, суду не представлены, следовательно, на момент рассмотрения дела срок действия договора коммерческого найма не истек, договор продолжает действовать, право пользования спорным жилым помещением, приобретенное ответчиками в связи с договором, не утрачено.
В соответствии с п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
Как установлено судом, ответчики до настоящего времени состоят на регистрационном учете в спорной квартире, фактически проживают в ней, производят оплату за коммунальные услуги и за найм жилого помещения, иного жилья в собственности не имеют, что подтверждается выпиской из лицевого счета (л.д. 21), актом обследования жилого помещения от 19.03.2025 (л.д. 30), справками ГБУ ТО «Центра кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» о 18.04.2025 (л.д. 66-69), выписками из ЕГРП от 17.04.2025 (л.д. 70-73), сведениями МВД России (л.д. 58-65) и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
При изложенных обстоятельствах, поскольку доказательств расторжения договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 02.07.2018 №18/0002 в установленном законом порядке истцом в материалы дела не представлено, от продления договора найма жилого помещения ответчики не отказались, договор считается продленным и на момент обращения истца в суд с настоящим иском срок его действия не истек, то суд приходит к выводу о том, что у ответчиков не отпали правовые основания для проживания в спорной квартире на условиях договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, следовательно, договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 02.07.2018 №18/0002 прекращению не подлежит, а ответчики, занимающие квартиру на законных основаниях, не могут быть выселены.
Доводы истца о том, что договор подлежит прекращению в соответствии с п. 5.4. договора найма – в связи с прекращением трудовых отношений ответчика ФИО3, суд полагает необоснованными по следующим основаниям.
В пункте 4 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 2 июня 2022 года № 23-П подчеркивается, что двойственная природа права на жилище влияет на характер отношений, возникающих между нанимателем и наймодателем жилого помещения, которые используют жилье в разных аспектах: для гражданина-нанимателя оно в большей степени служит социальным благом, а для собственника-наймодателя - прежде всего благом экономическим, объектом гражданского оборота. При этом, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, система основных прав и свобод человека оказывает постоянное воздействие на общий правопорядок в Российской Федерации, в том числе на договорное право. Конституционная обязанность по защите основных прав предполагает устойчивое влияние конституционных норм и принципов на процесс применения гражданского и жилищного законодательства, проникая в регулируемые им отношения, обусловливая действие основных прав как во взаимоотношениях личности с публичной властью, так и во взаимоотношениях частных лиц. Такие ценности, как гражданский мир и согласие, необходимость осуществлять права и свободы человека без нарушения прав и свобод других лиц, соразмерность возможных их ограничений, сбалансированность прав и обязанностей гражданина, социальная солидарность, равно как и взаимное доверие государства и общества (преамбула; статья 17, часть 3; статья 55, часть 3; статья 75.1 Конституции Российской Федерации), представляют собой объективную систему, лежащую в основе конституционализации частноправовых норм при их применении судами. Не являются исключением и отношения, возникающие при заключении и расторжении договоров найма жилых помещений. Главная задача конституционно-правового воздействия на систему регулирования этих отношений состоит в обеспечении конституционно-правового баланса прав собственников и нанимателей жилья, экономической эффективности использования жилой площади и защиты - в качестве важного личного блага - самой возможности использовать жилище.
Абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации, применяемый в судебной практике во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 310, пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 450 и пунктом 2 статьи 450.1 данного Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилого помещения по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор, не противоречит Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями, основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя, а суд при рассмотрении спора нанимателя и наймодателя в связи с односторонним расторжением договора последним оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их использованием наймодателем.
Отмеченное сохраняет актуальность и в ситуациях, когда жилое помещение, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию (муниципальный жилищный фонд), отнесено им к жилищному фонду коммерческого использования.
Таким образом, правоотношения, связанные с заключением и расторжением договора коммерческого найма жилых помещений, а также выселением из них, урегулированы статьями 671-688 Гражданского кодекса Российской Федерации и договоры между наймодателями и нанимателями жилых помещений не могут противоречить указанным положениям законодательства, следовательно, в договоре между Департаментом и ФИО3 не может содержаться дополнительных оснований к расторжению договора найма жилого помещения и для выселения нанимателей, помимо установленных ГК РФ.
В связи с изложенным, поскольку гражданское законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения (расторжения) договора коммерческого найма такое обстоятельство, как прекращение трудовых отношений, то суд полагает, что п. 5.4. договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 02.07.2018 №18/0002 в части установления основания для его расторжения – прекращение трудовых отношений, является ничтожным, так как противоречит ст. 687 ГК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени к ФИО3, ФИО2, ФИО в лице законного представителя ФИО2, ФИО4 о признании прекращенным договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения – отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Решение в окончательной форме изготовлено 26.05.2025.
Председательствующий судья М.А. Гневышева